La regla fundamental
En España, el impuesto que pagas al comprar un inmueble depende de si es de segunda mano o de obra nueva. No puedes elegir — la naturaleza del bien lo determina automáticamente:
Segunda mano → Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipos fijos o progresivos y beneficios que dependen del territorio y del comprador.
Obra nueva (primera entrega del promotor) → normalmente IVA al 10 % más AJD en Península y Baleares. Canarias aplica IGIC y Ceuta y Melilla, IPSI; las viviendas protegidas y otros supuestos pueden tener un tratamiento distinto.
ITP por comunidad autónoma 2026
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | ITP sobre 300.000 € |
|---|---|---|
| Madrid | 6,0 % | 18.000 € |
| País Vasco (Álava) | 4,0 % | 12.000 € |
| Navarra | 6,0 % | 18.000 € |
| La Rioja | 7,0 % | 21.000 € |
| Aragón | 8 %–10 % por tramos | 24.000 € |
| Castilla y León | 8 % / 10 % por tramos | 25.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9,0 % | 27.000 € |
| Galicia | 8,0 % | 24.000 € |
| Asturias | 8 % / 9 % / 10 % según valor | 24.000 € |
| Cantabria | 9,0 % | 27.000 € |
| Extremadura | 8,0 % | 24.000 € |
| Andalucía | 7,0 % | 21.000 € |
| Murcia | 7,75 % | 23.250 € |
| Comunitat Valenciana | 9 % / 11 % según valor | 27.000 € |
| Cataluña | 10,0 % | 30.000 € |
| Islas Baleares | 8,0 % | 24.000 € |
La tabla supone adquirir el inmueble completo sin beneficios fiscales. Desde el 1 de junio de 2026, Valencia aplica ITP del 9 % hasta 1.000.000 € y del 11 % sobre toda la base cuando el valor supera ese límite; su AJD general es 1,4 %. En Asturias, el 8 % se aplica hasta 300.000 €, el 9 % hasta 500.000 € y el 10 % por encima, sobre toda la base. En Cantabria se muestra el 9 % general: desde el 1 de mayo de 2026, la vivienda habitual que cumpla los requisitos tributa al 7 % en los primeros 300.000 € y al 9 % sobre el exceso.
Obra nueva — IVA + AJD
La primera entrega de obra nueva suele tributar por IVA, al que se suma el AJD de la escritura de compraventa. Esta regla se refiere al territorio IVA: Canarias utiliza IGIC y Ceuta y Melilla utilizan IPSI. El AJD y los posibles beneficios varían territorialmente.
En Madrid, una vivienda usada al tipo general soporta menos impuesto de adquisición que el ejemplo de obra nueva. En Cataluña y Baleares el resultado depende también del precio, porque el ITP general es progresivo. Comparar un único porcentaje puede ser engañoso.
FUENTES OFICIALES: Valencia — ITP, artículo 13 · Ley 5/2025 — ITP y AJD valencianos desde junio de 2026 · Aragón — tarifa general · Asturias — tipo según valor íntegro · Castilla y León — tramos del 8 % y 10 % · Cantabria — tipo general y vivienda habitual · Murcia — ITP general del 7,75 %
Tipos reducidos y bonificaciones
La mayoría de comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para determinados colectivos o supuestos. Los más habituales:
Tipos reducidos ITP
- Jóvenes (menores de 35–36 años)
- Familias numerosas
- Discapacitados (grado ≥ 33 %)
- Vivienda habitual bajo umbral de precio
- Zonas rurales o despobladas
- VPO o vivienda protegida
IVA reducido obra nueva
- VPO de régimen especial: 4 % IVA
- Plazas de garaje (máx. 2) con la vivienda: 10 %
- Locales transformados en vivienda: 10 %
- Rehabilitación para uso residencial: 10 %
- Garajes independientes: 21 % IVA general
Segunda mano vs obra nueva — comparativa fiscal total
| CCAA | 2ª mano (ITP) | Obra nueva (IVA+AJD) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6,0 % | 10,75 % | −4,75 % 2ª mano |
| Andalucía | 7,0 % | 11,2 % | −4,2 % 2ª mano |
| Cataluña | 10,0 % | 11,5 % | −1,5 % 2ª mano |
| C. Valenciana (300.000 €) | 9,0 % | 11,4 % | −2,4 puntos · 2ª mano |
| Baleares (300.000 €) | 8,0 % | 11,2 % | −3,2 % 2ª mano |
El coste fiscal cambia por territorio, precio y perfil. Los tipos generales de País Vasco deben revisarse por provincia, y Aragón, Castilla y León, Cataluña, Baleares y Extremadura aplican tramos marginales. Asturias y Valencia aplican un tipo a toda la base según el valor del inmueble. En obra nueva también importa el territorio indirecto — IVA, IGIC o IPSI — además del AJD. Verifica siempre la base imponible y los beneficios aplicables antes de firmar.