Czy bardziej opłaca się kupić mieszkanie, czy je wynajmować? Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej ceny i każdego okresu. Trzeba porównać wartość mieszkania pomniejszoną o pozostały kredyt i koszt sprzedaży z kapitałem, który najemca może inwestować zamiast przeznaczać go na wkład, koszty zakupu i droższe miesięczne utrzymanie. Artykuł zaczyna od podstawowego, całkowicie edytowalnego przykładu mieszkania za 600 000 zł i pokazuje wynik po 10 latach.
Rata i czynsz nie odpowiadają na to samo pytanie
Rata składa się z odsetek i spłaty kapitału. Odsetki są kosztem, ale spłacony kapitał zwiększa udział właściciela w mieszkaniu. Czynsz nie tworzy takiego udziału, jednak najemca nie zamraża wkładu własnego ani kosztów transakcji i może inwestować tę gotówkę.
Dlatego porównanie stosuje jedną zasadę po obu stronach: osoba z niższym miesięcznym kosztem inwestuje różnicę. Na końcu horyzontu właściciel hipotetycznie sprzedaje mieszkanie, spłaca saldo kredytu i koszty sprzedaży; najemca zachowuje portfel inwestycyjny.
Co naprawdę porównujemy
| Element | Kupujący | Najemca |
|---|---|---|
| Gotówka na początku | Wkład + koszty transakcyjne | Ta sama kwota trafia do portfela |
| Miesięcznie | Rata + utrzymanie | Czynsz; inwestuje ewentualną różnicę |
| W czasie | Zmienia się wartość mieszkania i saldo długu | Zmienia się czynsz i wartość portfela |
| Po wybranym okresie | Kapitał po sprzedaży + inwestowane oszczędności | Wartość portfela inwestycyjnego |
Koszty transakcyjne trzeba wpisać dla konkretnego zakupu
W polu kosztów transakcyjnych umieść tylko wydatki, które rzeczywiście ponosi kupujący: na przykład PCC, notariusza, wpisy sądowe, wycenę lub prowizję, bez wkładu własnego. PCC przy sprzedaży nieruchomości co do zasady ma stawkę 2 %, ale od 31 sierpnia 2023 r. istnieje zwolnienie dla określonego zakupu pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym. Dlatego model nie dolicza podatku automatycznie i pozwala wprowadzić jedną łączną kwotę.
Zbuduj swój scenariusz w tekście
Podkreślone wartości można zmieniać. Każda zmiana aktualizuje objaśnienia, obie karty obliczeń, tabelę i bezpośrednią odpowiedź.
Przy tych założeniach wkład wynosi 120 000 zł, a kredyt 480 000 zł. Rata to około 3 093 zł miesięcznie; po dodaniu 500 zł utrzymania kupujący wydaje na mieszkanie o 593 zł więcej niż najemca, więc tę różnicę inwestuje najemca.
Zakup na kredyt
Ta karta oddziela gotówkę startową, dług i bieżące obciążenie.
Po sprzedaży
Ta karta zamienia mieszkanie i portfele na porównywalną wartość netto.
Bezpośrednia odpowiedź
Po 10 latach pozycja kupującego wynosi 427 185 zł, a portfel najemcy 258 119 zł. Pierwszy dodatni wynik kupującego pojawia się w 3. roku. To wynik założeń, nie prognoza ceny ani rekomendacja.
Jak zmienia się przewaga w czasie
Tabela pokazuje te same dwa salda na wybranych punktach horyzontu. Zawsze uwzględnia pierwszy rok, wybrany rok końcowy oraz ewentualny pierwszy rok przewagi kupującego. Wartość dodatnia oznacza przewagę kupującego, a ujemna — najemcy; nie stosujemy arbitralnego pasa „blisko równowagi”.
| Rok | Kupujący netto | Portfel najemcy | Różnica |
|---|
Dlaczego wynik może szybko się odwrócić
Model przypisuje mieszkaniu wzrost 3 % rocznie, a inwestycjom 5 %. Zmiana jednej z tych wartości wpływa na cały kapitał przez wiele lat. Oprocentowanie wpływa jednocześnie na ratę, tempo spłaty długu i kwotę miesięcznej różnicy, dlatego należy wprowadzać warunki konkretnej oferty, a nie samą stopę reklamową.
Wynik nie wycenia elastyczności najmu, bezpieczeństwa zamieszkania, ryzyka remontu ani preferencji co do lokalizacji. Nie uwzględnia również podatku od zysku z inwestycji, podatku przy sprzedaży nieruchomości ani indywidualnych ulg. Jeśli któryś z tych elementów dotyczy decyzji, porównaj wariant po jego osobnym oszacowaniu.
Jak są liczone wartości
Rata jest obliczana jako rata równa dla podanego kapitału, oprocentowania i okresu. Co miesiąc model aktualizuje saldo kredytu, wartość mieszkania, czynsz i oba portfele. Najemca zaczyna z kwotą równą wkładowi i kosztom transakcyjnym; następnie strona z niższym kosztem mieszkaniowym inwestuje różnicę. Po każdym roku pozycja kupującego to wartość mieszkania minus saldo kredytu i koszt sprzedaży plus jego portfel. Pozycja najemcy to wartość jego portfela. Wszystkie wartości są szacunkowe i zaokrąglone tylko przy wyświetlaniu.