Outil gratuit pour vendeurs immobiliers

Plus-value Immobilière

Calculez une estimation de l'impôt à la revente — IR 19 %, prélèvements sociaux, abattements par durée, surtaxe sur les plus-values élevées et impact de la LF 2025 pour le LMNP réel.

Impôt sur le revenu : 19 % PS 17,2% (cas standard) Abattements durée Surtaxe > 50 000 € Exo 22 / 30 ans ⚠ LF 2025 LMNP Immeuble bâti

Paramètres de la Cession

Acquisition
Prix d'Acquisition
€
Frais d'Acquisition% retenu — forfait 7,5 % ou équivalent des frais réels
%
Travaux Retenusmontant réel éligible ou forfait 15 % si > 5 ans
€
Cession
Prix de Vente
€
Frais de Cessionfrais éligibles payés par le vendeur, sur justificatifs
€
Durée de Détention
Durée de Détentionannées révolues entre acquisition et cession
ans
Fiscalité
Prélèvements Sociaux17,2 % cas standard — taux réduit possible pour certains non-résidents
%
Impact LF 2025 — LMNP Réel (optionnel)
Amortissements à RéintégrerLMNP réel concerné uniquement — 0 sinon
€
↓ Méthodologie ↓
Comment fonctionne ce calculateur — formules & sources
Plus-value Brute
PV brute = Prix de cession − Prix d'achat − Frais d'acquisition − Travaux
Frais d'acquisition = montant réel justifié ou forfait de 7,5% du prix d'achat
Travaux : dépenses réelles éligibles ou forfait de 15% pour un immeuble bâti détenu > 5 ans
Ce calculateur est conçu pour une acquisition à titre onéreux. En cas de donation ou succession, les règles de prix d’acquisition et de frais sont différentes. Pour une acquisition à titre onéreux, les frais d'acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel justifié ou forfaitairement à 7,5% du prix d'achat. Le champ ci-dessus étant en pourcentage, convertissez vos frais réels en pourcentage du prix si vous choisissez le réel. Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, le forfait travaux de 15% est une option et ne nécessite pas de justifier la réalité ou le montant des travaux. Les dépenses réelles, elles, doivent remplir les conditions fiscales applicables et ne pas avoir déjà été prises en compte pour l'impôt sur le revenu. Plus-value expliquée
Abattements pour Durée de Détention — IR
0% de 0 à 5 ans · 6%/an de 6 à 21 ans · 4% en 22e an
Abattement IR total après 22 ans = 100% → exonération IR
PV nette IR = PV brute × (1 − abattement IR%)
L'abattement IR de 6% par an s'applique à partir de la 6e année de détention. Dès la 22e année, exonération totale de l'IR (19 %). Les prélèvements sociaux continuent jusqu'à 30 ans. Plus-value expliquée
Abattements pour Durée de Détention — PS
0% de 0 à 5 ans · 1,65%/an de 6 à 21 ans
1,60% en 22e an · 9%/an de 23 à 30 ans
Abattement PS total après 30 ans = 100% → exonération totale
Les prélèvements sociaux sont de 17,2% dans le cas standard et suivent une grille d'abattement différente de l'IR jusqu'à 30 ans. Certains non-résidents relevant d'un régime de sécurité sociale éligible ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5%. Même après exonération IR à 22 ans, des prélèvements sociaux peuvent donc rester dus jusqu'à la 30e année. Plus-value expliquée
Impact LF 2025 — Réintégration LMNP
Prix de revient LMNP = Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux retenus − amortissements à réintégrer
PV brute LMNP = Prix de cession net − Prix de revient LMNP
La réintégration augmente la plus-value brute du montant des amortissements concernés, dans la limite du prix de revient retenu
Indiquez uniquement les amortissements concernés par l’article 150 VB, III du CGI. N’incluez pas les amortissements correspondant à des dépenses déjà retenues pour majorer le prix d’acquisition. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cette section vise les LMNP relevant d’un régime BIC réel. Saisissez 0 lorsqu’aucun amortissement LMNP n’est à réintégrer. Une SCI à l’IR peut relever du régime des plus-values des particuliers selon sa situation ; une SCI à l’IS et un LMP relèvent d’autres régimes et sont hors périmètre de ce calculateur. LMNP vs SCI · Plus-value expliquée
Impôt Total
Impôt IR = PV nette IR × 19 %
Impôt PS = PV nette PS × taux de PS saisi (17,2% dans le cas standard)
Impôt total = Impôt IR + Impôt PS + surtaxe éventuelle
PV après impôt = PV brute − impôt total
La taxe sur les plus-values immobilières élevées (2 à 6 % pour une base imposable supérieure à 50 000 €, avec lissage) est calculée et incluse pour les opérations entrant dans son champ. Elle ne s’applique notamment pas aux terrains à bâtir. Résidence principale et autres exonérations : vérifiez d’abord votre éligibilité, car ce calculateur n’applique pas automatiquement ces exonérations. Plus-value expliquée
Sources officielles BOFiP — prix de cession et frais déductibles · BOFiP — frais d’acquisition et travaux · BOFiP — abattements · CGI, art. 1609 nonies G — surtaxe · CGI, art. 150 VB — prix d’acquisition et amortissements · impots.gouv.fr — plus-value LMNP
Sources revérifiées le 19/08/2026.

Calculateur de la Plus-value

Impôt Total à la Revente
—
—
—
Abattements selon durée de détention
IR (19 % flat) —
PS (17,2%) —
PV Brute
—
avant abattement
PV Nette
—
après impôt

Téléchargez la version Excel

Avec guide fiscal complet — abattements, surtaxe, forfaits 7,5% et 15%, impact LF 2025 LMNP.

