Combien pouvez-vous emprunter
selon vos revenus ?

La capacité d’emprunt n’est pas le prix d’achat

La capacité d’emprunt est le capital que vos mensualités peuvent rembourser. Le budget d’achat dépend aussi de votre épargne, de la part du prix financée et des frais payés à la signature. Un revenu suffisant ne remplace pas le cash nécessaire ; un apport important ne rend pas une mensualité confortable.

Ce calcul étudie un achat personnel avec un prêt amortissable unique et des mensualités constantes. Il sépare trois vérifications : le taux d’effort, le budget mensuel après impôt et l’argent disponible à la signature. Le prix plafond doit respecter les trois.

Ce que signifient les 35 % et les 25 ans

La mesure du HCSF encadre normalement le taux d’effort à 35 % et la durée à 25 ans. Les banques disposent d’une marge de flexibilité limitée ; ce n’est pas une dérogation que ce calcul peut vous attribuer. Le scénario reste dans le cadre ordinaire, sans différé.

Dans certaines opérations où l’entrée en jouissance est retardée, un différé peut porter la durée totale au-delà de 25 ans, dans la limite prévue par le dispositif. Ce cas demande un échéancier différent et n’est pas proposé ici. Pour un financement à plusieurs prêts, les charges doivent aussi être vérifiées sur toute leur durée, pas seulement le premier mois.

Construisez votre projet dans le texte

Les chiffres soulignés sont modifiables. Saisissez le revenu net avant impôt retenu pour le crédit et, séparément, le revenu réellement encaissé. Ces deux champs restent indépendants : le modèle ne calcule pas votre impôt. L’épargne et la réserve restent aussi indépendantes : si la réserve dépasse l’épargne, le scénario est signalé sans modifier les montants. Dans la vie courante, retirez le loyer que vous cesserez de payer après l’achat et évitez de compter deux fois les charges de propriétaire.

Deux revenus, deux budgets de mensualité

Avec 4 200,00 € nets avant impôt, 35 % représentent 1 470,00 €. Après 150,00 € de crédits existants, il reste 1 320,00 € pour la nouvelle mensualité, assurance incluse. Le revenu réellement encaissé de 3 900,00 € laisse de son côté 2 100,00 € après les dépenses déclarées. Le premier calcul finance 251 130,29 € au taux saisi ; le second finance 328 593,51 € au taux de comparaison de 5,5 %. Le plus petit capital est 251 130,29 €.

Le revenu avant impôt n’est pas un salaire brut. Pour des primes ou des ressources variables, commencez avec une moyenne stable et documentée ; ne traitez pas une rentrée exceptionnelle comme un salaire durable. La banque peut retenir un montant plus prudent que celui saisi. Ici, les crédits existants restent constants sur toute la durée : un crédit qui se termine prochainement doit être étudié avec son échéancier réel.

La mensualité comprend l’assurance

Le prêt de 270 000,00 € sur 25 ans à 3,5 % produit 1 351,68 € de remboursement mensuel. L’assurance calculée sur le capital initial ajoute 67,50 € : la mensualité totale est 1 419,18 €. Avec les autres crédits, le taux d’effort est 37,36 %. Le revenu net avant impôt nécessaire pour rester à 35 % est 4 483,38 € par mois ; il manque 283,38 € par rapport au montant saisi.

La prime est ici calculée sur le capital initial, donc constante. Elle est ajoutée à la mensualité du crédit, et non au taux nominal dans la formule d’intérêts. Si votre contrat utilise le capital restant dû ou une prime qui change avec l’âge, utilisez l’échéancier proposé plutôt qu’une simple moyenne. Pour un couple, le taux saisi doit représenter le coût total des couvertures retenues.

Quel revenu faut-il pour ce projet ?

Ces deux seuils ne sont pas interchangeables. Le premier inverse la limite de taux d’effort ; le second additionne vos dépenses et la mensualité comparée. Ils ne fournissent pas un salaire brut équivalent et ne calculent ni votre prélèvement à la source ni l’acceptation des revenus par la banque.

Comparer un taux plus élevé sans changer le contrat

À 5,5 %, le même prêt demanderait 1 725,54 € par mois assurance comprise. Pour payer cette somme et les dépenses déclarées, le revenu après impôt nécessaire est 3 525,54 €, soit 0,00 € de plus que votre revenu encaissé. Le solde après ces postes est 374,46 €. Ce test utilise le budget réel ; le contrôle HCSF reste calculé au taux contractuel saisi.

Pour un prêt à taux fixe, cette comparaison représente une autre offre possible au départ, pas une hausse automatique des mensualités après signature. Pour un taux variable, elle reste une approximation : plafonnement, calendrier de révision et variation de la durée ne sont pas simulés. Vous pouvez mettre la hausse à zéro pour ne conserver que le taux introduit.

