Deux structures, deux logiques fiscales
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et la SCI à l'IS (Société Civile Immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés) sont deux modes de détention et d'imposition courants, mais ils ne sont pas de même nature : le LMNP qualifie une activité exercée en direct, tandis que la SCI est une personne morale. Tous deux peuvent comptabiliser un amortissement, avec des règles, une fiscalité de sortie et des objectifs patrimoniaux différents.
Le choix entre les deux n'est pas universellement tranché. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition, de votre horizon de détention, de votre objectif de transmission et de l'impact de la loi de finances 2025 sur le régime LMNP.
Comparaison directe — LMNP vs SCI IS
| Critère | LMNP (BIC réel) | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Nature juridique | Personne physique | Personne morale |
| Imposition des loyers | BIC — IR + prélèvements sociaux ou cotisations selon la situation | IS : taux réduit sous conditions, puis taux normal |
| Amortissement du bien | Oui — sur durée économique | Oui — sur durée économique |
| Amortissement après LF 2025 | Réintégré à la plus-value à la revente | Déjà réintégré (régime IS) |
| Plus-value à la revente | PV privée (abattements durée) + réintégration amort. LF 2025 | IS sur PV professionnelle — pas d'abattements |
| Prélèvements sociaux à la revente | 17,2 % sur PV nette | Aucun au niveau société |
| Transmission / succession | Bien en direct — droits de succession | Parts sociales — démembrement possible |
| Complexité administrative | Déclaration BIC — comptable recommandé | Comptes annuels + liasse fiscale obligatoire |
L'amortissement — le moteur des deux régimes
Dans les deux structures, l'amortissement comptable du bien réduit le résultat imposable sans décaissement. Sur un bien de 300 000 € (hors terrain), amorti sur 30 ans, la charge annuelle est de 10 000 €. Si les loyers annuels sont de 15 000 €, le résultat imposable tombe à 5 000 € — voire moins après déduction des intérêts et charges.
Dans cet exemple limité à l'imposition annuelle, la SCI à l'IS supporte moins d'impôt au niveau de la société. La comparaison n'inclut toutefois ni les conditions du taux réduit, ni une distribution aux associés, ni le coût comptable et juridique, ni la fiscalité de sortie.
La LF 2025 — l'impact sur le LMNP à la revente
La loi de finances pour 2025 a modifié la fiscalité de nombreuses cessions en LMNP. Sous réserve des exceptions légales, les amortissements admis en déduction durant la détention réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable. Un bien acheté 300 000 € avec 90 000 € d'amortissements concernés peut ainsi avoir une base d'acquisition ramenée à 210 000 €, avant les autres corrections applicables. Le calculateur de plus-value LMNP permet d'estimer cet effet avec vos données.
Cette mesure rapproche le LMNP du régime SCI IS sur le plan de la revente, mais le LMNP conserve l'avantage des abattements pour durée de détention (exonération totale à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) dont la SCI IS ne bénéficie pas.
Plus-value à la revente — le point de bascule
| Scénario | LMNP après LF 2025 | SCI IS |
|---|---|---|
| Détention < 5 ans | PV élevée (amort. réintégré) + IR + PS 17,2 % | IS sur PV complète — pas d'abattement |
| Détention 10–15 ans | Abattements partiels — PV réduite | IS plein — pas d'abattement |
| Détention 22 ans+ | Exonération IR totale | IS toujours dû |
| Détention 30 ans+ | Exonération IR + PS totale | IS toujours dû + double imposition dividendes |
| Transmission familiale | Droits de succession sur valeur bien | Démembrement parts — optimisation possible |
LMNP vs SCI IS — points à examiner selon votre projet
LMNP (BIC réel)
- Détention en direct par une personne physique
- Location meublée et conditions du statut à vérifier
- Abattements de durée applicables à la revente privée
- Fiscalité personnelle et situation sociale du loueur
- Amortissements admis et exceptions à la LF 2025
- Obligations comptables du régime choisi
SCI à l'IS
- Détention à plusieurs et règles de gouvernance
- Réinvestissement éventuel des bénéfices dans la société
- Organisation de la transmission des parts
- Fiscalité au niveau de la société puis des associés
- Plus-value professionnelle sans abattement de durée
- Comptes annuels et obligations juridiques
La LF 2025 modifie la comparaison à la revente sans créer de hiérarchie universelle. Le résultat dépend notamment des amortissements effectivement admis, de la durée de détention, de la distribution ou du réinvestissement des bénéfices, des associés et de la transmission envisagée. Comparez d'abord les scénarios annuels dans le calculateur de rendement locatif LMNP et location nue, puis faites valider la structure et la fiscalité de sortie sur votre horizon réel.