Location meublée longue durée · France

Simulateur LMNP Réel

Calculez le résultat fiscal, le plafond d'amortissement utilisable, le report, l'impôt estimé et le cash-flow — puis comparez le réel au micro-BIC.

Plafond art. 39 C Déficit LMNP 10 ans Micro-BIC 50 % LF 2025 à la revente

Hypothèses du LMNP

Bien et bases amortissables
Prix du bien
€
Quote-part du terrainnon amortissable
%
Frais d'acquisition immobiliséshypothèse comptable
€
Travaux immobiliséshors charges courantes
€
Mobilier et équipements
€
Recettes et exploitation
Loyer mensuel hors charges
€/mois
Taux d'occupationencaissement estimé
%
Autres recettes annuelles
€/an
Taxe foncière déductible
€/an
Copropriété non récupérable
€/an
AssurancesPNO + emprunteur
€/an
Gestion locative% des recettes
%
Comptabilité
€/an
Autres charges déductibles
€/an
Financement
Montant emprunté0 si comptant
€
Taux du crédit
%
Durée du crédit
ans
Plan d'amortissement simplifié
Durée moyenne du bâtià valider par composants
ans
Durée moyenne des travaux
ans
Durée moyenne du mobilier
ans
Amortissements déjà reportéstableau fiscal antérieur
€
Foyer fiscal
Autres revenus professionnels du foyertest LMNP / LMP
€/an
Tranche marginale d'imposition
%
Prélèvements sociaux LMNPrevenus 2025+
%
↓Méthodologie↓
Comment fonctionne ce calculateur — formules & sources
Résultat avant amortissement
Recettes = loyer × 12 × occupation + autres recettes
Résultat avant amortissement = recettes − charges d'exploitation − intérêts d'emprunt
Le capital remboursé n'est pas une charge fiscale. Les intérêts de première année sont calculés à partir du prêt, du taux et de la durée. Les charges doivent rester engagées dans l'intérêt de l'activité et justifiées.
Plafond de l'article 39 C
Amortissement utilisable = min(amortissement disponible ; max(0 ; recettes − autres charges))
Résultat LMNP réel = max(0 ; résultat avant amortissement − amortissement utilisable)
L'amortissement ne peut pas générer de déficit. Le reliquat régulièrement comptabilisé suit un report distinct. Le calculateur additionne le report saisi aux dotations théoriques de l'année.
Déficit et report d'amortissement
Déficit LMNP courant = max(0 ; charges hors amortissement − recettes)
Report final d'amortissement = disponible − utilisé
Le déficit LMNP provenant des charges est reportable dix ans uniquement sur les revenus LMNP. Les amortissements différés suivent les conditions spécifiques de l'article 39 C et ne sont pas mélangés au déficit courant.
Comparaison micro-BIC
Base micro-BIC longue durée = recettes × 50 %
Fiscalité indicative = base × (TMI + prélèvements sociaux saisis)
Le micro-BIC est le voisin fiscal pertinent pour une location meublée classique. Le simulateur n'est pas destiné aux meublés de tourisme non classés, aux cotisations sociales URSSAF, aux non-résidents ni aux situations LMP.
Sources officiellesDGFiP — régimes de location meublée · CGI, article 39 C · CGI, article 155 IV · CGI, article 50-0 · DGFiP — prélèvements sociaux

Résultat LMNP Réel

Écart fiscal estimé vs micro-BIC
—
—
—
Base réelle
—
après amortissement
Base micro-BIC
—
abattement 50 %
Cash-flow après fiscalité
—
LMNP réel · année 1
Report d'amortissement
—
fin d'année estimée

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Comprendre le résultat

Six repères pour le LMNP réel

Le choix ne se résume pas à « déduire le prix du bien ». Il faut séparer les charges, le déficit, l'amortissement utilisable et la conséquence à la sortie.

01 · STATUT
LMNP ou LMP ?

Le test porte sur les recettes du foyer et les autres revenus professionnels. Lorsque les deux seuils sont franchis, le modèle LMNP ne suffit plus. · Glossaire LMNP

02 · CHARGES
Résultat avant amortissement

Charges admises et intérêts réduisent d'abord les recettes. Un déficit hors amortissement est reportable 10 ans sur les futurs revenus LMNP. · Rendement locatif

03 · PLAFOND
Amortissement utilisable

L'article 39 C limite l'amortissement au résultat disponible avant amortissement. Il peut ramener la base à zéro, mais pas créer ou aggraver un déficit. · Définitions fiscales

04 · REPORT
Deux reports distincts

Le déficit LMNP et les amortissements non utilisés ne suivent pas la même règle. Le résultat affiche les deux séparément pour éviter de les confondre. · Micro-foncier vs réel

05 · ALTERNATIVE
Micro-BIC à 50 %

Pour une location meublée longue durée éligible, le micro retient une base forfaitaire de 50 % des recettes. Le réel devient fiscalement plus bas lorsque ses déductions admises dépassent cet abattement. · Comparer les régimes

06 · SORTIE
Amortissements et revente

Depuis la LF 2025, les amortissements pratiqués au réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP, sous réserve des exceptions. · Calculateur plus-value · Explication

FAQ

Questions fréquentes

L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit fiscal ?
Non. Pour une location consentie par une personne physique, l'article 39 C limite l'amortissement déductible au montant des loyers diminué des autres charges afférentes au bien. La dotation peut ramener le résultat à zéro sans le rendre négatif. La fraction régulièrement comptabilisée mais non déduite est suivie séparément pour les exercices suivants.
Quelle différence entre déficit LMNP et amortissement reporté ?
Le déficit LMNP provient des charges hors amortissement qui dépassent les recettes; il est reportable pendant dix ans sur les seuls revenus d'une activité de location meublée non professionnelle. L'amortissement reporté correspond aux dotations non utilisables à cause du plafond de l'article 39 C et suit un tableau fiscal distinct.
Le simulateur calcule-t-il un plan d'amortissement comptable complet ?
Non. Il applique trois durées moyennes — bâti, travaux et mobilier — pour produire une estimation pédagogique. Un plan réel ventile généralement l'immeuble par composants et dépend des pièces, de la valeur du terrain, des options comptables et des durées retenues. Seuls les amortissements régulièrement comptabilisés et fiscalement admis sont déductibles.
Quand le micro-BIC peut-il rester plus favorable ?
Le micro-BIC peut produire une base plus faible lorsque les charges, intérêts et amortissements utilisables restent inférieurs à l'abattement de 50 %, ou lorsque le coût de comptabilité du réel absorbe l'avantage. Le calculateur compare les deux bases et leur fiscalité indicative avec les mêmes recettes.
Comment savoir si je reste LMNP ?
L'activité est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et elles dépassent les autres revenus professionnels du foyer visés par l'article 155 IV du CGI. Le statut affiché est un test indicatif; les années de début/cessation, la résidence fiscale et la composition exacte des revenus nécessitent une vérification.
La comparaison inclut-elle l'URSSAF, la CFE et la plus-value ?
Non. Le calcul principal vise une location meublée longue durée restant LMNP et soumise aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. La CFE dépend de la situation et n'est pas intégrée. Les cotisations sociales, les meublés de tourisme et les situations LMP exigent un autre modèle. Pour une revente, vérifiez les amortissements réellement déduits dans le calculateur de plus-value.