Pytanie o zdolność kredytową ma dwie części: czy utrzymasz ratę i czy sfinansujesz wejście w zakup. Ten artykuł oddziela dochód od oszczędności i prowadzi przez trzy ograniczenia. W aktualnym scenariuszu miesięczny dochód wynosi 8 000 zł, orientacyjny pułap kredytu to 321 736 zł, a pułap ceny przy wybranym wkładzie to 347 500 zł. Wynik ogranicza przede wszystkim gotówka na zakup.
Pensja, zdolność i gotówka to trzy różne rzeczy
Dochód netto trafia do domowego budżetu, lecz część już pokrywa życie, inne raty i utrzymanie mieszkania. Nawet wysoka zdolność nie zastępuje wkładu ani kosztów transakcyjnych. Dlatego większe oszczędności mogą zwiększyć cenę dostępną w tym modelu, ale nie powiększają automatycznie raty, na którą pozwala dochód.
| Ograniczenie | Co sprawdzamy | Co je zmienia |
|---|---|---|
| Budżet domowy | Dochód minus życie, inne raty i koszty właściciela | Wydatki i regularne oszczędzanie |
| Udział rat | Nowa rata i inne raty względem dochodu netto | Przyjęty limit i zobowiązania |
| Gotówka | Wkład, PCC i opłaty bez naruszania rezerwy | Oszczędności, wkład i rodzaj zakupu |
Zmień założenia bezpośrednio w tekście
Podkreślone liczby są edytowalne. Dochód oznacza miesięczną sumę netto całego gospodarstwa, którą chcesz przyjąć do planowania. Koszty życia nie powinny zawierać obecnego czynszu najmu, który po zakupie zniknie, ani opłat wpisanych już jako koszty właściciela.
Najpierw ustal bezpieczny budżet na ratę
Dochód 8 000 zł minus 3 500 zł na życie, 500 zł innych rat i 500 zł kosztów właściciela pozostawia 3 500 zł przed nową ratą. Limit 40% daje drugi budżet: 2 700 zł po odjęciu innych rat. Mniejszy nieujemny budżet, 2 700 zł, przy 9% i okresie 25 lat odpowiada pułapowi kredytu 321 736 zł.
Wpisany limit udziału rat jest Twoim założeniem. Rekomendacja S wskazuje podwyższoną uwagę przy DStI powyżej 40% lub 50%, zależnie od dochodu; nie daje każdemu kredytobiorcy jednego obowiązkowego maksimum. Nasz uproszczony udział rat używa wpisanego dochodu netto i zobowiązań. Nie odtwarza pełnej bankowej definicji dochodu rozporządzalnego.
Dochód i zdolność
Gotówka na wybrane mieszkanie
Co oznacza wynik dla wybranego mieszkania?
Dla ceny 350 000 zł potrzebujesz kredytu 280 000 zł i 80 500 zł gotówki. Brakuje 500 zł gotówki, a kredyt przekracza orientacyjną zdolność o 0 zł. Rata umowna to 1 770 zł; po wyższej racie i wpisanych kosztach pozostaje 1 247 zł miesięcznie. Pułap ceny przy tym wkładzie wynosi 347 500 zł. To wynik założeń, nie decyzja banku.
Rata umowna i ocena zdolności mają różne okresy
Rekomendacja S zaleca okres do 25 lat i dopuszcza maksymalnie 35 lat. Przy dłuższej spłacie ocena zdolności przyjmuje najwyżej 25 lat. Model stosuje tę różnicę: rata do domowego budżetu używa wybranego okresu, a pułap kredytu — krótszego okresu oceny.
Wzrost oprocentowania jest edytowalną próbą odporności. Domyślne 2,5 punktu procentowego nie odtwarza pełnego bufora bankowego: według Rekomendacji S zależy on od rodzaju i okresu stałej stopy oraz warunków rynkowych. Wpisz scenariusz odpowiedni dla konkretnej oferty. Podane 6,5% jest przykładem, nie aktualną ofertą ani prognozą.
| Wybrany kredyt | Stopa | Okres | Rata |
|---|---|---|---|
| Rata umowna | 6,5% | 30 lat | 1 770 zł |
| Po wzroście stopy | 9% | 30 lat | 2 253 zł |
| Próba zdolności | 9% | 25 lat | 2 350 zł |
Wyższa stopa zwiększa ratę umowną o 483 zł miesięcznie. Ocena zdolności używa 25 lat, więc rata w tej próbie wynosi 2 350 zł. Po racie umownej na życie poza wpisanymi kosztami pozostaje 1 730 zł, a po wzroście stopy 1 247 zł.
