Le loyer n’est pas votre revenu disponible
Le loyer hors charges est la recette du logement. Les jours sans locataire réduisent cette recette ; les frais de gestion et les dépenses restant au propriétaire réduisent ensuite le résultat d’exploitation. Celui-ci permet de lire le bien avant de tenir compte de son financement.
Pour savoir ce que vous pouvez réellement utiliser, il faut encore payer le prêt, son assurance et la fiscalité, puis garder la réserve prévue. Le revenu disponible présenté ici est cette trésorerie annuelle divisée par douze. Une valeur négative signifie que vous devez compléter les loyers avec votre propre argent.
Le résultat fiscal suit une autre logique
Au micro-foncier, l’abattement de 30 % remplace les déductions de dépenses. Au réel ordinaire, le calcul retient les charges admises, les intérêts et l’assurance du prêt. Le capital remboursé diminue votre dette ; il n’est pas une charge foncière. Une réserve simplement épargnée ne réduit pas non plus la base imposable.
Le scénario porte sur une location nue d’habitation détenue directement, pour un particulier résident de France soumis aux prélèvements sociaux ordinaires. Il exclut le meublé, la SCI à l’IS et les dispositifs fiscaux particuliers. Le taux marginal reste une hypothèse : le calcul ne reconstitue pas l’impôt de tout le foyer.
Construisez votre scénario
Les nombres soulignés sont modifiables. Le prêt est amortissable à taux fixe, sans différé ; les fiches suivent ses douze prochaines échéances. Le loyer et les dépenses couvrent une année entière. Saisissez uniquement les frais réellement supportés par le propriétaire, sans les charges récupérées sur le locataire.
Du loyer annoncé au résultat d’exploitation
Recettes et dépenses du logement
Les 30 jours sans loyer laissent 12 115,07 € de recettes hors charges. Après gestion et 3 050,00 € de frais restant au propriétaire, il reste 8 217,01 € avant le financement et la fiscalité.
Ce que le prêt consomme réellement
Les douze prochaines échéances
Les douze échéances hors assurance représentent 9 011,22 €, dont 5 189,07 € d’intérêts et 3 822,15 € de capital. L’assurance du prêt ajoute 450,00 €. Le capital remboursé diminue la dette, mais ne constitue pas une charge foncière déductible.
La base imposable du régime sélectionné
Fiscalité indicative du logement
Le résultat foncier est 2 577,94 €. La fiscalité indicative porte uniquement sur sa partie positive, à votre TMI de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
De la fiscalité à l’argent disponible
Trésorerie et capital investi
Il manque en moyenne 255,08 € par mois pour payer les dépenses, le prêt, la fiscalité estimée et la réserve. Le calcul inclut 66 000,00 € de capital investi dans le prix et les frais initiaux.
Un effort de trésorerie reste nécessaire
Réexaminez le loyer réalisable, la vacance, les frais et le financement. Le remboursement du capital crée du patrimoine, mais doit être financé chaque mois.
Une réserve n’est pas une facture de travaux
La réserve est une enveloppe que vous conservez, pas une dépense déjà effectuée. Elle réduit ici l’argent utilisable mais ne crée pas de déduction fiscale. Lorsqu’une réparation est payée, saisissez-la dans les réparations et ajustez la réserve pour éviter de compter deux fois la même sortie.
La nature des travaux compte. Les frais d’entretien, de réparation et certaines améliorations peuvent être admis au réel ; une construction, une reconstruction ou un agrandissement ne sont pas traités comme ces dépenses. Le modèle ne qualifie pas vos factures. Les appels de copropriété demandent également une régularisation : utilisez les frais finalement supportés et admis, pas toutes les provisions appelées.
Le micro-foncier ne se choisit pas logement par logement
Le plafond de 15 000 € concerne les recettes foncières brutes de l’ensemble du foyer, hors charges. Certaines situations excluent ce régime. Le champ des autres recettes sert uniquement à ce contrôle ; il n’ajoute pas la trésorerie des autres biens au revenu disponible de ce logement.
Si le micro sélectionné devient indisponible, les fiches d’exploitation et de prêt restent lisibles, mais l’impôt et le cash après impôt ne sont pas présentés comme valides. Le choix reste à votre main. Une option pour le réel engage en principe trois ans ; cette simulation annuelle ne remplace pas l’examen de vos obligations.
Un déficit fiscal ne paie pas la mensualité
Au réel, un résultat négatif peut nécessiter une analyse du déficit foncier et de son imputation au niveau du foyer. Les règles distinguent notamment les intérêts des autres charges et tiennent compte des autres immeubles. Les reports antérieurs et leur utilisation doivent aussi être vérifiés.
Ici, aucune économie sur les autres revenus ni restitution n’est supposée : l’impôt du bien est ramené à zéro lorsque sa base est négative. Cela rend visible l’effort de trésorerie sans le financer par un avantage fiscal non confirmé. Le résultat fiscal négatif reste affiché dans sa fiche.
Comparez le cash et le patrimoine séparément
Le capital remboursé n’est pas perdu : il diminue la dette. Il n’est pourtant pas disponible pour payer une facture tant que vous ne vendez pas ou ne refinancez pas le bien. Un cash négatif et une réduction de dette peuvent coexister. Le rendement de trésorerie présenté ici mesure uniquement le cash annuel après réserve et impôt rapporté au capital propre et aux frais initiaux.
Ce ratio ne comprend ni hausse du prix, ni plus-value à la revente, ni coût d’opportunité, ni rendement total. Sans capital investi dans ce périmètre, il n’a pas de dénominateur et n’est pas calculé. Pour un bien déjà détenu, le capital historique du scénario n’est pas votre valeur nette actuelle : une décision de conserver ou vendre demande un autre point de comparaison.
Une moyenne mensuelle demande encore un coussin
Les loyers peuvent s’interrompre alors que le crédit continue. La taxe foncière, la copropriété et les réparations arrivent à des dates différentes. Une moyenne positive ne supprime donc pas le besoin de liquidité. Testez une vacance plus longue, une réparation et un coût de gestion plus élevé avant de considérer la somme comme un revenu régulier.
Les prélèvements sociaux ordinaires sont retenus même avec une TMI nulle. L’effet ultérieur de la CSG déductible n’est pas intégré. L’assurance maladie étrangère peut modifier le traitement social ; ce cas ne relève pas du périmètre affiché. Les subventions, recettes exceptionnelles, avantages fiscaux, déficits reportés et changements de tranche nécessitent une vérification séparée.
Méthode de calcul
Les loyers annuels sont réduits des jours sans loyer et des frais du propriétaire. Le prêt est amorti sur douze échéances ; intérêts et assurance sont distingués du capital. La fiscalité utilise le régime sélectionné, la TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux. La trésorerie retranche les échéances complètes, la réserve et l’impôt, sans avantage fiscal de déficit supposé.