— Darmowy kalkulator nieruchomości —

Zdolność kredytowa
ile możesz przeznaczyć na mieszkanie?

Porównaj limit kredytu z gotówką potrzebną na zakup. Uwzględnij budżet gospodarstwa, rezerwę, wkład własny, koszty i scenariusz wyższej raty.

Budżet na ratęGotówka i rezerwaPCCWyższe oprocentowanie

Przygotowano i sprawdzono przez zespół redakcyjny MMDAI 15 października 2026 r. na podstawie Rekomendacji S KNF i informacji MF o PCC. Szacunki edukacyjne, nie decyzja banku ani indywidualna porada.

Dane gospodarstwa i zakupu

Budżet gospodarstwa
Łączny regularny dochód przyjmowany do tego planu.
Wydatki bez nowej raty i bez kosztów właściciela wpisanych osobno.
Uwzględnij także miesięczne obciążenie limitów i kart przyjmowane przez bank.
Planowane koszty mieszkania, administracji i utrzymania poza nową ratą.
Gotówka i rezerwa
Pełna gotówka przed odłożeniem rezerwy.
Nie jest przeznaczona na zakup. Nie może przekraczać oszczędności.
Finansowanie
10–100% w tym modelu. Wkład 10% może wymagać dodatkowego zabezpieczenia. Cena odpowiada wartości zabezpieczenia; niższa wycena banku może wymagać większego wkładu.
Wpisz nominalne oprocentowanie kredytu; to założenie, nie aktualna oferta.
Dodawany do oprocentowania. 2,5 p.p. to przykład; bank dobiera bufor do rodzaju stopy i ryzyka.
1–35 lat. Ocena zdolności w modelu korzysta z okresu nie dłuższego niż 25 lat.
Twój limit planistyczny, nie jednolite ustawowe maksimum ani pełna bankowa definicja DStI.
Wybrane mieszkanie i koszty
Przy rynku pierwotnym wpisz cenę brutto, zawierającą należny VAT.
Model zakłada zwykły zakup mieszkania; przy rynku pierwotnym cena obejmuje VAT.
Dotyczy rynku wtórnego. Warunki muszą spełniać wszyscy kupujący; wyjątek obejmuje udział do 50% nabyty w dziedziczeniu. Model nie rozstrzyga uprawnienia.
Pełna kwota z VAT, wypisami i kosztami sądowymi; planowana, nie automatyczna taksa.
Kwota do zapłaty według oferty banku lub rzeczoznawcy.
Jednorazowe koszty pokrywane gotówką. Miesięczne ubezpieczenia uwzględnij w kosztach właściciela.
Gotówka potrzebna przy zakupie, poza rezerwą.
Procent ceny z VAT zgodnie z Twoją umową; bez pośrednika wpisz 0.

Zmień założenia, aby przeliczyć plan.

Jak działa kalkulator — wzory i źródła
Budżet na nową ratę
Nadwyżka = dochód netto − koszty życia − inne raty − koszty właściciela
Limit raty = dochód netto × limit udziału rat ÷ 100 − inne raty
Budżet raty = max(0, min(nadwyżka, limit raty))
Budżet domowy i limit udziału rat są dwiema odrębnymi próbami. Wpisany procent jest Twoim założeniem. Model nie odtwarza pełnej bankowej definicji DStI.
Kwota kredytu i okres oceny
Stopa oceny = oprocentowanie + wpisany bufor
Okres oceny = min(okres spłaty, 25 lat)
Kredyt = budżet raty × [1 − (1 + i)^(−n)] ÷ i
i to roczna stopa oceny podzielona przez 1200, n to liczba miesięcy oceny. Przy stopie 0% kredyt = budżet raty × n. Ocena uwzględnia krótszy okres, a rata umowna rzeczywisty wybrany okres spłaty. Bufor 2,5 p.p. jest przykładem, a nie regułą dla każdego kredytu.
Gotówka na zakup
Dostępna gotówka = oszczędności − rezerwa
Wkład = cena × wkład własny ÷ 100
Potrzebna gotówka = wkład + PCC + opłaty + remont i przeprowadzka
Koszty prawne, wycena i opłaty kredytowe są kwotami wpisanymi przez Ciebie. Prowizja pośrednika to procent ceny. Uwzględnij pełne kwoty brutto i nie doliczaj tych samych kosztów dwa razy.
PCC i rynek zakupu
PCC = cena × 2% na zwykłym rynku wtórnym bez zwolnienia
PCC = 0 przy zadeklarowanym zwolnieniu lub zwykłym zakupie objętym VAT
Przy pierwszym mieszkaniu zwolnienie wymaga spełnienia warunków przez wszystkich kupujących, w tym zasad dotyczących wcześniejszych praw i udziałów. Wyjątek dotyczy udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Model nie obejmuje m.in. zakupu szóstego i kolejnego lokalu objętego szczególną stawką 6%, zakupów wielu lokali ani innych nietypowych transakcji.
Pułap ceny mieszkania
Pułap ceny = min(limit z gotówki, limit z kredytu, zakres modelu)
Limit z gotówki = max(0, dostępna gotówka − koszty stałe) ÷ udział kosztów w cenie
Limit z kredytu = pułap kredytu ÷ (1 − wkład własny ÷ 100)
Udział kosztów w cenie obejmuje wkład, prowizję pośrednika i PCC. Przy wkładzie 100% ograniczenie kredytowe nie występuje. Ujemny budżet domowy lub limit rat daje pułap 0. Obsługiwany zakres ceny kończy się na 10 mln zł.
Założenia i ograniczenia
Model stosuje raty równe i stałe założone oprocentowanie, bez dopłat, wakacji kredytowych, nadpłat ani oceny BIK. Nie bada wieku, rodzaju zatrudnienia i pełnych warunków banku. Bank może inaczej ocenić dochód, koszty, zabezpieczenie i bufor. Wyższa rata jest scenariuszem, nie prognozą stóp. Wynik to plan orientacyjny, nie promesa ani decyzja kredytowa.
OFICJALNE ŹRÓDŁA: KNF — Rekomendacja S · MF — stawki PCC · MRiT — zwolnienie PCC · MF — zakres PCC

