Les deux régimes en un coup d'œil
Les loyers issus de locations nues relèvent des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, et le régime réel, qui permet de déduire les charges fiscalement admissibles. Comparer les charges à 30 % des recettes fournit un premier repère, mais leur déductibilité, le déficit, les intérêts et l'engagement lié à l'option au réel doivent également être pris en compte.
Important : ces régimes s'appliquent uniquement à la location nue. La location meublée (LMNP) relève du régime BIC, non des revenus fonciers.
Micro-foncier — conditions et fonctionnement
Le micro-foncier est accessible automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, vous basculez obligatoirement au régime réel. En dessous du seuil, vous pouvez choisir l'un ou l'autre — avec engagement de 3 ans si vous optez pour le réel.
Régime réel — charges déductibles
Au régime réel, vous déduisez l'ensemble des charges effectives. La liste est large et souvent sous/exploitée par les propriétaires :
Charges déductibles
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Primes d'assurance (PNO, GLI)
- Frais de gestion et d'agence
- Travaux d'entretien et de réparation
- Frais de copropriété (charges récupérables exclues)
- Honoraires d'expert-comptable
Non déductibles au réel
- Travaux de construction ou d'agrandissement
- Amortissement du bien (location nue)
- Charges récupérables sur le locataire
- Remboursement du capital d'emprunt
- Dépenses financées par subvention
- Frais personnels non liés à la location
Le point de bascule — quand le réel devient plus avantageux
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Lorsque les charges effectivement déductibles dépassent ce niveau, le régime réel peut produire une base imposable plus faible. La comparaison doit aussi intégrer les intérêts, les règles du déficit foncier, la durée de l'option et les obligations déclaratives.
Le déficit foncier — fonctionnement au régime réel
C'est l'atout majeur du régime réel. Si vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Tableau de décision — micro ou réel ?
| Situation | Premier repère | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Revenus > 15 000 €/an | Réel obligatoire | Pas le choix |
| Charges < 30 % des loyers | Micro-foncier | Abattement > charges réelles |
| Charges 30–50 % des loyers | Comparer les deux | Déductibilité et option au réel |
| Gros travaux à venir | Étudier le réel | Nature des travaux et déficit imputable |
| Crédit immobilier avec intérêts élevés | Étudier le réel | Intérêts déductibles des revenus fonciers |
| Bien récent sans charges importantes | Micro-foncier | Simplicité + abattement suffisant |
Le micro-foncier peut convenir lorsque ses conditions sont remplies et que les charges admissibles restent inférieures à l'abattement. Le régime réel mérite une simulation lorsque les intérêts, charges ou travaux sont importants. Comparez les deux bases dans le calculateur de rendement et de fiscalité locative. Un déficit hors intérêts peut, dans les limites légales, réduire le revenu global imposable; le surplus et la fraction liée aux intérêts suivent des règles de report distinctes.