¿Cuánta hipoteca puedes pedir según tu sueldo?

Tu sueldo no determina por sí solo una cifra de hipoteca. Hay que comprobar la cuota que puedes sostener, la parte de la vivienda que financiaría la entidad y el dinero que queda para comprar sin consumir la reserva. En el escenario actual, el ingreso neto del hogar es 4.000,00 € al mes, el límite orientativo de préstamo por ingresos es 220.152,20 € y el techo de precio condicionado a la tasación y valoración fiscal introducidas es 275.190,25 €. El factor que más limita el resultado es el límite de cuotas sobre ingresos.

Capacidad de pago y efectivo responden a preguntas distintas

La capacidad de pago mira el ingreso recurrente que queda después de las obligaciones del hogar. El efectivo permite aportar la parte no financiada y pagar los costes de entrar en la compra. Un hogar puede tener una cuota asumible y pocos ahorros, o ahorros suficientes y un presupuesto mensual demasiado ajustado.

Introduce tu operación directamente en el texto

Las cifras subrayadas se pueden editar. Usa el ingreso neto total que quieres considerar para planificar, no el sueldo bruto. En gastos de vida excluye el alquiler actual que dejarías de pagar y evita duplicar partidas incluidas entre los costes del propietario. Las cifras de este ejemplo no son ofertas bancarias ni tarifas fijas.

Del ingreso neto a una cuota que puedas sostener

El neto de 4.000,00 € menos 1.200,00 € de vida diaria, 150,00 € de otras cuotas y 250,00 € de costes del propietario deja 2.400,00 € antes de la hipoteca. El límite de 35% permite 1.250,00 € para una nueva cuota, después de otras deudas. El menor presupuesto no negativo es 1.250,00 €. A 5,5% durante 30 años, corresponde a 220.152,20 € de capital.

El porcentaje inicial de esfuerzo es una hipótesis de planificación. Un análisis del Banco de España sobre acceso a la vivienda utiliza un 35% del ingreso neto para las cuotas totales como referencia del estudio; eso no convierte ese porcentaje en una regla legal de concesión para cada hogar. El modelo permite cambiarlo y, además, exige que la cuota quepa en el presupuesto que has declarado.

La respuesta para la vivienda elegida

Qué sueldo neto pide este presupuesto

La pregunta inversa mantiene precio, tasación, financiación, deudas y gastos. Calcula el ingreso que permitiría cubrir la cuota y conservar las partidas declaradas, además de cumplir el porcentaje de esfuerzo elegido. Tener ese ingreso no resuelve una falta de efectivo al comprar.

Con 240.000,00 € de préstamo, el ingreso neto necesario según los gastos y el límite elegidos es 3.507,74 € al mes al tipo introducido y 4.321,98 € en la prueba de subida. Frente a tu neto de 4.000,00 €, la diferencia mensual que falta en esa prueba es 321,98 €. Las cuotas totales representan 30,69% al tipo introducido y 37,82% tras la subida.

Si cobras pagas extra, el neto anual dividido entre doce es un promedio útil, pero no garantiza esa liquidez cada mes. Para ingresos variables, empieza con una cifra recurrente prudente. El banco puede aceptar otra cantidad según documentación, antigüedad, estabilidad e historial; este cálculo no transforma sueldo bruto en neto.

Precio, tasación y valoración fiscal son cifras independientes

El precio es lo que pactas con el vendedor. La tasación se utiliza para estimar la garantía de la hipoteca. La valoración fiscal mínima puede determinar la base del impuesto. Cambiar una cifra no reescribe las otras: si negocias el precio, el modelo conserva la tasación y el valor fiscal que has introducido.

Banco de España describe el 80% de tasación como un nivel habitual de financiación. Aquí se aplica el porcentaje elegido al menor entre precio y tasación como hipótesis prudente. El porcentaje no garantiza una oferta; una operación con aval, otra garantía o un perfil no residente puede seguir criterios diferentes.

Para el precio de 300.000,00 € y la tasación de 300.000,00 €, el menor valor es 300.000,00 €. Al financiar el 80%, la hipoteca estimada es 240.000,00 € y la aportación al precio es 60.000,00 €. La tasación limita el préstamo de esta operación; el límite por ingresos sigue siendo una comprobación distinta.