Twój budżet na kredyt

Maksymalny kredyt w Twoim budżecie
—
Rata miesięczna: —
—
Cena mieszkania do—
Wkład własny—
Gotówka na wkład i koszty zakupu—
Bezpieczeństwo spłaty
Rata po wzroście oprocentowania—
Maksymalny budżet na ratę—
Pułap kredytu z dochodu, bez limitu gotówki—

—

Sprawdzenie wybranego mieszkania
Wpisana cena—
Potrzebny kredyt—
Miesięczna rata tego kredytu—
Potrzebna gotówka na zakup—

Arkusze Excel do nieruchomości

Sprawdź arkusze MMDAI do kosztów zakupu, porównywania ofert i inwestowania w nieruchomości.

Zobacz arkusze Excel
Jak to działa

Co ogranicza Twój budżet?

Zdolność kredytowa i pieniądze potrzebne na zakup to dwa różne warunki.

BUDŻET
Dochód to dopiero początek

Od dochodu odejmij realne koszty życia, inne zobowiązania i koszty mieszkania. Dwie osoby z taką samą pensją mogą mieć różny budżet na ratę.

GOTÓWKA
Rezerwa nie jest wkładem

Najpierw oddziel poduszkę finansową. Pozostałe środki muszą wystarczyć na wkład, podatki, opłaty i planowane prace.

OPROCENTOWANIE
Przetestuj wyższą ratę

Wpisz stopę z własnej oferty oraz wzrost do próby ostrożnościowej. Dostosowanie bufora pomaga zbadać wrażliwość planu, nie odtwarza decyzji banku.

OKRES
Spłata i ocena to różne rzeczy

Dłuższa umowa może obniżyć ratę. Model ocenia jednak pułap kredytu na okresie maksymalnie 25 lat.

PCC
Sprawdź warunki zwolnienia

Rynek wtórny zwykle oznacza 2% PCC. Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu zależy od historii praw do nieruchomości wszystkich kupujących.

WYNIK
Sprawdź wszystkie trzy limity

Mieszkanie może zmieścić się w zdolności kredytowej, lecz wymagać zbyt dużej gotówki. Sprawdź jednocześnie budżet, udział rat i środki na zakup.

FAQ

Najczęstsze pytania

Nie. To orientacyjny plan na Twoich założeniach. Bank osobno ocenia dochód, zatrudnienie, historię kredytową, koszty, wiek i zabezpieczenie.
Model rozdziela okres spłaty od okresu oceny według Rekomendacji S. Rata umowna używa 30 lat, a orientacyjny pułap kredytu najwyżej 25 lat.
Nie są jedną regułą dla wszystkich kredytów. To edytowalne założenia przykładu. Bank dobiera poziom ryzyka i bufor do warunków kredytu, a definicja DStI jest szersza od prostego udziału rat w dochodzie netto.
Przy zwykłym zakupie objętym VAT albo po zadeklarowaniu spełnienia warunków zwolnienia na pierwsze mieszkanie. Uprawnienie należy sprawdzić dla wszystkich kupujących; model nie obejmuje transakcji szczególnych.
Tak. W artykule użyj przycisku „Otwórz kalkulator” lub linku bezpośrednio po przywróceniu przykładu. Zwykłe kliknięcie w tej samej karcie przenosi wszystkie aktualne wartości.
Gdy ogranicza Cię zdolność wynikająca z rat, dodatkowa gotówka przy tym samym procencie wkładu nie zwiększa pułapu kredytu. Zmień założenia świadomie i porównaj wynik.