Cashflow mensual después de impuesto
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Herramienta gratuita
Rentabilidad del alquiler
Calcula rentabilidad bruta y neta, cashflow, retorno sobre tu capital y una estimación fiscal del alquiler residencial en España.
Rentabilidad bruta y netaCashflow mensualFinanciaciónIRPF e IRNRPunto de equilibrio
Creado y revisado por el equipo editorial de MMDAI el 25 de agosto de 2026 con la normativa y orientación publicadas por la Agencia Tributaria y la Ley 12/2023. Es una estimación educativa, no una declaración fiscal ni asesoramiento individual.
Datos de la inversión
Compra y capital
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usa la calculadora ITP
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Ingresos
sin suministros repercutidos
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vacancia incluida
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Gastos operativos anuales
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no mejoras
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sobre ingresos cobrados
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Financiación
0 si compra al contado
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años
Estimación fiscal opcional
no es el tipo medio
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construcción, no suelo
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0–3% según el caso
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↓Metodología↓
Cómo funciona esta calculadora — fórmulas y fuentes
Rentabilidad del inmueble
Rentabilidad bruta = alquiler anual teórico ÷ coste total × 100
NOI = ingresos efectivos − gastos operativos
Rentabilidad neta = NOI ÷ coste total × 100
NOI = ingresos efectivos − gastos operativos
Rentabilidad neta = NOI ÷ coste total × 100
El coste total incluye precio, compra, reforma y mobiliario. La rentabilidad neta es anterior a financiación e impuesto y permite comparar inmuebles con distinta estructura de deuda.
Financiación y capital propio
Cuota = P × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ−1)
Cashflow antes de impuesto = NOI − cuotas anuales
ROI sobre capital = cashflow después de impuesto ÷ capital aportado × 100
Cashflow antes de impuesto = NOI − cuotas anuales
ROI sobre capital = cashflow después de impuesto ÷ capital aportado × 100
La cuota usa TIN constante y sistema francés. El capital aportado es el coste total menos la hipoteca; no puede ser inferior a cero. No se incluyen productos vinculados ni comisiones bancarias.
IRPF del residente
Rendimiento neto ≈ ingresos − gastos deducibles − intereses − amortización
Amortización estimada = base confirmada × tipo elegido × días alquilados/365
Impuesto ≈ rendimiento positivo × (1 − reducción) × tipo marginal
Amortización estimada = base confirmada × tipo elegido × días alquilados/365
Impuesto ≈ rendimiento positivo × (1 − reducción) × tipo marginal
Los gastos fiscales y la amortización se prorratean con la ocupación introducida. La reducción solo se aplica al rendimiento neto positivo y exige que el contrato y el propietario cumplan sus requisitos. Intereses y reparación/conservación comparten un límite anual igual al ingreso íntegro; el exceso puede trasladarse según la norma. El cálculo no sustituye Renta WEB.
IRNR del no residente
UE/EEE admitido: 19% × rendimiento neto estimado
Resto: 24% × ingreso íntegro estimado
Resto: 24% × ingreso íntegro estimado
Para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, la AEAT admite gastos directamente vinculados y publica un tipo del 19%. Para el resto publica el 24% y, con carácter general, sin deducir gastos en este cálculo.
Semáforo del cashflow
Verde: más de +100 €/mes
Ámbar: entre −100 y +100 €/mes
Rojo: menos de −100 €/mes
Ámbar: entre −100 y +100 €/mes
Rojo: menos de −100 €/mes
Los colores describen únicamente el cashflow mensual después del impuesto estimado. No califican la inversión ni incorporan revalorización, riesgo, liquidez o coste de oportunidad.
Referencias oficialesGastos deducibles — AEAT · Amortización — AEAT · Reducciones 50–90% — AEAT · IRNR — AEAT · Ley 12/2023 — BOE
Resultado de la inversión
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Rentabilidad bruta
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alquiler teórico / coste
Rentabilidad neta
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NOI / coste total
ROI sobre capital
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después de impuesto
Ocupación de equilibrio
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antes de impuesto
Cuota hipotecaria
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capital + interés
Impuesto estimado
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perfil seleccionado
Desglose anual
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Ver todas las hojas ExcelCómo leer el resultado
Seis medidas, seis preguntas distintas
Una inversión puede mostrar una rentabilidad bruta atractiva y aun así producir poco efectivo después de vacancia, costes, deuda e impuestos.
Rentabilidad bruta
El primer filtro
Compara el alquiler anual teórico con todo el coste de entrada. Es rápida, pero no descuenta vacancia, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento ni gestión.
Rentabilidad neta
El inmueble antes de la deuda
Resta los costes operativos a los ingresos efectivos y divide el NOI entre el coste total. Sirve para comparar propiedades sin mezclar decisiones de financiación.
Cashflow
El dinero que queda
Resta al NOI las cuotas hipotecarias y el impuesto estimado. Un resultado positivo no garantiza que la rentabilidad compense el riesgo o el trabajo de gestión.
ROI sobre capital
El efecto de la financiación
Relaciona el cashflow después de impuesto con el efectivo aportado. La deuda puede elevar el porcentaje, pero también amplifica el riesgo y la sensibilidad a la vacancia.
Fiscalidad
No existe un único tipo
El resultado depende de residencia, gastos admitidos, amortización, fecha y destino del contrato, reducción aplicable y tipo marginal. Confirma cada opción antes de usarla.
Punto de equilibrio
Cuánta ocupación necesitas
Estima la ocupación necesaria para cubrir gastos operativos y deuda antes de impuestos. Si supera el 100%, el alquiler indicado no cubre el escenario financiero.
FAQ
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta, neta y ROI sobre capital?
La bruta usa el alquiler anual teórico y el coste total. La neta descuenta vacancia y gastos operativos, pero no deuda ni impuesto. El ROI sobre capital incorpora deuda e impuesto estimado y divide el cashflow entre el efectivo aportado.
¿Qué gastos de compra debo introducir?
Introduce ITP o IVA/IGIC/IPSI, AJD cuando proceda, notaría, registro, gestoría, agencia y otros importes realmente soportados. Puedes obtener una estimación separada en la calculadora ITP y gastos de compraventa.
¿La reducción del alquiler es siempre del 50%?
No. La regla general de los nuevos contratos de vivienda puede ser del 50%, pero existen porcentajes del 60%, 70% o 90% sujetos a condiciones, además del régimen transitorio de contratos anteriores. La reducción se aplica al rendimiento neto positivo, no al alquiler bruto. Selecciona solo un porcentaje cuya aplicación hayas confirmado.
¿Cómo calcula la amortización fiscal?
Aplica el porcentaje que introduces, entre 0% y 3%, a la base amortizable y lo prorratea por la ocupación. Esa base debe excluir el suelo y requiere comparar, conforme a la AEAT, el coste de adquisición satisfecho correspondiente a la construcción con el valor catastral de la construcción. La herramienta no puede verificar esos valores ni la amortización acumulada.
¿Sirve para alquiler turístico o de temporada?
La economía operativa puede usarse como escenario, pero la reducción fiscal de vivienda habitual puede no proceder y la tributación, el IVA, los servicios y la regulación turística cambian. Para alquiler de corta duración usa 0% de reducción y revisa por separado la normativa autonómica y municipal.
¿Incluye la revalorización y la venta futura?
No. El resultado se concentra en un año estabilizado de alquiler. No incluye apreciación, inflación, plusvalía municipal, ganancia patrimonial, amortización acumulada al vender ni costes de salida.