Location nue · France

Micro-foncier ou régime réel

Comparez l’abattement de 30 % aux charges réellement déductibles, avec l’effet des intérêts, du déficit foncier et de votre tranche d’imposition.

Seuil 15 000 €Abattement 30 %Déficit hors intérêtsOption réel : 3 ans

Hypothèses de location nue

Recettes et éligibilité
Loyers bruts annuels du bienhors charges locatives
€/an
Autres revenus fonciers bruts du foyertous biens confondus
€/an
Bien ou situation excluant le micro ?
Charges déductibles hors intérêts
Taxe foncière déductiblehors TEOM récupérée
€/an
Charges de copropriété non récupérables
€/an
Assurance, gestion et honoraires
€/an
Entretien, réparation, amélioration admisepas construction/agrandissement
€/an
Autres charges déductibles
€/an
Financement et foyer fiscal
Intérêts et frais d’emprunt annuelsdéductibles, reportables si déficit
€/an
Mensualité totale de créditpour le cash-flow, non déductible en totalité
€/mois
Tranche marginale d’imposition
%
Prélèvements sociauxhypothèse standard
%
Calcul pédagogique de location nue
Deux bases imposables
Micro = recettes brutes × 70 %
Réel = recettes − charges hors intérêts − intérêts
Le micro applique un abattement forfaitaire de 30 % : les charges ne sont pas déduites séparément. Le réel n’inclut ici que les montants saisis comme fiscalement admissibles.
Déficit foncier
Déficit hors intérêts = max(0 ; charges hors intérêts − recettes)
Imputable au revenu global = min(10 700 ; déficit hors intérêts)
La fraction provenant des intérêts n’est pas imputée sur le revenu global. Les reports sont affichés comme un repère annuel, sans suivi d’antériorité ni dispositifs particuliers.
Fiscalité et trésorerie
Fiscalité indicative = base positive × (TMI + PS)
Cash-flow = loyers − charges − mensualités − fiscalité
Le remboursement du capital réduit la trésorerie mais n’est pas une charge déductible. Les résultats ne remplacent pas la déclaration 2044 ni la vérification des dépenses.
Sources officiellesDGFiP — micro-foncier et réel · BOFiP — régime micro-foncier · Service-Public — revenus locatifs non meublés
Choisir sans simplifier à l’excès

Le bon régime dépend des charges admises

Cette page est dédiée à la location nue. Elle complète l’article existant par un calcul qui sépare l’impôt, la trésorerie et les règles de déficit.

01 · PÉRIMÈTRE
Location nue uniquement

Le micro-foncier et le réel foncier relèvent des revenus fonciers. Une location meublée relève des BIC : utilisez plutôt le simulateur LMNP réel.

02 · ÉLIGIBILITÉ
15 000 € au niveau du foyer

Le seuil tient compte des revenus fonciers bruts du foyer. Certaines situations ou régimes spéciaux peuvent exclure le micro : le statut affiché reste un contrôle initial.

03 · MICRO-FONCIER
30 % sans justificatif détaillé

La base imposable est 70 % des recettes. Il peut rester intéressant si vos charges réellement déductibles, intérêts inclus, sont inférieurs à cet abattement.

04 · RÉGIME RÉEL
Les dépenses justifiées comptent

Intérêts, taxe foncière, assurances, gestion, certaines charges de copropriété et travaux admissibles abaissent le revenu foncier. Le capital emprunté ne se déduit pas.

05 · DÉFICIT
Ne pas mélanger intérêts et travaux

Seule la fraction liée aux charges hors intérêts peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global. Les intérêts suivent un report sur revenus fonciers.

06 · ALTERNATIVE
Une option engage

Choisir le réel sous le seuil engage en principe pour trois ans. Lisez le guide micro-foncier vs réel pour les exclusions, justificatifs et cas particuliers.

Questions fréquentes

Ce que le calcul ne tranche pas seul

Puis-je choisir le micro pour un bien et le réel pour un autre ?
Non, le choix porte sur l’ensemble des revenus fonciers du foyer. Le calcul demande donc les autres revenus fonciers bruts pour apprécier le seuil global ; il ne reconstitue pas les charges des autres biens.
Pourquoi le cash-flow ne suit-il pas exactement le résultat fiscal ?
La mensualité complète diminue votre trésorerie, mais seule sa composante intérêts est déductible. Le remboursement du capital est volontairement séparé du calcul fiscal.
Le déficit de 10 700 € est-il automatiquement disponible ?
Non. Le plafond concerne la fraction hors intérêts et dépend notamment de la nature des dépenses et du respect de l’engagement de location. Les cas de rénovation énergétique et régimes particuliers nécessitent une vérification distincte.
Les charges récupérables du locataire entrent-elles dans le calcul ?
Non. Les sommes qui incombent normalement au locataire ne constituent pas une charge déductible du propriétaire. Saisissez ici uniquement les charges qui restent effectivement à votre charge ; vérifiez la régularisation annuelle de copropriété avant de déclarer.
Quels justificatifs faut-il conserver au régime réel ?
Conservez les factures et appels de fonds, l’avis de taxe foncière, les attestations d’assurance, les relevés d’intérêts et les contrats de gestion. Le calcul ne qualifie pas une dépense : le justificatif, la nature des travaux et le lien avec la location restent déterminants.
Ce calcul inclut-il la plus-value à la revente ?
Non. La location nue et la SCI à l’IR peuvent relever du régime des plus-values immobilières des particuliers. Utilisez le calculateur de plus-value pour une estimation de cession séparée.