Le LMNP réel reste-t-il avantageux après la LF 2025 ?

Cela dépend du bien, des amortissements admis, de la situation du loueur et de la durée de détention. L'économie annuelle doit être comparée à la fiscalité de sortie.

Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel ?

Le micro-BIC applique un abattement aux recettes, tandis que le régime réel tient compte des charges et amortissements admis et impose des obligations comptables.

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Rendement Locatif LMNP vs location nue

Comparez six scénarios fiscaux — cashflow estimé après impôts, conditions d'éligibilité et impact indicatif de la LF 2025 à la revente.

Micro-Foncier Réel Foncier Micro-BIC LMNP Réel SCI IR · IS ⚠ LF 2025

Paramètres du Bien

Bien Immobilier

Prix d'Acquisition

€

Frais de Notaireancien ~8% / neuf ~3%

Valeur du Terrainnon amortissable

Travaux de Rénovation

€

Valeur des Meubles (LMNP)amortis sur 7 ans

€

Revenus Locatifs

Loyer Mensuel Brut

€/mois

Taux de Vacance Locativemoyenne France ~5–8%

Charges Annuelles

Charges de Copropriété

€/an

Taxe Foncière

€/an

Assurance PNO

€/an

Frais de Gestion Locative% des loyers perçus

Autres Charges Déductibles

€/an

Financement

Montant Emprunté0 si achat comptant

€

Taux d'Intérêttaux fixe 2026 ~3–4%

Durée du Crédit

ans

Fiscalité

Tranche Marginale (TMI)11% / 30% / 41% / 45%

PS — Location Nuerevenus fonciers

PS — Location MeubléeLMNP hors cotisations sociales

Impact LF 2025 — Revente

Prix de Revente Estimé

€

Durée de Détention Prévue

ans

Amortissements Déduitscumul réellement admis à la revente

€

↓ Méthodologie ↓

Comment fonctionne ce calculateur — formules & sources

Rendement Brut & Net

Rendement brut = Loyers annuels ÷ Prix d'achat × 100%
Rendement net = (Loyers − Charges) ÷ Prix d'achat × 100%

Le rendement net exclut la fiscalité — il intègre les charges courantes (copropriété, assurance, gestion, entretien). Le rendement net-net inclut l'imposition selon le régime fiscal. En France, un rendement net de 4–6% est considéré bon. Micro-Foncier vs Réel

Micro-Foncier vs Réel Foncier

Micro-Foncier : base imposable = loyers × 70 %
Réel Foncier : base imposable = loyers − charges déductibles − intérêts
Estimation = base × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux)

Le Micro-Foncier est accessible jusqu'à 15.000 €/an de loyers. Le Réel Foncier permet de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10.700 €/an (hors intérêts d'emprunt). Micro-Foncier vs Réel

LMNP Réel — Amortissement

Hypothèse pédagogique : bâti sur 25 ans et mobilier sur 7 ans
Résultat fiscal LMNP estimé = loyers − charges − intérêts − amortissements admis

Les durées et composants d'amortissement dépendent du bien et du plan comptable. L'amortissement ne peut pas créer un déficit LMNP imputable comme une charge ordinaire. Pour la revente, saisissez uniquement le cumul effectivement admis en déduction et concerné par l'article 150 VB, III du CGI. LMNP vs SCI · Plus-value expliquée

Impact LF 2025 — Plus-value LMNP

PV imposable = Prix de cession − (Prix d'achat − Amortissements cumulés à réintégrer)
Abattement IR: 6%/an de 6 à 21 ans, 4% en 22e an → exonération IR après 22 ans
Abattement PS: 1,65%/an de 6 à 21 ans, puis dégressif → exonération totale après 30 ans

Indiquez uniquement les amortissements concernés par l’article 150 VB, III du CGI. N’incluez pas les amortissements correspondant à des dépenses déjà retenues pour majorer le prix d’acquisition. Avant LF 2025, les amortissements LMNP n'étaient pas réintégrés — avantage fiscal total. Pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, cette réintégration s'applique à la revente. L'impact est atténué par les abattements pour durée de détention. Plus-value expliquée

SCI à l'IR et à l'IS

SCI IR : revenus imposés chez les associés comme revenus fonciers
SCI IS : taux réduit de 15 % sous conditions, puis 25 %
Les dividendes et la fiscalité de sortie ne sont pas inclus dans le cashflow affiché

Le scénario SCI à l'IS est une vue annuelle simplifiée au niveau de la société. Il ne permet pas, à lui seul, de conclure qu'une SCI est préférable : rémunération, distribution, comptabilité, associés et revente doivent être étudiés séparément. LMNP vs SCI

Sources officiellesDGFiP — location nue · DGFiP — régimes de location meublée · DGFiP — prélèvements sociaux locatifs · DGFiP — SCI · Loi de finances 2025, article 84

Résultats Fiscaux

Cashflow — Meilleur Scénario Modélisé

—

Rendement Brut

—

loyers / prix

Rendement Net

—

avant fiscalité

Mensualité

—

crédit P+I

Amort. LMNP

—

déduction annuelle

Comparaison 6 Régimes

Régime Fiscalité estimée Cashflow

⚠ Impact LF 2025 — Revente

Plus-value brute (Nue)—

Plus-value brute (LMNP)—

Impôt Total Nue—

Impôt Total LMNP—

—

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Les 6 Régimes Fiscaux

Le bon régime change tout

Le régime fiscal peut modifier fortement le cashflow estimé. Ces six scénarios ont des conditions juridiques et fiscales différentes et ne sont pas toujours accessibles au même contribuable.