Wkład własny nie pokrywa całego wejścia w zakup
Standardowe finansowanie w Rekomendacji S opiera się na LtV do 80%, ewentualnie 90% z dodatkowym zabezpieczeniem części ponad 80%. W tym modelu cena odpowiada wartości zabezpieczenia. Gdy wycena banku jest niższa, potrzebny wkład może wzrosnąć. Warianty gwarancji wkładu i dopłat są poza zakresem.
Na rynku wtórnym model dolicza PCC 2%, chyba że wskazujesz spełnienie warunków zwolnienia pierwszego mieszkania. Zwolnienie obejmuje określone prawa do lokalu lub domu i wymaga spełnienia warunków przez wszystkich kupujących; wcześniejsze posiadanie takich praw może je wykluczać. Wyjątek dotyczy udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Potwierdź kwalifikację u notariusza.
W wariancie od dewelopera wpisujesz cenę brutto z VAT; model nie dolicza VAT ponownie ani zwykłego PCC od sprzedaży. Nie obejmuje szczególnej stawki PCC przy zakupach wielu lokali. Notariusz, sąd, wycena i opłaty kredytowe są wpisywanymi kwotami brutto, a nie automatycznym cennikiem. Nie dodawaj opłaty płaconej gotówką drugi raz, jeżeli uwzględniasz ją już w innej pozycji.
Wkład 20% przy cenie 350 000 zł to 70 000 zł. PCC wynosi 0 zł, a pozostałe opłaty i prace 10 500 zł. Łącznie potrzebujesz 80 500 zł przy dostępnych 80 000 zł. Wpisane koszty powinny obejmować pełne kwoty do zapłaty, również VAT i drobne opłaty prawne.
Jak zmiana wkładu wpływa na ten sam zakup?
Tabela utrzymuje dochód, koszty, cenę i dostępne oszczędności. Zmienia tylko udział wkładu. Większy wkład zmniejsza dług, ale wymaga więcej gotówki; z tego powodu nie każdy większy wkład zwiększy dostępny pułap ceny.
| Wkład | Kredyt | Gotówka na zakup | Pułap ceny | Wybrany zakup |
|---|---|---|---|---|
| 10% | 315 000 zł | 45 500 zł | 357 485 zł | Mieści się |
| 15% | 297 500 zł | 63 000 zł | 378 513 zł | Mieści się |
| 20% | 280 000 zł | 80 500 zł | 347 500 zł | Przekracza plan |
| 30% | 245 000 zł | 115 500 zł | 231 667 zł | Przekracza plan |
Jak czytać pułap ceny i czego jeszcze brakuje?
Przy pułapie ceny 347 500 zł wkład to 69 500 zł, kredyt 278 000 zł, a gotówka na zakup 80 000 zł. Rata wynosi 1 757 zł przy 6,5% oraz 2 237 zł przy 9%. Najsilniejsze ograniczenie to gotówka na zakup.
Wynik powstaje przy dokładnie wybranym udziale wkładu. Model nie szuka za Ciebie najlepszego podziału wszystkich oszczędności. To orientacyjny plan standardowego zakupu mieszkania w PLN przez gospodarstwo uzyskujące dochód w PLN. Obejmuje raty równe, wpisaną stopę nominalną i koszty płacone gotówką. Opłaty nie są dodawane do kapitału kredytu, a RRSO nie zastępuje tu oprocentowania nominalnego.
Bank dodatkowo oceni akceptowany dochód i formę zatrudnienia, jego trwałość, liczbę osób w gospodarstwie, wiek, historię BIK, limity kart i rachunków, zabezpieczenie oraz własne minimalne koszty utrzymania. Wpisanie zbyt niskich kosztów życia zwiększy wynik matematyczny, ale nie usuwa tych wymagań. Zachowana rezerwa powinna odpowiadać ryzyku utraty dochodu i potrzebom gospodarstwa; nie traktuj ceny granicznej jako celu do wydania.
Metoda obliczeń
Model odejmuje od dochodu koszty życia, zobowiązania i koszty właściciela. Osobno liczy dochód razy wybrany limit udziału rat minus pozostałe zobowiązania. Mniejsza nieujemna kwota jest budżetem na nową ratę. Odwrócenie wzoru raty równej przy wyższej stopie i okresie do 25 lat daje pułap kredytu. Pułap ceny jest mniejszą z ceny finansowanej tym kredytem przy wybranym wkładzie i ceny pokrywanej dostępną gotówką po uwzględnieniu PCC, prowizji oraz wpisanych kosztów. Przy 100% wkładu ograniczenie kwoty kredytu znika; ujemny budżet gospodarstwa lub przekroczony limit dotychczasowych rat nadal oznacza brak miejsca w planie. Pułap ceny nie przekracza górnej granicy 10 000 000 zł. Obliczenia zachowują pełną precyzję; wyświetlane kwoty są zaokrąglone do złotych.