Słownik Inwestora

W rachunkowości oznacza rozłożenie wartości środka trwałego na okres jego użytkowania; w kredycie — spłatę kapitału. To różne pojęcia. Od 2023 r. budynki i lokale mieszkalne nie podlegają amortyzacji podatkowej w PIT, także gdy służą wynajmowi. Amortyzację innych składników ocenia się według ich klasyfikacji i właściwych przepisów.

Szacowana wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu remontu. Kluczowy punkt wyjścia do analizy opłacalności flipa. ARV musi być realistyczne — opieraj się na faktycznych transakcjach podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, nie na ofertach sprzedaży.

Różnica między przychodami z najmu a wszystkimi wydatkami związanymi z nieruchomością w danym miesiącu. Dodatni cashflow oznacza, że nieruchomość zarabia na siebie i generuje zysk. Ujemny — że dopłacasz do inwestycji.

Zakup nieruchomości z zamiarem przygotowania jej do odsprzedaży. Rentowność zależy od rzeczywistych kosztów i osiągniętej ceny. Nie każdy flip podlega automatycznie PIT 19%: należy odróżnić prywatne zbycie od działalności gospodarczej. Przy prywatnej sprzedaży znaczenie mają m.in. pięcioletni okres liczony od końca roku nabycia lub wybudowania oraz warunki zwolnienia mieszkaniowego.

Długoterminowy kredyt zabezpieczony hipoteką. Oprocentowanie może być okresowo stałe albo zmienne; wskaźnik, marża i terminy aktualizacji wynikają z umowy. Wkład własny, zdolność kredytową i wymagane zabezpieczenia sprawdź w aktualnej ofercie banku, zamiast przyjmować jeden limit dla wszystkich kredytów.

Zestawienie zakresu prac oraz kosztów materiałów i robocizny. Oprzyj je na lokalnych ofertach dla konkretnego standardu, stanu technicznego i terminu. Rezerwę na prace nieprzewidziane dobierz do ryzyka projektu; jedna procentowa rezerwa nie gwarantuje wystarczającego budżetu.

Stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia przyjętej przez bank. Dopuszczalne LTV, dodatkowe zabezpieczenia i cena kredytu zależą od produktu oraz oceny wniosku. Wartość bankowa może różnić się od ceny zakupu, więc 100% minus LTV nie zawsze odpowiada udziałowi własnej gotówki w cenie.

Zeznanie dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości poza działalnością gospodarczą przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania. Podatek wynosi 19% dochodu, a udokumentowane wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą wpływać na zwolnienie.

Przy zwykłej sprzedaży nieruchomości podlegającej PCC stawka wynosi 2% wartości rynkowej. Opodatkowanie VAT, zwolnienia i szczególne transakcje mogą zmienić wynik. Zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu wymaga spełnienia ustawowych warunków przez kupujących; wyjątek dotyczący wcześniejszego udziału do 50% wiąże się z nabyciem go w drodze dziedziczenia.

Okres bez przychodu z najmu, mimo że mogą trwać koszty finansowania i utrzymania. Przyjęty poziom oprzyj na lokalnych danych, stanie lokalu i czasie potrzebnym na zmianę najemcy. Sprawdź także scenariusz dłuższego przestoju.

Rentowność brutto odnosi roczny czynsz do ceny, a netto uwzględnia określone koszty. Podaj użyty mianownik i zakres kosztów. Nie ma jednej krajowej stopy oznaczającej dobry zakup: wynik trzeba porównać z ryzykiem, nakładami, podatkami i alternatywami.

Rynek pierwotny obejmuje m.in. sprzedaż nowych lokali przez dewelopera, a wtórny — odsprzedaż istniejących nieruchomości. Sam podział nie rozstrzyga podatków: VAT, PCC, ich stawki i zwolnienia zależą od transakcji. Nowy lokal również wymaga kontroli technicznej i prawnej.

Od 2023 r. najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem od przychodów, bez odliczania kosztów. Stawka wynosi 8,5% do 100.000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki. Przy wspólności majątkowej i oświadczeniu o rozliczaniu całości przez jednego małżonka próg wynosi 200.000 zł. Nie jest to coroczny wybór między ryczałtem a skalą dla najmu prywatnego.

Procentowy zwrot z zainwestowanego kapitału w danym okresie. Dla flipa liczymy zwrot jednorazowy oraz zwrot w ujęciu rocznym (annualizowany). Dla najmu — roczny zwrot z zainwestowanego wkładu własnego plus wszystkich kosztów transakcyjnych.

Środki kupującego pokrywające część ceny nieobjętą kredytem. Wymagany wkład zależy od wartości zabezpieczenia, produktu i oceny banku. Koszty zakupu oraz rezerwa płynności wymagają osobnego budżetu; większy wkład nie gwarantuje konkretnej ceny kredytu.

Wskaźnik referencyjny stosowany w części umów o zmienne oprocentowanie. Konkretny tenor, marża, terminy aktualizacji oprocentowania i ewentualne zasady zastąpienia wskaźnika wynikają z umowy. Nie utożsamiaj częstotliwości zmiany samego wskaźnika z terminem zmiany raty.

Ocena banku uwzględniająca dochody, wydatki, zobowiązania, okres kredytu, historię kredytową i ryzyko zmiany stóp. Prosty procent dochodu jest tylko założeniem budżetowym, nie gwarancją uzyskania finansowania.

Czas potrzebny do odzyskania zainwestowanego kapitału z wypracowanych zysków. Dla najmu — ile lat cashflow potrzeba, by pokryć wkład własny i koszty transakcyjne. Dla flipa — nie ma zwrotu okresu, bo inwestycja jest jednorazowa. Krótszy zwrot okresu = lepsza płynność inwestycji.