Vivienda habitual en España · Compra y alquiler

¿Comprar o alquilar?

Compara cuánto patrimonio te queda en cada opción después de la financiación, los gastos y una venta hipotética. Mismo capital inicial y mismo presupuesto mensual.

Impuestos territorialesHipoteca y alquilerDiferencia invertidaInforme PDF

Elaborado y revisado por el equipo editorial MMDAI el 18 de octubre de 2026, contrastado con Agencia Tributaria, TRLITPAJD y Banco de España. Estimaciones educativas, sin asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado.

Tu escenario de vivienda

Vivienda y comparación

Reglas generales del territorio; sin beneficios personales.

Usada: ITP. Nueva: IVA, IGIC o IPSI y AJD de compraventa.

Compara viviendas equivalentes por zona, tamaño, estado y servicios.

no es el valor del IBI

Valor de referencia o mínimo fiscal aplicable. Usa 0 si no existe; no es el valor catastral del IBI.

Se mantiene independiente del precio; actualízala si comparas otra vivienda.

Renta de una vivienda comparable, sin suministros comunes a ambas opciones.

Compara el patrimonio al final de cada año, entre 1 y 50 años completos.

Hipoteca y costes del propietario
menor de precio y tasación

Se aplica al menor entre precio y tasación. No representa una oferta bancaria.

TIN, no TAE

Constante durante el plazo. No equivale a la TAE.

Cuotas mensuales e iguales durante 1 a 50 años completos.

IBI, comunidad, seguro y mantenimiento que no asumirías como inquilino. Sin duplicar conceptos.

Evolución e inversión

Se aplica desde el segundo año a los costes del propietario.

Hipótesis anual, aplicada al cierre del primer año. También puedes probar pérdidas.

hipótesis, no límite legal

Hipótesis desde el segundo año; no determina la actualización legal de tu contrato.

neta de costes e impuestos

Misma rentabilidad para ambas opciones. Introduce el rendimiento neto después de costes e impuestos.

Gastos de compra

Coste a cargo del comprador; no es una tarifa fija legal.

Inscripción de la compra. No incluyas gastos hipotecarios que paga la entidad.

Coste del informe, distinto del valor de tasación del inmueble.

Importe que realmente te corresponda pagar según los contratos.

Otros costes de adquisición; no incluye una reserva personal de emergencia.

Venta hipotética

Porcentaje del valor de venta hipotético, por ejemplo honorarios de intermediación.

no calculados automáticamente

Añade una estimación verificada de impuestos o gastos no incluidos en el porcentaje.

Tipos y variaciones son hipótesis, no previsiones.

Cómo funciona — fórmulas y fuentes
Capital inicial e impuestos
Préstamo = min(precio, tasación) × financiación / 100
Capital inicial = precio − préstamo + impuestos + gastos
El inquilino invierte el mismo capital inicial. ITP: mayor entre precio y mínimo fiscal introducido. Nueva: impuesto indirecto sobre el precio y AJD sobre el mayor entre precio y mínimo fiscal. Se usan tipos generales, sin reducciones personales; verifica la valoración y las reglas forales aplicables.
Cuota y amortización
i = TIN / 1.200; n = plazo × 12
Cuota = préstamo × i / [1 − (1 + i)−n]
Si i = 0: cuota = préstamo / n
Cada mes se pagan intereses sobre la deuda pendiente y el resto reduce el principal. La última cuota se limita a deuda más intereses. Al saldar la hipoteca, la cuota desaparece. Sin préstamo, la cuota es cero.
Mismo presupuesto mensual
Gasto al comprar = cuota + costes del propietario
Gasto al alquilar = alquiler
Factor mensual de inversión = (1 + rentabilidad / 100)1/12
La opción más barata invierte la diferencia al final del mes. La cartera del inquilino parte del capital inicial y la del comprador de cero. Ambas usan la misma rentabilidad anual neta de costes e impuestos.
Patrimonio al cierre anual
Patrimonio al comprar = valor de vivienda − costes de venta − deuda + cartera del comprador
Patrimonio al alquilar = cartera del inquilino
Ventaja de comprar = patrimonio al comprar − patrimonio al alquilar
El valor de la vivienda cambia al cierre de cada año. Alquiler y costes corrientes se actualizan desde el segundo año. Se calcula sin redondear y se muestran céntimos; el artículo redondea a euros.
Venta y fiscalidad
Costes de salida = valor de venta × porcentaje / 100 + coste fijo
IRPF y plusvalía municipal no se calculan automáticamente ni se presupone una exención. Introduce en el coste fijo una estimación verificada cuando corresponda. El AJD de compraventa es distinto del AJD del préstamo hipotecario a cargo del prestamista.
Límites y sensibilidad
Importes nominales; interés y rentabilidad constantes
Uso propio continuado. Sin inflación descontada, refinanciación, ayudas, amortizaciones anticipadas, mudanzas, mobiliario, reformas extraordinarias ni reserva personal. Las subidas del alquiler son hipótesis: el contrato y la ley pueden imponer otros límites. Prueba también caídas de valor, mayores costes y menores rendimientos. Un cruce anual puede revertirse.
FUENTES OFICIALES: Agencia Tributaria — IVA o ITP al comprar vivienda · Catastro — valor de referencia y base imponible · TRLITPAJD — artículos 10, 29 y 30 · Consejo General del Notariado — comprar una vivienda · Banco de España — tasación y financiación hipotecaria · Banco de España — gastos asociados a la hipoteca · Valencia — ITP, artículo 13 · Ley 5/2025 — ITP y AJD valencianos desde junio de 2026 · Aragón — tarifa general · Asturias — tipo según valor íntegro · Castilla y León — tramos del 8 % y 10 % · Cantabria — tipo general y vivienda habitual · Murcia — ITP general del 7,75 %

