— Darmowy kalkulator nieruchomości —

Rentowność Najmu
jaki masz realny ROI?

Wprowadź koszty inwestycji i parametry najmu. Kalkulator wyliczy realny ROI po podatku, zysk miesięczny i pokaże opłacalność w 3 scenariuszach czynszu.

ROI netto Podatek ryczałtowy 8,5% 3 scenariusze Projekcja 5-letnia Bez rejestracji

Dane inwestycji

Koszty inwestycji

Cena zakupu PLN

Koszt remontu PLN, 0 jeśli gotowe

Koszty transakcyjne notariusz, PCC — PLN

Wkład własny %

Oprocentowanie kredytu % rocznie, 0 jeśli brak

Okres kredytu lata

Przychody

Miesięczny czynsz najmu PLN

Pustostany miesięcy/rok

Roczny wzrost wartości %

Wartość po remoncie PLN

Roczny wzrost czynszu %

Inne przychody z najmu PLN/rok, dla progu ryczałtu

Próg stawki 12,5% PLN/rokZmiana progu wpływa na wynik dopiero wtedy, gdy przychód z tej nieruchomości razem z innymi przychodami z najmu przekroczy wybrany limit.

Koszty miesięczne

Opłaty wspólnoty PLN/mies.

Fundusz remontowy PLN/mies.

Ubezpieczenie PLN/mies.

Podatek od nieruchomości PLN/mies.

Zarządzanie najmem PLN/mies., 0 jeśli samodzielnie

Naprawy / utrzymanie PLN/mies.

↓ Metodologia ↓

Jak działa ten kalkulator — wzory i źródła

Rentowność brutto i netto

Rentowność brutto = (Czynsz × 12) ÷ Cena zakupu × 100%
Rentowność netto = (Czynsz × 12 − Koszty roczne − Podatek) ÷ Cena zakupu × 100%

Rentowność operacyjna nie obejmuje raty kredytu; cash-on-cash obejmuje obsługę długu. Rozdzielenie tych miar pozwala porównać nieruchomość niezależnie od sposobu finansowania.

Podatek ryczałtowy

8,5% do progu 100 000 zł; 12,5% od nadwyżki
Kalkulator liczy przyrost podatku po dodaniu tej nieruchomości do innych przychodów z najmu.

Limit 200 000 zł dotyczy małżonków ze wspólnością majątkową, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich. Ryczałt jest liczony od przychodu, bez odliczania kosztów. Ryczałt vs Zasady Ogólne

ROI (Zwrot z Kapitału)

ROI = Roczny zysk netto ÷ Kapitał własny × 100%
Kapitał własny = Wkład własny + Koszty transakcyjne + Koszt remontu

ROI mierzy efektywność zainwestowanego kapitału własnego. Dźwignia kredytowa zwiększa lub zmniejsza cash-on-cash zależnie od relacji kosztu długu do wyniku nieruchomości. Kredyt vs Wynajem — wyjaśnienie

Okres zwrotu inwestycji

Okres zwrotu = Kapitał własny ÷ Roczny zysk netto

Liczba lat potrzebna do odzyskania zainwestowanego kapitału z samych zysków z najmu. Nie uwzględnia wzrostu wartości nieruchomości. Dobry wynik: poniżej 15 lat.

OFICJALNE ŹRÓDŁA: Ministerstwo Finansów — opodatkowanie najmu prywatnego · NBP — rynek nieruchomości

Wyniki analizy

Wyniki główne

Kapitał własny—

Rata kredytu—

Przychód roczny (po pustostanach)—

Podatek ryczałtowy—

Efektywna stawka tej nieruchomości—

Koszty i raty kredytu / rok—

Zysk netto / miesiąc—

Zysk netto / rok—

Rentowność brutto—

Rentowność operacyjna netto—

Cash-on-cash po racie—

Okres zwrotu inwestycji—

// Ocena inwestycji

—

// 3 scenariusze czynszu

Optymistyczny

—

Realistyczny

—

Pesymistyczny

—

// Projekcja 5-letnia

Rok	Cash flow	Spł. kapitał	Wzrost wart.

Pobierz Excel — pełna analiza

Bilans miesięczny, struktura inwestycji, całkowity ROI po 5 latach.

Kup za 39 PLN

Jak to działa

Co kalkulator
bierze pod uwagę

Oddzielamy rentowność nieruchomości od cash-on-cash po finansowaniu.

TRZY MIARY

Nie mieszaj wyniku lokalu z kredytem

Rentowność brutto jest szybkim filtrem, operacyjna netto uwzględnia koszty i podatek, a cash-on-cash dodatkowo odejmuje ratę kredytu.

PODATEK 8,5% / 12,5%

Ryczałt od najmu prywatnego

Kalkulator uwzględnia inne przychody z najmu, aby poprawnie przypisać część tej nieruchomości do stawki 8,5% lub 12,5%. Możesz też wybrać próg 200 000 zł dla kwalifikujących się małżonków. Ryczałt vs Zasady Ogólne

PUSTOSTANY

Realistyczny przychód

Każde mieszkanie stoi puste przez pewien czas — zmiana najemcy, remonty, urlopy. Domyślnie 0,5 miesiąca na rok. Zmień na swój scenariusz i zobacz jak wpływa na ROI.

PROJEKCJA 5-LETNIA

Trzy źródła zysku

Cash flow z najmu to tylko część obrazu. Kalkulator pokazuje też spłacony kapitał kredytu i zmianę wartości nieruchomości rok po roku. Kredyt vs Wynajem — wyjaśnienie

KREDYT I CASHFLOW

Rata nie niszczy wynajmu

Kalkulator uwzględnia ratę kredytu w cash flow. Widzisz, czy najem generuje nadwyżkę przy Twoim wkładzie i oprocentowaniu.

PORÓWNANIE OPCJI

Wynajem vs zakup własny

Najpierw porównaj oferty, a następnie sprawdź, czy zakup pod wynajem daje lepszy cash flow niż alternatywa. Do budżetu projektu włącz realistyczny remont.

FAQ

Najczęstsze pytania

Czym różnią się trzy wskaźniki?

Rentowność brutto dzieli roczny czynsz przez pełny koszt nabycia. Rentowność operacyjna odejmuje pustostany, koszty i podatek. Cash-on-cash dodatkowo odejmuje ratę i odnosi wynik do kapitału własnego.

Jak kalkulator oblicza podatek ryczałtowy?

Liczy podatek od łącznych przychodów z najmu, a następnie odejmuje podatek od wpisanych innych przychodów. Różnica jest podatkiem przypisanym tej nieruchomości. Ryczałt vs Zasady Ogólne

Dlaczego zmiana progu 100 000 na 200 000 zł czasem nie zmienia wyniku?

Próg wskazuje moment wejścia stawki 12,5%, a nie stawkę wybieraną dla całego przychodu. Jeśli suma innych przychodów z najmu i przychodu z tej nieruchomości nie przekracza 100 000 zł, w obu wariantach kalkulator stosuje 8,5%, więc wynik pozostaje taki sam.

Jak ocenić mój wynik?

Nie ma uniwersalnego progu dobrej inwestycji. Porównaj wynik z ryzykiem, alternatywnym użyciem kapitału i lokalnymi ofertami w porównywarce.

Co jeśli kupuję za gotówkę, bez kredytu?

Ustaw wkład własny na 100% i oprocentowanie na 0. Kalkulator automatycznie wyliczy ROI bez raty kredytowej. Kredyt vs Wynajem — wyjaśnienie