¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar una casa en España? La respuesta es la suma de la parte del precio que no cubre la hipoteca, el impuesto de adquisición y los gastos pagados por el comprador. No existe un porcentaje universal: cambian la financiación, la tasación, el territorio y si la vivienda es usada o nueva. Esta guía parte de un ejemplo básico y completamente editable: una vivienda usada de 300.000 € en Madrid, con una financiación estimada del 80 %, que exige 80.100 € antes de reservar un colchón separado.
Precio, entrada y gastos no son lo mismo
| Parte del dinero | Qué representa | Qué la determina |
|---|---|---|
| Aportación propia | Precio no cubierto por la hipoteca; se convierte en patrimonio en la vivienda | Precio, tasación y porcentaje financiado |
| Impuesto de compra | ITP o IVA/IGIC/IPSI más AJD; no se convierte en patrimonio | Tipo de vivienda, territorio y base fiscal |
| Notaría y registro | Formalización e inscripción de la compraventa | Escritura, aranceles y asientos |
| Tasación y gestión | Valoración hipotecaria y servicios contratados | Proveedor y operación |
Qué es la tasación y por qué cambia tu entrada
La tasación hipotecaria es una valoración independiente de la vivienda realizada por una sociedad homologada. No es el precio anunciado, el valor catastral ni el valor de referencia fiscal. Normalmente se obtiene al tramitar la hipoteca: puedes encargarla tú o hacerlo a través de la entidad, y el informe indica el valor que debes introducir aquí. Si todavía estás planificando y no tienes el informe, usa una estimación prudente —el precio como punto de partida— y prueba también un valor inferior para saber cuánto efectivo adicional necesitarías.
El banco utiliza la tasación para valorar la garantía y muchas ofertas ordinarias se plantean alrededor de un máximo del 80 %, aunque no es un derecho ni un límite único para todos. Para no inflar la financiación, el 80 % introducido se aplica al menor entre el precio de 300.000 € y la tasación de 300.000 €: el préstamo estimado es 240.000 €.
La aportación propia sí forma parte del dinero que necesitas en la firma, pero no es un gasto perdido: cambia efectivo por participación en la vivienda. Impuestos, tasación y demás costes de la operación sí quedan fuera de esa participación.
ITP en vivienda usada; IVA o impuesto territorial en obra nueva
La vivienda usada suele tributar por ITP ante la administración del territorio donde está el inmueble. El tipo general varía y algunos territorios aplican una tarifa progresiva. Los tipos reducidos por edad, renta, discapacidad, familia o vivienda habitual no se aplican automáticamente aquí porque requieren comprobar condiciones concretas.
La primera entrega del promotor suele tributar por IVA al 10 % más AJD en Península y Baleares. Canarias emplea IGIC y Ceuta o Melilla, IPSI. Son reglas distintas de los gastos de formalización del préstamo hipotecario: en hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, la entidad asume notaría, registro, gestoría e impuestos de la escritura hipotecaria, mientras el cliente paga normalmente la tasación.
Construye tu compra dentro del texto
Los valores subrayados son editables. Cada cambio actualiza la explicación, las dos fichas, la comparación y la respuesta.
Aportación propia y préstamo estimado
El 80 % se aplica a 300.000 €, el menor entre precio y tasación. El préstamo estimado es 240.000 € y quedan 60.000 € del precio por aportar en efectivo.
Impuesto y gastos pagados por el comprador
El ITP general estimado en Madrid es 18.000 € sobre una base fiscal de 300.000 €. Los 2.100 € restantes son las cinco provisiones editables, no tarifas legales fijas.
La respuesta directa
60.000 € de aportación propia + 18.000 € de ITP + 2.100 € de gastos introducidos. Es el 26,7 % del precio: 60.000 € se convierten en patrimonio y 20.100 € cubren impuesto y costes.
Qué cambia entre vivienda usada y obra nueva
La tabla conserva territorio, precio, tasación, financiación y provisiones. Solo cambia el tratamiento fiscal; no aplica automáticamente tipos reducidos, vivienda protegida ni circunstancias especiales.
| Tipo de vivienda | Impuesto estimado | Dinero total |
|---|---|---|
| Segunda mano · ITP | 18.000 € | 80.100 € |
| Obra nueva · IVA + AJD | 32.250 € | 94.350 € |
Por qué el valor de referencia puede elevar el ITP
En este ejemplo, precio y valor de referencia coinciden en 300.000 €, por lo que la base fiscal usada para el ITP es 300.000 €. Si el valor de referencia fuese mayor que el precio declarado, el modelo calcularía el ITP sobre ese importe superior. La impugnación o rectificación de un valor de referencia exige un procedimiento distinto.
Qué queda fuera del resultado
El total no incluye un fondo de emergencia, reformas posteriores, muebles, mudanza, seguros, suministros, cuotas recurrentes, comisión de apertura no introducida, intereses hipotecarios ni posibles costes de vender otra vivienda. Tampoco confirma que una entidad vaya a conceder el préstamo estimado ni comprueba beneficios fiscales personales. Si una comisión se añade al préstamo, no debe contarse a la vez como efectivo pagado al inicio.
Cómo se calculan los importes
La base prudente de financiación es el menor entre precio y tasación; se multiplica por el porcentaje introducido y el resto del precio forma la aportación propia. En segunda mano, la base del ITP es el mayor entre precio y valor de referencia introducido y se aplica el tipo general territorial, incluidos los tramos cuando proceden. En obra nueva, se aplica el impuesto indirecto territorial más AJD sobre el precio. Los demás gastos son las provisiones introducidas. Dinero necesario = aportación propia + impuesto + gastos. El resultado es orientativo y se redondea para mostrarlo.
- Banco de España — tasación y financiación hipotecaria habitual
- Banco de España — reparto de gastos asociados a la hipoteca
- Agencia Tributaria — IVA o ITP en vivienda nueva y usada
- Dirección General del Catastro — valor de referencia y base imponible
- Ministerio de Hacienda — Tributación Autonómica, medidas 2026
- Consejo General del Notariado — gastos de compraventa y préstamo