Tu comparación patrimonial

Tu resultado
—
Diferencia de patrimonio al final del periodo
Patrimonio al comprar
—
Tras venta y deuda pendiente
Patrimonio al alquilar
—
Capital y diferencias invertidas
Capital inicial común
—
Entrada, impuestos y gastos
Cuota hipotecaria inicial
—
Intereses y principal al mes

Compra y capital inicial

Impuestos de compra—
Notaría—
Registro—
Tasación: informe—
Gestoría y honorarios—
Otros gastos—
Impuestos y gastos totales—
Precio no financiado—
Capital inicial para ambas opciones—
Préstamo hipotecario—

Gastos mensuales al inicio

Cuota hipotecaria—
Cuota y costes del propietario—
Alquiler—
Inversión inicial de la diferencia—

Patrimonio al comprar al final

Valor supuesto de la vivienda—
Menos costes de venta—
Menos deuda pendiente—
Patrimonio inmobiliario neto—
Cartera adicional del comprador—
Patrimonio total al comprar—

Patrimonio al alquilar al final

Capital inicial invertido—
Diferencias mensuales invertidas—
Rendimiento o pérdida de inversión—
Patrimonio total al alquilar—

Pagos acumulados

Cuotas hipotecarias—
Intereses incluidos—
Principal amortizado incluido—
Costes del propietario—
Alquileres—

Evolución anual del patrimonio

Comparación en los cierres anuales.

AñoComprarAlquilarVentaja de comprar

Las cuotas y los gastos no se restan otra vez del patrimonio final: ya están reflejados en la deuda y en las diferencias invertidas. El principal amortizado es una salida de caja que aumenta tu patrimonio.

Calculadoras inmobiliarias en Excel

Explora las hojas de cálculo MMDAI para analizar gastos de compra, rentabilidad y financiación.

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Entiende la comparación

Comprar o alquilar — qué cuenta

La cuota mensual y el patrimonio final responden a preguntas distintas. Estos seis puntos ayudan a interpretar el resultado.

CAPITAL
La misma base inicial
Al comprar pagas entrada, impuestos y gastos. Al alquilar inviertes exactamente esa cantidad. Añade por separado tu reserva personal de liquidez.
HIPOTECA
Intereses y principal
Los intereses son un coste de financiación. La amortización reduce la deuda y aumenta el patrimonio, aunque debes pagar la cuota completa cada mes.
PRESUPUESTO
Invertir la diferencia
Quien gasta menos en vivienda invierte la diferencia mensual. Puede ser el comprador o el inquilino; el reparto cambia cuando se salda la hipoteca.
RENTABILIDAD
Después de costes e impuestos
La rentabilidad de inversión es neta e idéntica en ambas opciones. Un porcentaje positivo no está garantizado; prueba también pérdidas.
HIPÓTESIS
Comparar viviendas equivalentes
Precio, alquiler, estado y zona deben ser comparables. Las variaciones anuales son hipótesis de sensibilidad y no previsiones o actualizaciones contractuales.
SALIDA
Lo que queda después de vender
El valor de la vivienda se reduce por los costes de salida y la deuda pendiente. Incluye los impuestos de venta que correspondan en tu estimación fija.
FAQ

Preguntas frecuentes

Ambas empiezan con el mismo capital: entrada, impuestos y gastos de compra. Quien gasta menos cada mes invierte la diferencia al final del mes, con la misma rentabilidad neta.
Verde: comprar deja más patrimonio. Rojo: comprar deja menos patrimonio que alquilar. Ámbar: los patrimonios coinciden al céntimo. Los colores describen esta comparación, no una recomendación de compra.
El interés nominal se mantiene constante y la cuota se calcula con amortización mensual. Alquiler y costes del propietario cambian una vez al año según tus hipótesis. La evolución del alquiler no aplica automáticamente los límites o requisitos legales de un contrato concreto.
Para vivienda usada se aplica el ITP general territorial al mayor entre precio y valoración fiscal mínima introducida. Para nueva, el IVA, IGIC o IPSI usa el precio; el AJD de compraventa usa al menos esa valoración fiscal. No se aplican beneficios personales ni tipos reducidos. Confirma el valor y el régimen foral cuando corresponda.
No. Se comparan cierres anuales y el orden puede cambiar después. La tabla incluye el primer cierre en que comprar alcanza al alquiler, si existe en el periodo elegido. No se pronostican precios, alquileres ni rendimientos.
No se calculan automáticamente el IRPF de la ganancia ni la plusvalía municipal. Introduce una estimación verificada en los costes fijos de salida si corresponde. No se presume ninguna exención por vivienda habitual.
Sí. Sus dos enlaces a esta calculadora transfieren las 22 entradas actuales en la misma pestaña. La transferencia local caduca a los 30 minutos y se consume una sola vez; los datos no se añaden a la URL.