— Polska · strategia najmu —

Najem krótkoterminowy
czy długoterminowy?

Porównaj roczny zysk i ROI tej samej nieruchomości. Zobacz, jak obłożenie, cena dobowa, rotacja gości i koszty obsługi zmieniają wynik.

Zysk rocznyROI operacyjnePróg obłożeniaCena równowagiBez rejestracji

Założenia porównania

Wspólna inwestycja
Cena zakupu, PLN
Koszty zakupu i remontu, PLN
Najem długoterminowy
Dodatkowe wyposażenie, PLN
Czynsz dla właściciela, PLN/mies.
Bez opłat administracyjnych i mediów refakturowanych na najemcę.
Pustostan, mies./rok
Zarządzanie, % przychodu
Koszty właściciela, PLN/mies.opłaty nieprzeniesione na najemcę
Rezerwa na naprawy, PLN/rok
Najem krótkoterminowy
Dodatkowe wyposażenie, PLN
Średnia cena, PLN/nocpo rabatach, przed prowizją
Obłożenie, %
Średnia długość pobytu, noce
Opłata za sprzątanie od gościa, PLN/pobyt
Sprzątanie i pranie, PLN/pobyt
Prowizja platformy, % przychodu
Zarządzanie, % przychodu
Materiały, PLN/zajęta nocchemia, kawa, drobne zużycie
Media i koszty stałe, PLN/mies.
Rezerwa na naprawy, PLN/rok
Podatek — opcjonalne założenie
Sposób porównania
Kalkulator nie kwalifikuje najmu krótkoterminowego jako najmu prywatnego ani działalności.
Efektywna stawka — długi, % przychodu
Efektywna stawka — krótki, % przychodu
Formuły, zakres i źródła
Najem długoterminowy
Przychód = czynsz × (12 − pustostan)
Zysk = przychód − zarządzanie − koszty stałe − rezerwa − opcjonalny podatek
Najem krótkoterminowy
Zajęte noce = 365 × obłożenie
Pobyty = zajęte noce ÷ średnia długość pobytu
Zysk = przychód z noclegów i sprzątania − prowizje − rotacja − materiały − koszty stałe − rezerwa − opcjonalny podatek
ROI i próg równowagi
ROI = zysk roczny ÷ kapitał przypisany do wariantu × 100%
Próg obłożenia i cena równowagi rozwiązują równanie: zysk krótki = zysk długi
Zakres
Porównanie jest nielewarowane: nie obejmuje raty kredytu, wzrostu wartości nieruchomości ani kosztów sprzedaży. Nie sprawdza legalności, rejestracji, VAT, składek, wymagań przeciwpożarowych, zasad wspólnoty ani ograniczeń lokalnych.
OFICJALNE ŹRÓDŁA: Ministerstwo Finansów — dochody z najmu · Ministerstwo Finansów — stawki i limity · Ministerstwo Sportu i Turystyki — projekt regulacji najmu krótkoterminowego
Przepisy i źródła sprawdzono 25 sierpnia 2026 r.
Jak czytać wynik

Sześć elementów uczciwego porównania

Wyższy przychód dobowy nie oznacza automatycznie wyższego zysku. Porównaj oba warianty przy tych samych kosztach bazowych i realistycznych założeniach operacyjnych.

Ta sama baza

Cena zakupu, koszty transakcyjne i remont są wspólne. Wyposażenie wymagane przez konkretny model zwiększa jego własną bazę kapitału.

Obłożenie, nie kalendarz

Przychód krótkoterminowy powstaje tylko w zajęte noce. Sezonowość, blokady kalendarza i przerwy techniczne powinny obniżać wpisane obłożenie.

Koszt każdej rotacji

Krótszy średni pobyt oznacza więcej sprzątań, prań i materiałów. Opłata pobierana od gościa nie zawsze pokrywa cały koszt.

Podatek osobno

Domyślny wynik jest przed podatkiem. Własne stawki służą do testu wrażliwości, a nie do automatycznej kwalifikacji źródła przychodu.

Próg równowagi

Kalkulator pokazuje obłożenie i cenę dobową potrzebne, by krótkoterminowy wariant osiągnął roczny zysk modelu długoterminowego.

Przetestuj sezon

Sprawdź wariant słabszy i mocniejszy. Zmień osobno cenę, obłożenie, długość pobytu i zarządzanie — nie tylko jedną optymistyczną liczbę.

FAQ

Najczęstsze pytania

Roczny przychód, wpisane koszty operacyjne, opcjonalny podatek od przychodu, zysk i ROI względem kapitału przypisanego do danego wariantu. Nie obejmuje kredytu, wzrostu wartości ani sprzedaży.
Najem prywatny jest obecnie rozliczany ryczałtem 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki, z odrębnym limitem w określonej sytuacji małżonków. Krótkoterminowe świadczenie zakwaterowania może jednak wymagać innej kwalifikacji, dlatego kalkulator nie narzuca jednego reżimu obu wariantom.
Tak. To dwa różne koszty. Prowizja platformy dotyczy kanału sprzedaży, a zarządzanie może obejmować obsługę gości, kalendarza, cen i problemów na miejscu.
Przy podanej cenie i kosztach najem krótkoterminowy nie jest w stanie dorównać wariantowi długoterminowemu samym wzrostem obłożenia. Trzeba zmienić cenę, koszty, długość pobytu lub założenia modelu.
Nie. Wynik finansowy nie zastępuje sprawdzenia rejestracji, wymogów bezpieczeństwa, zasad budynku i wspólnoty, regulacji gminnych, VAT, składek ani właściwej kwalifikacji podatkowej.