¿Cuánto cuestan realmente los gastos de compraventa?
No existe un porcentaje único para los gastos de compraventa. El importe depende del territorio, la base fiscal, el tipo de vivienda, los servicios contratados y la financiación. Conviene separar impuestos de adquisición, formalización de la compraventa y costes de la hipoteca, porque no siempre los paga la misma parte.
Desglose completo de gastos — segunda mano
Desglose completo de gastos — obra nueva
Gastos fijos — qué incluyen y cuánto cuestan
| Gasto | Quién lo paga | Coste estimado | Base de cálculo |
|---|---|---|---|
| Notaría (compraventa) | Comprador | 600 € – 1.200 € | Arancel notarial sobre precio |
| Registro de la Propiedad | Comprador | 300 € – 600 € | Arancel registral sobre precio |
| Gestoría | Comprador | 200 € – 500 € | Tarifa fija del gestor |
| Tasación bancaria | Comprador | 300 € – 600 € | Tarifa de la sociedad tasadora |
| Nota simple registral | Comprador | ~10 € | Tarifa fija |
| Comisión de apertura hipoteca | Comprador | 0 % – 1 % | Sobre capital prestado |
Gastos totales por CCAA — segunda mano 300.000 €
| CCAA | ITP | Gastos fijos est. | Total est. | % sobre precio |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 18.000 € | 2.100 € | ~20.100 € | 6,7 % |
| País Vasco (Álava) | 12.000 € | 2.100 € | ~14.100 € | 4,7 % |
| Andalucía | 21.000 € | 2.100 € | ~23.100 € | 7,7 % |
| Aragón / Galicia | 24.000 € | 2.100 € | ~26.100 € | 8,7 % |
| Cataluña | 30.000 € | 2.100 € | ~32.100 € | 10,7 % |
| C. Valenciana | 30.000 € | 2.100 € | ~32.100 € | 10,7 % |
| Baleares | 24.000 € | 2.100 € | ~26.100 € | 8,7 % |
Gastos del vendedor — lo que muchos olvidan calcular
Los gastos de compraventa no recaen solo sobre el comprador. El vendedor también asume costes significativos que reducen su ganancia neta:
Gastos del comprador
- ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva)
- Notaría (escritura compraventa)
- Registro de la Propiedad
- Gestoría y tasación
- Comisión apertura hipoteca (si procede)
Gastos del vendedor
- Plusvalía municipal (IIVTNU)
- IRPF sobre ganancia patrimonial (escala del ahorro hasta el 30 %)
- Cancelación registral de hipoteca (si existe)
- Comisión de agencia inmobiliaria (3–5 %)
- Certificado energético (~150–300 €)
La plusvalía municipal — el gasto más desconocido del vendedor
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, lo paga el vendedor. Se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el periodo de tenencia, y su importe depende del ayuntamiento. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, existe la opción de calcularlo por el método real (diferencia de valores de escritura) si resulta más favorable.
La liquidez necesaria no puede resumirse en una horquilla universal. El ITP puede ser fijo o progresivo, la obra nueva cambia entre territorio IVA, IGIC e IPSI y algunos costes son negociables. Calcula cada partida, confirma la base fiscal y pide provisiones de fondos por escrito antes de comprometer la compra.