MICRO-FONCIER

Location nue, simplicité

Réservé à la location nue avec loyers < 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30% — aucune comptabilité. Le revenu imposable est loyers × 70%, soumis au barème IR + 17,2% de PS. Avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30% des loyers. Micro-Foncier vs Réel

RÉEL FONCIER

Location nue, charges réelles

Déduction de toutes les charges réelles + intérêts d'emprunt. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an) est imputable sur le revenu global. Le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers. Micro-Foncier vs Réel

MICRO-BIC

LMNP simple

Pour une location meublée classique, le seuil micro-BIC est de 83 600 € pour les recettes 2026, avec un abattement de 50 %. Les meublés de tourisme suivent des règles distinctes que ce calculateur ne modélise pas.

LMNP RÉEL

Charges réelles et amortissements

Le régime réel permet de déduire les charges admissibles et les amortissements calculés par composants. Le résultat dépend du bien et de la situation du loueur. LF 2025 : certains amortissements admis sont pris en compte à la revente, sous réserve des exceptions légales. LMNP vs SCI · Plus-value expliquée

SCI IR

Transparence fiscale

Société Civile Immobilière à transparence fiscale. Les revenus remontent au niveau des associés et sont imposés selon leur TMI. Intéressant pour organiser la détention patrimoniale et la transmission, pas pour optimiser l'imposition annuelle. LMNP vs SCI

SCI IS

Société soumise à l'IS

La SCI à l'IS peut amortir le bien. Le taux réduit de 15 % est soumis à conditions. Le scénario du calculateur n'inclut ni l'imposition personnelle d'une distribution, ni la fiscalité complète de la revente : il s'agit d'une comparaison annuelle au niveau de la société. LMNP vs SCI

FAQ

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la LF 2025 et pourquoi change-t-elle tout pour le LMNP ?

Pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, prévoit que les amortissements admis en déduction en LMNP au régime réel sont, sous réserve des exceptions prévues par la loi, retranchés du prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. Concrètement, si vous avez déduit 50 000 € d’amortissements, le prix d’acquisition fiscal peut être réduit d’autant, ce qui augmente la plus-value imposable. L’avantage fiscal annuel du LMNP réel se paie donc partiellement à la sortie. · Plus-value expliquée · LMNP vs SCI

Le LMNP réel reste-t-il avantageux malgré la LF 2025 ?

Cela dépend du bien, des charges, des amortissements admis, de votre situation sociale et fiscale et de l'horizon de détention. La réintégration intervient à la revente, tandis que les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Comparez l'économie annuelle et la fiscalité de sortie, sans oublier les exceptions légales et les coûts de comptabilité. Plus-value expliquée · LMNP vs SCI

Quelle est la différence entre Micro-BIC et LMNP Réel ?

Micro-BIC : la base imposable est calculée après l'abattement applicable, sans déduction séparée des charges. Régime réel : les charges et amortissements fiscalement admis sont comptabilisés. Le meilleur résultat dépend de leur montant, des obligations comptables et de la nature de la location; le calculateur utilise une hypothèse d'amortissement simplifiée. LMNP vs SCI

Qu'est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ?

Le déficit foncier apparaît au régime Réel Foncier (location nue) quand vos charges réelles dépassent vos loyers. La part du déficit liée aux charges hors intérêts est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. La part liée aux intérêts d'emprunt et le surplus au-delà de 10 700 € sont reportables sur 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers futurs. Le déficit foncier est un excellent levier pour optimiser sa fiscalité globale, particulièrement avec des travaux importants. Micro-Foncier vs Réel

Quels sont les abattements sur la plus-value immobilière en France ?

Les abattements sont distincts. IR : 6 % par année de la 6e à la 21e, puis 4 % la 22e. Prélèvements sociaux sur la plus-value : 1,65 % par année de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par année de la 23e à la 30e. Une surtaxe de 2 % à 6 %, avec lissage, peut s'ajouter lorsque la plus-value nette IR dépasse 50 000 €. Plus-value expliquée

Quand choisir une SCI IS plutôt qu'un LMNP réel ?

Une SCI à l'IS peut répondre à des objectifs de détention à plusieurs, de gouvernance ou de réinvestissement. Elle implique une comptabilité, une fiscalité de société, une plus-value professionnelle à la sortie et éventuellement une imposition lors des distributions. Le calculateur n'en modélise que le résultat annuel simplifié au niveau de la société; la décision exige une étude complète. LMNP vs SCI