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A
AJD — Actos Jurídicos Documentados
AJDImpuesto que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. En la compraventa inmobiliaria, se aplica principalmente a las escrituras de vivienda nueva (0,5–2% según CCAA) y a la constitución de hipoteca. Desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, el AJD de la hipoteca lo paga el banco.
AJD compraventa (obra nueva) = Precio × Tipo AJD de la CCAA (0,5–2%)
AJD hipoteca = Responsabilidad hipotecaria × Tipo AJD → paga el banco
AJD hipoteca = Responsabilidad hipotecaria × Tipo AJD → paga el banco
Ejemplo: Piso nuevo en Madrid (0,75% AJD) a 300.000 € → AJD compraventa = 2.250 €. El AJD de la hipoteca (p.ej., 1.350 €) lo paga el banco.
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Amortización Hipotecaria
Proceso de devolución del capital prestado. En España dominan las hipotecas de cuota constante (sistema francés): la cuota mensual es fija pero la composición varía — al principio se pagan más intereses y menos capital; al final, al contrario. La amortización anticipada puede generar comisiones (máximo 2% en los 5 primeros años, 1,5% después).
Cuota = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
P = capital · r = tipo mensual · n = número de cuotas
Ahorro amortización anticipada = Intereses que dejarías de pagar
Calculadora ITP
P = capital · r = tipo mensual · n = número de cuotas
Ahorro amortización anticipada = Intereses que dejarías de pagar
C
Capacidad de Endeudamiento
Límite de deuda que un banco considera asumible. El Banco de España recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 30–35% de los ingresos netos mensuales. Los bancos también tienen en cuenta otras deudas, estabilidad laboral e historial crediticio en la CIRBE.
Tasa de esfuerzo = Cuota hipotecaria ÷ Ingresos netos × 100%
Máximo recomendado: 30–35%
Hipoteca máxima ≈ Ingresos netos × 33% × 12 meses ÷ Tipo anual
Máximo recomendado: 30–35%
Hipoteca máxima ≈ Ingresos netos × 33% × 12 meses ÷ Tipo anual
Ejemplo: Ingresos netos 3.000 €/mes → cuota máxima ≈ 1.000 €/mes → hipoteca máxima aprox. 180.000 € (a 25 años, 3,5% tipo fijo).
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G
Gastos de Compraventa
Costes adicionales al precio de compra: impuestos de adquisición, escritura, registro y servicios contratados. La tasación suele corresponder al prestatario; en una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría de la escritura del préstamo.
Vivienda usada: ITP + formalización de la compraventa + servicios
Obra nueva: IVA, IGIC o IPSI + AJD cuando proceda + formalización y servicios
Total = suma de cada partida aplicable; no existe un porcentaje universal
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Obra nueva: IVA, IGIC o IPSI + AJD cuando proceda + formalización y servicios
Total = suma de cada partida aplicable; no existe un porcentaje universal
I
ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
ITPImpuesto que grava normalmente la compraventa de vivienda usada. Las comunidades autónomas y haciendas forales regulan tipos, tramos y beneficios. Cataluña, Baleares y Extremadura aplican escalas generales progresivas, y País Vasco debe revisarse por provincia.
ITP = base imponible × tipo aplicable, o suma de cuotas por tramos
La base puede venir determinada por el valor de referencia cuando resulte aplicable
La primera entrega del promotor suele tributar por IVA, IGIC o IPSI y AJD, no por ITP
La base puede venir determinada por el valor de referencia cuando resulte aplicable
La primera entrega del promotor suele tributar por IVA, IGIC o IPSI y AJD, no por ITP
Ejemplo: Piso segunda mano en Cataluña por 300.000 € → ITP = 300.000 × 10% = 30.000 €. En Madrid → 18.000 €. Diferencia: 12.000 € por la misma operación.
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IRPF — Ganancia Patrimonial por Venta
IRPFAl vender una vivienda, la diferencia entre el precio de venta y el de compra (más gastos) tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Tipos de la base del ahorro 2026: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.001 a 50.000 €, 23% de 50.001 a 200.000 €, 27% de 200.001 a 300.000 €, 30% por encima.