L’apport doit aussi payer les frais

Pour le prix de 300 000,00 €, le prêt couvre 90 % du prix, soit 270 000,00 €. Il reste 30 000,00 € de prix à financer vous-même. La provision d’acquisition de 8 % ajoute 24 000,00 € ; les autres frais introduits ajoutent 3 000,00 €. Le total est 57 000,00 €, face à 90 000,00 € utilisables après réserve.

La part du prix non empruntée devient votre apport au logement. Sans nouveau prêt, les frais de garantie et de dossier saisis sont exclus du total ; les autres dépenses restent comptées. La provision d’acquisition correspond notamment aux taxes, à la rémunération notariale et aux débours. Les deux sommes consomment du cash, mais ne représentent pas le même type de dépense. Les frais de garantie et de dossier ne sont pas à ajouter une seconde fois si votre estimation globale les inclut déjà.

Le point de départ de 8 % est une provision pour un achat dans l’ancien, pas un barème légal. Les ordres de grandeur souvent utilisés sont 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf, mais le bien, le département et le traitement fiscal peuvent changer le devis. Un logement récent revendu par un particulier n’a pas automatiquement le régime fiscal d’une première vente neuve. Remplacez le pourcentage par l’estimation de votre notaire ; cette page ne calcule pas précisément les droits de mutation.

Le pourcentage financé est aussi une hypothèse. Le modèle emprunte uniquement une fraction du prix et paie les frais en cash ; il ne simule pas un prêt couvrant également ces frais. Si les honoraires d’agence sont déjà compris dans le prix, ne les répétez pas dans les autres dépenses. Prévoyez séparément les travaux, meubles, déménagement et dépenses courantes que vous n’avez pas inclus.

Ce que change la durée

Cette comparaison conserve le même prix, le taux, l’assurance et les frais. Allonger la durée diminue la mensualité du crédit, mais augmente généralement les intérêts et la prime totale de cette assurance constante.

Sur 25 ans, le remboursement du prêt génère 135 505,09 € d’intérêts et l’assurance constante 20 250,00 €. Leur somme est 155 755,09 €, hors garantie et frais de dossier. Ces sommes ne sont pas les frais d’acquisition, et le capital remboursé ne constitue pas un coût d’intérêt.

Emprunter davantage du prix change deux contraintes

Une part financée plus importante diminue le cash à apporter, mais augmente les mensualités du projet. Les lignes ci-dessous gardent les autres chiffres : elles ne représentent pas des offres de banques et ne cherchent pas le pourcentage optimal.

Le prix plafond dépend du scénario complet

Le plafond de prix est 279 033,66 €, limité par le taux d’effort de 35 %. À ce plafond, le prêt est 251 130,29 €, la part du prix payée vous-même 27 903,37 € et le cash de signature 53 226,06 €. La recherche conserve le pourcentage financé, la provision d’acquisition et les frais saisis.

Ce plafond est une limite calculée avec les chiffres introduits, pas un objectif de dépense. À budget égal, réduire les dépenses régulières et réduire la réserve ne jouent pas le même rôle : les premières changent les mensualités supportables, la seconde libère du cash. Gardez une réserve cohérente avec votre ménage et l’état du bien.

Ce que le calcul ne peut pas valider

Le prêteur examine le dossier, la stabilité des ressources, la solvabilité, la garantie et les conditions d’assurance. La page ne calcule pas le TAEG ni ne vérifie le taux d’usure. Le taux nominal, l’assurance et les frais ne suffisent pas à certifier qu’une offre peut être signée.

Le scénario exclut PTZ, prêts complémentaires, prêt relais, différé, mensualités à paliers, remboursement in fine, crédits à plusieurs tranches et financement de travaux. Il ne traite pas les revenus locatifs futurs ni une société comme un simple salaire personnel. Un investissement locatif demande aussi un calcul de charges, vacance et fiscalité distinct du contrôle de financement.

Comment les résultats sont calculés

Le prêt du projet est le prix multiplié par la part financée. La mensualité amortissable est calculée avec le taux nominal mensuel et le nombre de mensualités. La prime mensuelle constante est le capital initial multiplié par le taux annuel d’assurance, divisé par douze.

Le capital permis par l’effort est le budget de 35 % diminué des crédits existants, divisé par la mensualité totale d’un euro emprunté au taux saisi. Le capital permis par le budget après impôt utilise les dépenses déclarées et le taux de comparaison. Le plus petit des deux est retenu. Le plafond de prix compare ensuite cette limite de prêt avec le prix payable à partir du cash restant après les frais fixes. Les montants affichés gardent les centimes ; les calculs utilisent la précision non arrondie.