Location nue via société civile · France

Simulateur SCI IR / IS

Choisissez le régime de votre SCI et obtenez une lecture adaptée : fiscalité de votre quote-part à l’IR, ou résultat, IS et trésorerie maintenue dans la société à l’IS.

Location nue uniquementQuote-part associéeIS 15 % / 25 %Amortissement SCI IS

Hypothèses de la SCI

Périmètre
Régime fiscal simuléun résultat à la fois
Type de locationcondition de ce simulateur
Votre quote-part dans la SCIpour l'affichage IR
%
Recettes et charges déductibles
Loyers hors charges encaissésSCI entière
€/an
Charges hors intérêtstaxe, copro, assurance, gestion…
€/an
Intérêts d'emprunt annuelspas le capital remboursé
€/an
Échéances de crédit annuellespour la trésorerie, pas l'impôt
€/an
Amortissement simplifié · SCI à l'IS
Prix d'acquisition du bienhors mobilier
€
Quote-part terrainnon amortissable
%
Frais d'acquisition immobiliséshypothèse comptable
€
Travaux immobiliséshors charges annuelles
€
Durée moyenne d'amortissementà valider par composants
ans
Fiscalité
Votre tranche marginale d'impositionSCI IR
%
Prélèvements sociauxhypothèse associée
%
Conditions du taux réduit IS réunies ?15 % jusqu'à 42 500 €

Comment fonctionne ce calculateur — formules & sources

SCI soumise à l'IR

Résultat foncier = loyers − charges − intérêts
Fiscalité indicative de votre quote-part = max(0 ; résultat) × quote-part × (TMI + prélèvements sociaux)

Une SCI civile qui loue nu déclare son résultat ; les associés sont imposés personnellement sur leur part, qu’ils aient ou non perçu de distribution. Le traitement précis d’un déficit dépend de sa nature, de la quote-part et des conditions applicables : il n’est pas imputé par ce simulateur.

SCI soumise à l'IS

Base amortissable = prix × (1 − terrain) + frais immobilisés + travaux immobilisés
Amortissement annuel simplifié = base amortissable ÷ durée
Résultat IS = max(0 ; résultat foncier − amortissement)

Le modèle utilise une durée moyenne unique, alors qu’une comptabilité SCI à l’IS ventile normalement l’immeuble par composants. Le déficit IS reste dans la société ; il ne réduit pas le revenu personnel des associés.

IS et trésorerie

IS = 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, si conditions du taux réduit réunies
Trésorerie conservée = loyers − charges − échéances de crédit − IS

Le taux réduit dépend notamment des conditions de chiffre d’affaires, de libération du capital et de détention. La trésorerie affichée reste dans la SCI. Toute distribution aux associés est exclue, car elle reçoit un traitement personnel distinct.

Sources officiellesDGFiP — SCI et location nue · DGFiP — les SCI · Service-Public — taux de l'IS · DGFiP — vente d'une SCI à l'IR

Comprendre le choix

Six repères avant de choisir la SCI

L’IR et l’IS ne sont pas deux taux sur le même revenu personnel. La société, les associés, les déficits, l’amortissement et la sortie ne se lisent pas au même niveau.

01 · ACTIVITÉ

Location nue d'abord

Ce comparateur part d’une SCI civile qui loue nu. La location meublée est habituellement commerciale, donc généralement soumise à l’IS. Lire la DGFiP

02 · IR

Le résultat remonte

À l’IR, chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat foncier. L’absence de distribution ne fait pas disparaître cette imposition personnelle.

03 · IS

La SCI paie l'impôt

À l’IS, la société paie son propre impôt sur son résultat. Les règles comptables et déclaratives sont plus structurées ; ce n’est pas un simple changement de taux.

04 · AMORTISSEMENT

Un levier propre à l'IS

L’amortissement comptable du bâti peut réduire le résultat IS. Le terrain n’est pas amortissable et le plan réel se construit par composants, pas par une seule durée.

05 · DÉFICIT

Deux destinations

Un déficit IS reste dans la société. À l’IR, les règles de déficit foncier se lisent au niveau de l’associé, avec des conditions et plafonds à vérifier. Comparer micro-foncier et réel

06 · SORTIE

Ne pas oublier la revente

Le calcul annuel ne modélise ni vente ni distribution. La SCI à l’IR et la SCI à l’IS n’ont pas le même traitement de sortie. Calculateur plus-value

FAQ

Questions fréquentes

Une SCI à l'IR peut-elle louer un bien meublé ?
La location meublée est en principe une activité commerciale. Lorsqu’elle devient habituelle, une SCI relève généralement de l’IS. Il existe notamment une tolérance pour des recettes commerciales accessoires ; ce comparateur ne vérifie pas son application. Pour cette raison, il ne donne aucun résultat lorsque vous choisissez la location meublée.
Le taux réduit d'IS de 15 % s'applique-t-il toujours ?
Non. Il suppose notamment que les conditions de chiffre d’affaires, de capital libéré et de détention soient réunies. Le calculateur applique 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % seulement lorsque vous indiquez que ces conditions sont réunies. Sinon, il applique 25 % au résultat IS.
Pourquoi la trésorerie conservée n'est-elle pas mon revenu personnel ?
Après l’IS, l’argent appartient encore à la SCI. Une éventuelle distribution aux associés est une étape distincte, avec une fiscalité personnelle qui dépend de leur situation. Elle est volontairement exclue du résultat pour ne pas présenter un montant société comme du cash net associé.
À l'IR, suis-je imposé si la SCI ne distribue rien ?
En principe, oui : le résultat d’une SCI à l’IR est imposé entre les mains des associés au prorata de leurs droits, indépendamment de la distribution effective. Le panneau de résultats isole donc votre quote-part fiscale au lieu de la confondre avec le résultat total de la SCI.
Un déficit de SCI à l'IS réduit-il mon impôt sur le revenu ?
Non. Un déficit d’une SCI soumise à l’IS demeure dans la société et se reporte selon ses règles. Le traitement d’un déficit foncier dans une SCI à l’IR est différent, dépend notamment de la nature des charges et n’est pas chiffré par ce comparateur.
La comparaison inclut-elle achat, revente ou transmission ?
Non. Elle estime une année de location nue. Les frais d’acquisition peuvent être intégrés seulement comme base amortissable simplifiée à l’IS. La vente et la distribution demandent des calculs distincts ; utilisez le calculateur de plus-value pour une première estimation de revente directe.