Por qué territorio y tipo de vivienda cambian el efectivo

La vivienda usada aplica el ITP general territorial al mayor entre precio y valoración fiscal mínima introducida. En una primera entrega del promotor, el precio introducido es antes del impuesto indirecto: se estima IVA, IGIC o IPSI según territorio, más AJD. Si partes de un precio anunciado con el impuesto incluido, separa ese impuesto antes de introducirlo para evitar sumarlo dos veces.

El AJD de compraventa de obra nueva se estima sobre el mayor entre precio y valoración fiscal mínima aplicable; el impuesto indirecto sigue calculándose sobre el precio. En territorios forales comprueba qué valoración fiscal corresponde. El modelo reutiliza los tipos generales del modelo español de gastos de compra y no aplica automáticamente bonificaciones por edad, vivienda habitual, discapacidad o familia, ni vivienda protegida u otras operaciones especiales.

En Madrid, el impuesto estimado es 18.000,00 € de ITP. La base del ITP es 300.000,00 €. A la aportación de 60.000,00 € se añaden ese impuesto y 2.100,00 € de provisiones: 80.100,00 € en total, frente a 90.000,00 € disponibles.

Las provisiones de notaría y registro se refieren a la compraventa. No confundas esos gastos con los que corresponden al banco en la escritura hipotecaria. Incluye los costes que efectivamente soportarás, con los impuestos de las propias facturas cuando proceda. Las comisiones añadidas al capital y los costes periódicos deben modelarse aparte; no los cuentes dos veces.

Qué cambia al financiar una parte distinta

La tabla mantiene ingreso, precio, tasación, impuestos, provisiones y ahorro. Solo cambia la financiación. Pedir más puede reducir la aportación inicial y elevar la cuota; pedir menos puede mejorar el esfuerzo mensual pero exigir más efectivo. Cada fila sigue necesitando que una entidad acepte esa financiación.

Cómo interpretar el techo de precio

El techo de precio es 275.190,25 €, con 220.152,20 € de préstamo, 55.038,05 € de aportación al precio y 75.138,05 € de efectivo total. La cuota en ese techo es 988,58 € al tipo introducido y 1.250,00 € en la prueba. El factor limitante es el límite de cuotas sobre ingresos.

La búsqueda mantiene fijas la tasación y la valoración fiscal de esta vivienda, además del porcentaje y las provisiones. No supone que cualquier otra vivienda tendrá esos valores: para estudiar otra operación, cámbialos. Tampoco optimiza el porcentaje de financiación ni emplea la reserva para aumentar el presupuesto. Es un techo condicionado a las cifras introducidas, no una recomendación de gastar hasta ese importe.

Qué revisar antes de comparar ofertas

La entidad valorará los ingresos que acepta, el tipo y duración del contrato, otros riesgos crediticios, edad al vencimiento, composición del hogar, garantías y su propia política de gastos mínimos. Este escenario supone una hipoteca en euros, cuotas iguales y un tipo nominal constante en cada prueba. No calcula ofertas bonificadas, seguros exigidos, TAE, amortización anticipada ni ayudas públicas.

La prueba de subida recalcula la cuota del mismo capital inicial a un tipo superior durante el plazo completo. No es una predicción del euríbor ni reproduce una revisión futura sobre un saldo ya amortizado. En un tipo fijo, una subida no modifica por sí sola la cuota pactada durante su periodo fijo; la prueba sirve para comparar una financiación más cara o un cambio posterior de condiciones.

Método de cálculo

Presupuesto doméstico = neto menos vida diaria, otras cuotas y costes del propietario. Presupuesto por esfuerzo = neto por porcentaje elegido menos otras cuotas. El menor presupuesto no negativo se transforma en capital mediante el inverso de la fórmula de cuota constante, usando interés más subida y plazo elegido. La hipoteca de la vivienda es financiación por el menor entre precio y tasación. Efectivo necesario = precio menos hipoteca, más impuesto y provisiones.

El techo de precio se busca donde la hipoteca no supere el capital permitido por ingresos y el efectivo no supere ahorro menos reserva. Se conservan los saltos y tramos fiscales del territorio. Si el presupuesto doméstico o el límite de otras cuotas ya es negativo, no hay margen dentro del plan. El neto necesario es el mayor entre gastos más cuota y todas las cuotas divididas entre el porcentaje de esfuerzo. Los importes se muestran con céntimos; los cálculos conservan la precisión interna.