LMNP n’est pas un régime fiscal
LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. C’est le statut de l’activité au niveau de votre foyer fiscal. Les loyers d’un logement meublé sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.
Vous restez LMNP dès qu’au moins une des deux conditions du statut professionnel n’est pas remplie : les recettes meublées annuelles du foyer dépassent 23 000 €, et elles dépassent aussi les autres revenus professionnels du foyer. Si les deux sont remplies, l’activité devient en principe LMP. Le choix micro-BIC ou réel vient seulement après cette qualification.
Ce que fait le micro-BIC
Pour une location meublée d’habitation de longue durée éligible, le micro-BIC applique automatiquement un abattement de 50 % aux recettes déclarées. La moitié restante devient la base imposable.
Vous ne déduisez pas séparément la taxe foncière, l’assurance, les intérêts, les réparations ou l’amortissement. L’abattement est censé représenter toutes ces dépenses. Le micro est donc simple et peut être avantageux lorsque vos dépenses et amortissements réels sont inférieurs à 50 % des recettes.
Ce que fait le régime réel
Au réel, les charges justifiées engagées pour l’activité sont déduites pour leur montant admis. Les intérêts d’emprunt et le coût de la comptabilité peuvent notamment entrer dans ce calcul. Le logement et le mobilier peuvent aussi produire un amortissement comptable.
L’amortissement utilisable ne peut pas créer un déficit LMNP : il est plafonné au bénéfice restant après les autres charges. La fraction non utilisée est suivie pour les années suivantes. Le réel demande donc davantage de comptabilité, mais il devient souvent pertinent lorsque les charges, les intérêts et l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire.
Dans quelles situations choisir l’un ou l’autre ?
| Situation | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Peu de charges et aucun crédit | Souvent compétitif | À chiffrer après coût comptable |
| Crédit, travaux ou charges élevés | L’abattement peut être insuffisant | Souvent à étudier en priorité |
| Amortissement important | Non déduit séparément | Peut réduire fortement la base |
| Priorité à la simplicité | Déclaration plus simple | Comptabilité et liasse fiscale |
| Recettes au-dessus du seuil micro | Non disponible en principe | Devient obligatoire |
Il n’existe donc pas de meilleur régime sans scénario. Le bon test compare d’abord les déductions fiscales, puis retranche les coûts réellement payés, notamment la comptabilité propre au réel.
Construisez votre scénario dans le texte
Les nombres soulignés sont modifiables. Chaque changement est repris dans toutes les explications, les deux fiches de calcul et le verdict.
Ce que paie le micro-BIC
Le micro-BIC part des 10 800 € de recettes et remplace toutes les dépenses par un abattement unique de 5 400 €. Les charges et intérêts restent pourtant payés dans la trésorerie : ils ne disparaissent pas.
La trésorerie n’est pas le bénéfice fiscal : elle retranche les dépenses réellement payées, même si le micro ne les déduit pas une par une.
Ce que paie le régime réel
Le réel déduit 2 400 € de charges, 600 € de comptabilité et 6 000 € d’amortissement. La base imposable tombe à 1 800 €, mais la comptabilité reste une sortie d’argent.
Les 6 000 € d’amortissement disponibles sont entièrement utilisés. Aucun amortissement n’est reporté par ce calcul simplifié.
Pourquoi le verdict change d’un bien à l’autre
Le régime réel conserve 1 149,60 € de plus.
Il économise 1 749,60 € de fiscalité, puis supporte 600 € de comptabilité supplémentaire.
| Résultat annuel | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Base imposable | 5 400 € | 1 800 € |
| Fiscalité indicative | 2 624,40 € | 874,80 € |
| Trésorerie estimée | 5 775,60 € | 6 925,20 € |
Dans ce scénario, les déductions du réel dépassent l’abattement micro. L’économie d’impôt couvre le coût de comptabilité et laisse un avantage au réel. Si l’amortissement ou les charges baissent, le verdict peut s’inverser.
Quand cette comparaison ne suffit pas
Le seuil micro-BIC de 83 600 € s’applique aux années 2026 à 2028 pour les locations meublées d’habitation concernées, en appréciant les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année. Une activité nouvelle, un changement de régime, une indivision ou plusieurs catégories de location exigent une vérification spécifique.
Cette page traite la location meublée longue durée. Les meublés de tourisme non classés ont d’autres seuils et abattements. Elle ne traite pas non plus les cotisations sociales, la TVA, les non-résidents ou le calcul complet du barème du foyer.
L’avantage annuel n’est pas toute l’histoire
Pour les cessions concernées depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP, sous réserve des exceptions légales. Il serait donc trompeur de multiplier simplement l’avantage annuel affiché par la durée de détention.
Le choix final doit confronter le gain fiscal pendant l’exploitation, le coût de comptabilité, les amortissements effectivement utilisés et l’effet probable à la sortie.
Comment les nombres sont calculés
Les recettes sont le loyer mensuel multiplié par douze. Au micro-BIC, la base imposable correspond à 50 % des recettes. Au réel, le calcul déduit les charges, les intérêts et la comptabilité, puis utilise l’amortissement seulement dans la limite du résultat positif restant.
La fiscalité indicative multiplie chaque base par la TMI saisie et par 18,6 % de prélèvements sociaux. La trésorerie retranche des recettes les charges et intérêts payés, la comptabilité propre au réel, puis cette fiscalité. Elle n’inclut ni remboursement de capital, ni vacance, ni autres recettes, ni changement de tranche, ni CSG ultérieurement déductible.
Les charges, intérêts, frais comptables, amortissements et autres revenus n’ont pas de plafond technique arbitraire ; seules les valeurs négatives sont refusées. Le loyer maximal est recalculé pour respecter à la fois le plafond micro-BIC et le test LMNP/LMP du scénario. Une saisie hors limite est corrigée avant le recalcul.