— Polska · sprzedaż nieruchomości —
Kalkulator podatku
PIT-39
Sprawdź, czy obowiązuje pięcioletni termin, policz dochód lub stratę, część zwolnioną w ramach ulgi mieszkaniowej i szacowany podatek 19%.
Test 5 latSpadekKoszty i amortyzacjaUlga mieszkaniowaBez rejestracji
Dane do PIT-39
Termin i sposób nabycia
Sposób nabycia
Rok nabycia lub wybudowaniapełny rok
Pięć lat liczy się od końca tego roku.
Rok sprzedaży
Przychód ze sprzedaży
Cena z umowy, PLN
Koszty odpłatnego zbycia, PLNnp. pośrednik, notariusz
Koszty uzyskania przychodu
Cena nabycia lub koszt wytworzenia, PLN
Udokumentowane koszty nabycia, PLNnp. PCC, notariusz
Nakłady zwiększające wartość, PLNfaktury VAT / opłaty
Podatek od spadków i darowizn / ciężary spadkowe, PLNw części przypadającej na nieruchomość
Waloryzacja kosztów, PLNopcjonalnie, według GUS
Wpisz wyliczoną kwotę podwyższenia kosztu nabycia lub wytworzenia; kalkulator nie zakłada wskaźnika automatycznie.
Odpisy amortyzacyjne, PLNdokonane od zbywanego prawa
Ulga mieszkaniowa
Wydatki na własne cele mieszkaniowe, PLNod sprzedaży, w terminie 3 lat
Uwzględnij tylko wydatki spełniające warunki art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o PIT.
↓Metodologia↓
Jak działa ten kalkulator — wzory i źródła
Test pięciu lat
Najwcześniejszy rok sprzedaży bez PIT = rok referencyjny + 6
Rokiem referencyjnym jest rok nabycia lub wybudowania. Przy spadku — rok nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę. Model dotyczy sprzedaży poza działalnością gospodarczą.
Przychód i dochód
Przychód = cena z umowy − koszty odpłatnego zbycia
Dochód = przychód − właściwe dla sposobu nabycia koszty podatkowe + odpisy amortyzacyjne
Dochód = przychód − właściwe dla sposobu nabycia koszty podatkowe + odpisy amortyzacyjne
Przy zakupie kalkulator uwzględnia koszt nabycia, związane opłaty, nakłady i wpisaną waloryzację. Przy spadku uwzględnia także udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę; przy innym nabyciu nieodpłatnym nie przyjmuje ceny zakupu ani waloryzacji. Cena znacznie odbiegająca bez uzasadnienia od wartości rynkowej może zostać zakwestionowana przez urząd.
Ulga mieszkaniowa
Dochód zwolniony = dochód × min(wydatki mieszkaniowe, przychód) ÷ przychód
Wydatki muszą służyć własnym celom mieszkaniowym i zostać poniesione od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku liczonego od końca roku sprzedaży.
Podatek
Podstawa = dochód − dochód zwolniony
Podatek = zaokrąglona podstawa × 19%
Podatek = zaokrąglona podstawa × 19%
Kalkulator zaokrągla podstawę i podatek do pełnych złotych. Przy stracie podatek wynosi zero, lecz PIT-39 nadal może być wymagany.
Kolory wyniku
Marża po podatku = wynik po podatku ÷ cena sprzedaży × 100%
Zielony oznacza dodatni wynik i marżę co najmniej 10%, bursztynowy — dodatni wynik z marżą poniżej 10%, a czerwony — stratę. Kolory są wyłącznie prezentacją wyniku transakcji, nie oceną prawną ani rekomendacją sprzedaży. Karty podatku i efektywnej stawki osobno pokazują pełne, częściowo ograniczone albo zerowe obciążenie PIT.
Co wpływa na wynik
Sześć elementów
dobrego rozliczenia
PIT-39 nie jest podatkiem od samej ceny sprzedaży. Najpierw trzeba sprawdzić termin, a następnie prawidłowo ustalić przychód, koszty i ewentualne zwolnienie.
01 · TERMIN
Pięć lat od końca roku
Zakup w dowolnym dniu 2020 r. oznacza, że prywatna sprzedaż od 1 stycznia 2026 r. jest poza PIT.
02 · SPADEK
Liczy się rok spadkodawcy
Przy spadku punktem odniesienia jest rok, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
03 · PRZYCHÓD
Cena minus koszty sprzedaży
Prowizja pośrednika i bezpośrednie koszty odpłatnego zbycia zmniejszają przychód.
04 · KOSZTY
Liczą się dokumenty
Koszt nabycia, opłaty i nakłady zwiększające wartość wymagają właściwego udokumentowania.
05 · ULGA
Zwolnienie jest proporcjonalne
Częściowe wydanie przychodu na własne cele mieszkaniowe zwalnia odpowiadającą część dochodu.
06 · ZEZNANIE
Zero podatku nie zawsze kończy sprawę
Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat PIT-39 składa się także przy stracie albo pełnym zwolnieniu.
FAQ
Najczęstsze pytania
Kiedy sprzedaż nie podlega PIT?
Po upływie pięciu lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania prywatna sprzedaż nie podlega PIT i nie wymaga PIT-39. Sprzedaż w ramach działalności gospodarczej podlega innym zasadom.
Jak liczyć termin przy spadku?
Od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. W sprawach z podziałem spadku, dopłatami albo wieloma udziałami potrzebna może być indywidualna analiza.
Co można zaliczyć do kosztów?
Udokumentowany koszt nabycia lub wytworzenia, związane koszty nabycia, udokumentowane nakłady zwiększające wartość oraz — w odpowiednich przypadkach — koszty spadkodawcy, podatek od spadków i darowizn i ciężary spadkowe.
Jak działa ulga mieszkaniowa?
Dochód jest zwolniony w proporcji, w jakiej kwalifikowane wydatki na własne cele mieszkaniowe pozostają do przychodu ze sprzedaży. Wydatki uwzględnia się najwyżej do wysokości przychodu.
Jaki jest termin PIT-39?
Od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli deklarowana ulga nie zostanie zrealizowana, trzeba skorygować zeznanie i zapłacić podatek z odsetkami.
Czy wynik obejmuje wszystkie przypadki?
Nie. Kalkulator nie rozstrzyga działalności gospodarczej, majątku wspólnego, działu spadku z dopłatami, kilku dat nabycia udziałów, zamiany, wywłaszczenia ani szczególnych zwolnień. Takie przypadki wymagają osobnego rozliczenia.