Para valorar un alquiler necesitas saber cuánto produce el inmueble y cuánto llega realmente a tu bolsillo. Una vivienda puede tener una rentabilidad operativa positiva y exigir dinero cada mes cuando añades la hipoteca. También puede generar poco impuesto gracias a la amortización fiscal, sin que esa deducción sea un ingreso adicional.
Rentabilidad bruta, neta y efectivo no miden lo mismo
La rentabilidad bruta compara la renta pactada de un año completo con el coste inicial de la inversión. La neta operativa descuenta días vacíos y gastos del propietario. El efectivo disponible añade las cuotas completas del préstamo, el IRPF estimado y el dinero apartado para futuros gastos. Al comparar anuncios, comprueba siempre qué costes y qué denominador utiliza cada porcentaje.
| Medida | Qué descuenta | Sobre qué se calcula |
|---|---|---|
| Bruta anunciada | No descuenta gastos ni días vacíos | Precio y gastos iniciales |
| Neta operativa | Días vacíos, gestión y gastos del propietario | Precio y gastos iniciales |
| Efectivo sobre capital | Además, hipoteca, impuesto estimado y reserva | Dinero propio aportado al inicio |
Cuándo encaja este escenario
El modelo estudia el primer año completo de una vivienda alquilada por una persona física residente fiscal en España, en régimen común, como vivienda del inquilino. Supone que eres propietario durante todo el año y que los gastos introducidos te corresponden. No reproduce IRNR, sociedades, regímenes forales, alquiler turístico, alquiler a familiares ni una actividad económica.
El IRPF se aproxima con un tipo marginal editable: el porcentaje al que estimas que tributará el rendimiento adicional. No es el tipo medio que pagas sobre toda tu renta. Si el alquiler atraviesa varios tramos, necesitas el cálculo completo de tu declaración para afinar el impuesto.
Construye tu escenario en el texto
Las cifras subrayadas son editables. Introduce importes anuales salvo el alquiler mensual. Los gastos fijos incluyen comunidad, IBI, seguro y otras partidas del propietario; excluye lo que pague directamente el inquilino. Las reparaciones corresponden a gastos deducibles vinculados al alquiler, no a mejoras. La reserva es dinero que apartas, no un gasto fiscal ya realizado.
Del alquiler pactado al resultado operativo
Ingresos y gastos de la vivienda
Con 30 días sin alquilar, el ingreso previsto es 11.013,70 €. Después de gestión y gastos del propietario quedan 7732,60 € al año, antes de financiación e impuestos.
La hipoteca tiene intereses y devolución de capital
La cuota sale de tu cuenta entera. Para el IRPF, el principal devuelto no se deduce: reduce la deuda pendiente. Los intereses se tratan por separado y, junto con las reparaciones, están sujetos al límite de los ingresos íntegros del inmueble.
Financiación del primer año
De las cuotas anuales de 8410,48 €, 4843,14 € son intereses y 3567,34 € devuelven capital. El dinero propio inicial es 80.000,00 €; la devolución del principal reduce la deuda, pero no aumenta el efectivo disponible.
El beneficio fiscal no coincide con el efectivo
La amortización fiscal representa el desgaste del edificio; no es la amortización del préstamo. El escenario aplica el 3% anual de la base confirmada sin suelo, prorrateado por días alquilados y limitado al valor pendiente de amortizar. La base es el mayor entre el coste de adquisición correspondiente al edificio y su valor catastral de construcción, excluyendo el suelo. No se obtiene automáticamente del precio: necesita tu documentación de compra y del Catastro. Los intereses y los gastos fijos se prorratean por días alquilados; las reparaciones ya se introducen como partidas vinculadas al alquiler.
Estimación de IRPF
El rendimiento fiscal antes de reducción es -970,00 €. El impuesto estimado es 0,00 € sobre el alquiler y 39,45 € por los días a disposición. La pérdida fiscal no genera aquí una devolución de impuesto ni compensa automáticamente la renta imputada.
Cuánto queda después de todos los pagos
Efectivo y rentabilidad
El efectivo disponible anual es -1317,33 €, equivalente a -109,78 € al mes como promedio. La rentabilidad neta operativa es 3,51% sobre 220.000,00 € de coste inicial. El efectivo representa -1,65% del capital propio de 80.000,00 €.
Necesitas aportar 109,78 € al mes en promedio para cubrir gastos, cuotas, impuesto estimado y reserva. Revisa renta, vacancia, costes o financiación.
Gastos pagados y dinero reservado son distintos
Una reparación pagada reduce el efectivo de ese año y puede ser deducible si cumple las condiciones. Guardar dinero para una futura reparación reduce lo que decides gastar ahora, pero no genera por sí solo una deducción. Si la reparación ya está en los gastos del año, no vuelvas a incluirla en la reserva.
Los gastos iniciales entran en el coste total y en el capital aportado; no se restan otra vez del flujo anual. Una mejora, mobiliario u otra inversión puede necesitar su propia amortización fiscal. El modelo no deduce esas partidas automáticamente ni estima la plusvalía futura de la vivienda.
Elige la reducción por el contrato, no por el resultado que prefieres
El 50% es la reducción general para los contratos sujetos al régimen nuevo. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 pueden conservar el 60%; también existe un 60% para rehabilitación con requisitos. El 70% exige condiciones específicas de primer alquiler a jóvenes en zona tensionada o alquiler social; el 90% exige, entre otras condiciones, un nuevo contrato en zona tensionada con una rebaja de renta superior al 5%. Comprueba el supuesto completo antes de elegir.
La reducción se aplica al rendimiento neto positivo que cumpla las condiciones, no al alquiler bruto ni a la renta imputada. Las pérdidas no se convierten aquí en una devolución inmediata de impuesto. El exceso de intereses y reparaciones se muestra aparte: su posible deducción en los cuatro años siguientes necesita seguimiento y no es efectivo disponible hoy.
Los días vacíos también tienen consecuencias fiscales
En este escenario, los días sin alquilar son días a disposición del propietario. Reducen la renta prevista y pueden generar imputación inmobiliaria aunque no cobres alquiler. El porcentaje general es el 2%; el 1,1% depende de las condiciones legales del valor catastral. Selecciona «sin imputación» solo si has confirmado que tu caso está excluido. El modelo presupone un valor catastral notificado y no calcula la base alternativa de inmuebles que carecen de él.
Los gastos fijos se mantienen como pagos anuales, aunque su deducción se prorratee. Por eso no basta con reducir los ingresos durante la vacancia: hay que conservar los costes que siguen llegando. La ocupación se aproxima por días sobre un año de 365 días; cobros extraordinarios, impagos, gastos de recuperación y calendarios de caja distintos requieren su propio ajuste.
Método de cálculo
El efectivo disponible es el alquiler previsto menos gastos, cuotas hipotecarias, reserva e impuesto estimado. Las rentabilidades comparan los ingresos brutos, el resultado operativo o el efectivo final con el coste inicial o el capital propio, según la etiqueta de cada fila.
- BOE — Ley del IRPF, gastos y reducciones del alquiler
- Agencia Tributaria — gastos deducibles y límite de intereses y reparaciones
- Agencia Tributaria — amortización del inmueble y límite acumulado
- Agencia Tributaria — reducción por alquiler destinado a vivienda
- BOE — renta imputada de inmuebles a disposición del propietario