Découvrir les modèles Excel
Barème officiel & Informations clés

Tout ce que vous devez savoir

Abattements IR et PS par durée de détention, prix de revient, surtaxe, impact LF 2025 et principaux cas d'exonération.

PRIX DE REVIENT
Ce qui réduit la plus-value

Pour un bien acquis à titre onéreux, le prix de revient inclut le prix d'achat, les frais d’acquisition (montant réel justifié ou forfait de 7,5% pour une acquisition à titre onéreux), et les travaux éligibles retenus au réel sous conditions ou, pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, via le forfait optionnel de 15%. Le forfait de 15% ne nécessite pas de justifier la réalité des travaux ; les dépenses réelles ne doivent pas avoir déjà été retenues pour l’impôt sur le revenu. Micro-Foncier vs Réel · Plus-value expliquée

SURTAXE PROGRESSIVE
Au-delà de 50 000 € nets IR

Pour les opérations entrant dans son champ, une surtaxe s'applique à la totalité de la plus-value imposable lorsqu'elle dépasse 50 000 €. Le taux va de 2 % à 6 %, avec une formule de lissage en début de tranche. Elle ne s’applique notamment pas aux terrains à bâtir et s'ajoute à l'IR et aux prélèvements sociaux. Plus-value expliquée

LF 2025 — LMNP
La réintégration des amortissements

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements LMNP réel sont soustraits du prix de revient à la revente, augmentant mécaniquement la plus-value imposable. Entrez uniquement les amortissements fiscalement concernés dans la section dédiée : le résultat principal bascule alors sur le calcul LMNP et le comparatif indique l’écart avec une location nue. LMNP vs SCI · Plus-value expliquée

IR — 19 % flat

Exonération totale après 22 ans révolus

DuréeAbatt./anCumulé
0 – 5 ans0%0%
6 – 21 ans6%/an6–96%
22 ans4%100%
> 22 ansExo IR100%
EXONÉRATIONS À VÉRIFIER
Principaux cas hors calcul automatique

Résidence principale : exonération en principe lorsque le bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession, sous les conditions applicables. 30 ans de détention révolus : exonération IR + PS. Prix de cession ≤ 15 000 €. Retraités/invalides sous conditions de revenus. Certaines résidences et certains établissements visés à l’article 150 VB, III du CGI (notamment certaines résidences étudiantes/jeunes/seniors et structures sociales ou médico-sociales) sont exclus de la réintégration, sous les conditions légales. Plus-value expliquée

PS — 17,2% (cas standard)

Exonération totale après 30 ans révolus

DuréeAbatt./anCumulé
0 – 5 ans0%0%
6 – 21 ans1,65%/an1,65–26,4%
22 ans1,6%28%
23 – 30 ans9%/an37–100%
> 30 ansExo PS100%
FAQ

Questions fréquentes

Comment est calculée la plus-value immobilière en France ?
La plus-value brute = prix de vente diminué des seuls frais de cession fiscalement admis et justifiés − prix de revient (prix d'achat + frais d'acquisition retenus + travaux retenus). Sur cette plus-value brute s'appliquent des abattements pour durée de détention, distincts pour l'IR et les PS. Le résultat net est soumis à 19 % d'IR flat et 17,2% de prélèvements sociaux dans le cas standard (avec abattement de durée ; un taux différent peut s’appliquer à certains non-résidents). Une surtaxe progressive s'ajoute si la plus-value nette IR dépasse 50 000 €. Dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, la déclaration et le paiement sont en principe effectués à l’occasion de la cession, généralement par le notaire. Plus-value expliquée
À partir de combien d'années n'y a-t-il plus d'impôt sur la plus-value ?
Il y a deux seuils distincts. Exonération totale d'IR : après 22 ans révolus de détention (abattement de 6%/an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e). Exonération totale de PS : après 30 ans révolus (barème progressif distinct jusqu'à 100% à 30 ans). Avant ces seuils, chaque année supplémentaire réduit l'imposition — le gain fiscal dépend du montant de la plus-value et des autres paramètres de la cession. Plus-value expliquée
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values immobilières ?
Pour les opérations entrant dans son champ, la surtaxe s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Elle ne s’applique notamment pas aux terrains à bâtir. Le taux de 2 % à 6 % s'applique à la totalité de cette plus-value, avec une formule de lissage sur les premiers 10 000 € de chaque nouvelle tranche. Elle s'ajoute à l'IR et aux prélèvements sociaux. Plus-value expliquée
Quels travaux peut-on déduire du prix de revient ?
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise peuvent, sous conditions, majorer le prix d'acquisition lorsqu'ils n'ont pas déjà été retenus pour l'impôt sur le revenu. Après plus de cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être utilisé à la place des dépenses réelles, sans justification de leur montant. Micro-Foncier vs Réel · Plus-value expliquée
La LF 2025 s'applique-t-elle aux amortissements pratiqués avant 2025 ?
Oui. La règle s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, y compris lorsque les amortissements ont été admis en déduction avant cette date. La loi prévoit des exceptions pour certaines résidences et certains établissements précisément visés à l’article 150 VB, III du CGI. Son impact dépend des amortissements concernés, de la plus-value et de la durée de détention. LMNP vs SCI · Plus-value expliquée
La résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?
La résidence principale effective et habituelle est en principe exonérée. Après un départ avant la vente, l'administration apprécie notamment le délai de cession et l'absence de mise à disposition ou de location pendant cette période; la situation doit être vérifiée avec le notaire. Plus-value expliquée