Glossaire FR

Mécanisme comptable qui répartit la valeur amortissable d'un actif sur sa durée d'utilisation. Au réel, l'immeuble est ventilé en composants ayant des durées propres; le terrain n'est pas amortissable. Le mobilier suit également sa durée d'utilisation. Le plan exact dépend du bien et doit être justifié.

Différence entre les loyers encaissés et toutes les charges décaissées (crédit, charges de copropriété, assurances, gestion, taxe foncière, impôts). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un revenu. En France, un cashflow positif est difficile à obtenir dans les grandes villes avec crédit — plus accessible en régions.

Situation au régime Réel Foncier où les charges réelles dépassent les revenus locatifs. La partie du déficit liée aux charges (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 €/an, réduisant l'impôt sur le revenu. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Prélèvement forfaitaire applicable à de nombreux revenus de capitaux mobiliers. Pour les revenus concernés en 2026, la DGFiP indique un prélèvement global de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Une option globale pour le barème peut être possible.

Pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, les amortissements admis en déduction en LMNP au régime réel sont, sous réserve des exceptions prévues par la loi, retranchés du prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Conséquence : la plus-value taxable est augmentée du montant des amortissements cumulés, effaçant partiellement l'avantage fiscal annuel.

Qualification fiscale d'une activité de location meublée lorsque les conditions du loueur professionnel ne sont pas réunies. Le régime micro-BIC ou un régime réel peut s'appliquer selon la nature de la location, les recettes et les options exercées; aucun seuil de loyers ne rend le réel automatiquement plus avantageux.

Régime simplifié pour la location nue dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 €/an. Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers — aucune justification de charges requise. Avantageux si les charges réelles sont inférieures à 30% des loyers.

Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Pour les particuliers, soumise à l'IR (19 %) + prélèvements sociaux (17,2%) = 36,2% au total, avec abattements progressifs selon la durée de détention. Exonération totale IR après 22 ans et totale IR+PS après 30 ans.

Mécanisme par lequel l'emprunt peut amplifier, à la hausse comme à la baisse, le rendement des fonds propres. Son effet dépend du coût total du crédit, du rendement net après charges et fiscalité, de la vacance, de la variation de valeur et du niveau d'apport.

Régime d'imposition pour la location nue permettant de déduire toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété, travaux, frais de gestion. Obligatoire au-delà de 15.000 €/an de revenus fonciers. Peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Régime BIC dans lequel les recettes de location meublée sont diminuées des charges fiscalement admises et des amortissements utilisables. L'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit au titre des règles modélisées par le simulateur.

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Le rendement net déduit les charges. Le rendement net-net intègre la fiscalité selon le régime. En France, les rendements varient de 2–3% net en Île-de/France à 5–7% net dans les villes moyennes.

Structure sociétaire permettant de détenir et gérer des biens immobiliers à plusieurs. À l'IR, le résultat est imposé chez les associés selon leur quote-part. À l'IS, la société paie son impôt et peut comptabiliser l'amortissement du bâti selon un plan justifié.

SCI dont le résultat fiscal est attribué aux associés au prorata de leurs droits. Pour une location nue, chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, même si la société ne distribue pas la trésorerie correspondante.

SCI imposée sur son propre résultat. Le bâti peut faire l'objet d'un amortissement comptable justifié, tandis que le terrain n'est pas amortissable. Un déficit IS reste au niveau de la société et ne réduit pas le revenu personnel des associés.

Le taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de revenus. C'est la référence pour calculer l'impact fiscal de revenus locatifs supplémentaires. Les revenus fonciers viennent s'ajouter aux autres revenus et sont imposés à la TMI + 17,2% de prélèvements sociaux.

Impôt local annuel dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année. Non récupérable sur le locataire (contrairement à la taxe d'habitation pour les locaux meublés). Déductible des revenus fonciers au régime Réel et comme charge au régime LMNP réel. Son montant varie fortement selon les communes.