Ganancia = Precio venta − Precio compra − Gastos compra − Gastos venta − Mejoras
Exención: reinversión en vivienda habitual · mayores de 65 años
Reducción: vivienda habitual con mínimo 3 años de residencia
Exención: reinversión en vivienda habitual · mayores de 65 años
Reducción: vivienda habitual con mínimo 3 años de residencia
Exención habitual: si reinviertes el importe total en otra vivienda habitual en 2 años, la ganancia queda exenta de IRPF.
ITP vs IVA
L
LTV (Loan to Value) / Tasación
LTVPorcentaje del valor de tasación que el banco financia mediante hipoteca. En España, los bancos financian habitualmente hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación para vivienda habitual (70% para segunda residencia). La tasación la realiza una sociedad homologada por el Banco de España.
LTV = Importe hipoteca ÷ Valor de tasación × 100%
Financiación máxima habitual: 80% del valor de tasación
Ahorro necesario = Precio − (Tasación × 80%) + Todos los gastos
Financiación máxima habitual: 80% del valor de tasación
Ahorro necesario = Precio − (Tasación × 80%) + Todos los gastos
Ejemplo: Piso 250.000 €, tasado en 240.000 € → hipoteca máxima = 240.000 × 80% = 192.000 €. Necesitas 58.000 € propios + gastos (~25.000 €) = 83.000 € en efectivo.
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P
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
IIVTNUImpuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos al transmitirse. Lo paga el vendedor (salvo pacto en contrario). Tras la STC 182/2021 del Tribunal Constitucional, se eliminó la obligación de pagar cuando no hay ganancia real. El cálculo puede hacerse por método objetivo (coeficientes municipales) o real (diferencia de valores catastrales del suelo).
Método objetivo: Base = Valor catastral suelo × Coeficiente × Años tenencia
Método real: Base = (Valor transmisión − Valor adquisición) × % suelo catastral
Cuota = Base × Tipo gravamen municipal (máximo 30%)
Método real: Base = (Valor transmisión − Valor adquisición) × % suelo catastral
Cuota = Base × Tipo gravamen municipal (máximo 30%)
Exención: si el valor del terreno no ha aumentado o ha bajado, puedes acreditar la inexistencia de ganancia y quedar exento.
ITP vs IVA
R
TIN, TAE y Euríbor
TAEEl TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo pactado sin incluir gastos. La TAE (Tasa Anual Equivalente) refleja el coste real incluyendo comisiones y gastos — es la referencia para comparar hipotecas. El Euríbor (tipo variable más común en España) se revisa anualmente o semestralmente: hipoteca variable = Euríbor + Diferencial.
Hipoteca variable: Tipo = Euríbor 12m + Diferencial (0,4–1,2%)
TAE = (1 + TIN/n)ⁿ − 1 (incluyendo comisiones y gastos)
Cuota variable revisada = Recalculada con nuevo Euríbor cada 12 meses
TAE = (1 + TIN/n)ⁿ − 1 (incluyendo comisiones y gastos)
Cuota variable revisada = Recalculada con nuevo Euríbor cada 12 meses
Junio de 2026: el Euríbor a 12 meses publicado oficialmente fue del 2,798 %. Una hipoteca con diferencial del 0,8 % tendría un tipo nominal de referencia aproximado del 3,598 % en esa revisión, antes de otros costes.
Calculadora ITP
T
Tasación y Valor Catastral
La tasación hipotecaria es una valoración realizada por una sociedad homologada. El valor catastral sirve, entre otros fines, para el IBI y la plusvalía municipal. El valor de referencia del Catastro es un concepto distinto y puede determinar la base imponible mínima del ITP o AJD cuando resulte aplicable.
Coste de tasación: entre 250 y 600 €, a cargo del solicitante de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019, el banco no puede exigir una tasadora concreta — el cliente puede elegir libremente entre las homologadas por el Banco de España.
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