¿Comprar o alquilar en España? Con una vivienda de 300.000 € y un alquiler de 1.200 € al mes, después de 10 años comprar queda por delante en 55.330 €. Es un ejemplo editable, no una previsión del mercado.
La cuota y el alquiler no bastan para responder. Comprar convierte una parte de cada cuota en patrimonio, pero exige entrada, impuestos, gastos y costes de propietario. Alquilar permite invertir el capital inicial y cualquier diferencia mensual. Por eso aquí se compara el patrimonio final de dos presupuestos equivalentes.
La comparación que hacemos
| Elemento | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| Capital inicial | Entrada, impuestos y gastos | Se invierte la misma cantidad |
| Presupuesto mensual | Cuota y costes del propietario | Alquiler; se invierte la diferencia |
| Patrimonio final | Vivienda menos venta y deuda, más ahorro | Cartera inicial, aportaciones y rendimiento |
Compara viviendas equivalentes por zona, tamaño, estado y servicios. Los suministros y otros gastos comunes a ambas opciones quedan fuera. En costes del propietario incluye IBI, comunidad, seguro y mantenimiento que no asumirías como inquilino, sin duplicar conceptos.
Construye tu escenario
Cambia los valores subrayados. La respuesta, los desgloses y la tabla temporal se actualizan con los mismos datos. Tipos y crecimientos son hipótesis de planificación, no ofertas ni previsiones.
El efectivo que absorbe la compra
La compra usa las reglas de Madrid para una vivienda usada. Impuestos y gastos suman 20.100 €. Con 60.000 € de precio no financiado se necesitan 80.100 € al inicio; en la alternativa de alquiler se invierte el mismo capital.
En vivienda usada, la base del ITP es el mayor entre precio y valor de referencia introducidos. En vivienda nueva se aplican el impuesto indirecto y el AJD del territorio. La hipoteca se limita al porcentaje elegido sobre el menor entre precio y tasación.
El mismo presupuesto cada mes
La cuota inicial es 1.078 € al mes. Con 250 € de costes adicionales, comprar exige 1.328 € frente a 1.200 € de alquiler. Quien alquila invierte inicialmente la diferencia de 128 € al mes.
El presupuesto común es la mayor salida de vivienda. La opción que cuesta menos invierte la diferencia al final de cada mes. Si el alquiler supera después el coste del comprador, o termina la hipoteca, el ahorro pasa al comprador.
Patrimonio de quien compra
Después de 10 años, la venta hipotética deja el valor de la vivienda menos los costes de salida y la deuda pendiente. El principal amortizado es patrimonio, no un coste consumido.
Patrimonio de quien alquila
Quien alquila invierte desde el principio exactamente el efectivo que el comprador dedica a entrada, impuestos y gastos. La cartera recibe además las diferencias mensuales y crece al rendimiento neto elegido.
La respuesta directa
Después de 10 años, el patrimonio estimado es 170.222 € comprando y 114.892 € alquilando. La ventaja calculada de 55.330 € corresponde a comprar. El resultado no es una previsión.
Comprar alcanza o supera al alquiler por primera vez al final del año 5. En los años posteriores mostrados se mantiene al menos en empate.
Cómo cambia con el tiempo
Cada fila simula una salida al final de ese año. Siempre aparecen el primer año, el horizonte elegido y el primer cruce, si existe. La tabla muestra 10 años para un horizonte de 10, 11 para 20, 12 para 30, 13 para 40 y 14 para 50, evitando una lista interminable.
| Año | Comprar | Alquilar | Ventaja de comprar |
|---|
Pagos durante el periodo
En 10 años se pagan 129.325 € de hipoteca y 32.849 € de costes adicionales del propietario. Los alquileres suman 157.676 €. De las cuotas hipotecarias, 54.175 € reducen la deuda.
Estos pagos no se restan otra vez del patrimonio final: ya se reflejan en la deuda restante y en las diferencias mensuales invertidas. El principal hipotecario reduce deuda; intereses, impuestos y gastos son costes consumidos.
Qué puede cambiar la conclusión
Una estancia corta deja menos tiempo para recuperar los costes iniciales y de salida. Intereses altos, obras o una evolución débil del precio perjudican la compra. Un alquiler creciente favorece comprar; un rendimiento neto mayor del capital favorece alquilar. Prueba escenarios prudentes y no solo el que confirma tu preferencia.
El modelo usa cuota constante, tipo hipotecario invariable y residencia durante todo el periodo. No calcula deducciones personales, IRPF de una venta, plusvalía municipal, amortización anticipada, mudanzas, muebles, reformas extraordinarias ni una reserva de emergencia. Puedes reflejar costes de salida estimados en el campo fijo, pero debes validarlos para tu caso.