Il canone non è ancora il tuo reddito disponibile
Il canone lordo è ciò che il contratto prevede prima delle spese. Il risultato operativo sottrae gestione e costi del proprietario. Il reddito disponibile deve poi sostenere le rate intere del mutuo, le imposte e il denaro che vuoi conservare per il futuro. Un affitto che sembra remunerativo sulla carta può richiedere liquidità ogni mese.
Questo scenario riguarda una locazione abitativa ordinaria detenuta al 100% da una persona fisica fuori dall’attività d’impresa, con un eventuale mutuo a tasso fisso appena avviato. Non include affitti brevi, società o immobili con regimi speciali. I costi vanno inseriti soltanto per la parte che resta a tuo carico: non sommare le spese rimborsate dall’inquilino.
Due regimi fiscali, gli stessi costi da pagare
La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo del contratto. Per il canone libero l’aliquota è il 21%; il 10% riguarda il concordato agevolato quando sono soddisfatti i requisiti. La scelta fiscale non elimina IMU, manutenzione, gestione o finanziamento.
Il regime ordinario aggiunge il reddito imponibile dell’immobile agli altri redditi. Qui la stima confronta l’IRPEF lorda con e senza il bene; aggiunge un’aliquota complessiva per le addizionali e i costi di registro e bollo da te indicati. Il concordato agevolato va scelto solo dopo aver verificato anche i requisiti della riduzione ordinaria, che non coincidono automaticamente con ogni contratto chiamato “concordato”.
Costruisci il tuo scenario nel testo
Le cifre sottolineate sono un esempio di partenza modificabile. I giorni vuoti sono giorni senza contratto, non mensilità dovute ma non pagate. Inserisci una previsione di IMU già verificata con il Comune, costi annui del proprietario e un reddito imponibile preesistente, non il tuo stipendio netto.
Dal canone all’attività del proprietario
Canoni e costi dell’immobile
Con 30 giorni senza contratto, i canoni previsti sono 12.115,07 €. Gestione e 2850,00 € di costi del proprietario lasciano 8417,01 € prima del mutuo e delle imposte.
La rata paga interessi e riduce il debito
Le prime dodici rate
Le dodici rate assorbono 7600,85 €: 4748,08 € sono interessi e 2852,77 € riducono il debito. Il capitale residuo è 117.147,23 €. Entrambe le componenti consumano liquidità; nessuna viene sottratta dalla base fiscale del canone in questo modello.
L’imposta non si applica al cash che rimane
Fiscalità del periodo locato
La base della cedolare è 12.115,07 €, il maggiore fra canoni e rendita rivalutata del periodo locato. L’aliquota del 21 % produce 2544,16 €. I costi effettivi e le rate non abbattono questa base.
Quanto resta dopo tutte le uscite
Liquidità e capitale investito
Dopo le rate, la riserva, 2544,16 € di imposte stimate e 0,00 € di registro e bollo, il saldo annuo è -2328,00 €. Il rapporto con 96.000,00 € di capitale proprio e costi iniziali misura il rendimento di cassa, senza rivalutazione o vendita.
Rivedi canone realistico, periodi vuoti, spese e finanziamento. Il capitale rimborsato aumenta il patrimonio, ma non paga le prossime scadenze.
Le spese pagate sono diverse dai soldi messi da parte
La riserva non è una fattura. Riduce il denaro utilizzabile perché scegli di conservarlo, ma non modifica il canone imponibile. Quando paghi un lavoro, aggiorna le riparazioni e la riserva: conteggiare lo stesso importo in entrambe le voci peggiora artificialmente il risultato.
Anche una spesa realmente sostenuta non diventa automaticamente una deduzione dall’affitto. Questa locazione ordinaria usa la base catastale o la riduzione forfettaria del canone prevista dal regime. Non una contabilità in cui ogni costo, interesse o rata viene dedotto. Eventuali detrazioni per interventi edilizi hanno requisiti e tempi separati e non sono anticipate nel cash.
Cedolare e regime ordinario a parità di scenario
La tabella mantiene uguali canone, periodi vuoti, finanziamento e spese. Cambia soltanto il trattamento fiscale e il costo del contratto. Gli altri redditi servono alla stima ordinaria e non vengono aggiunti agli incassi dell’immobile.
| Voce annuale | Cedolare | IRPEF ordinaria |
|---|---|---|
| Base imponibile del bene | 12.115,07 € | 11.509,32 € |
| Imposta sostitutiva / incremento IRPEF lorda | 2544,16 € | 3798,07 € |
| Addizionali stimate | Non dovute sul canone | 230,19 € |
| Registro e bollo conteggiati | Non dovuti | 150,00 € |
| Saldo dopo imposte e riserva | -2328,00 € | -3962,10 € |
A parità di canone e costi, la cedolare lascia -194,00 € al mese e il regime ordinario -330,17 €. Il confronto usa l’IRPEF lorda incrementale del 2026; non decide l’opzione senza verificare requisiti, detrazioni e rinuncia agli aggiornamenti del canone.
Un reddito positivo non elimina il bisogno di liquidità
Il canone può interrompersi mentre il mutuo continua. IMU, manutenzione e imposte arrivano a scadenze diverse; una media mensile non descrive il calendario dei pagamenti. Prova più giorni vuoti e una riparazione importante prima di considerare il risultato come reddito spendibile regolare.
Il capitale rimborsato costruisce patrimonio, ma non è disponibile sul conto. Il rendimento di cassa divide il saldo annuo per il capitale proprio e i costi iniziali: non include aumento del valore, prezzo di vendita o costo d’opportunità. Senza capitale investito il rapporto non è calcolabile; per un immobile già posseduto il capitale storico non equivale al valore netto attuale.
Che cosa verificare fuori dal modello
La rendita catastale non è né il prezzo né una stima di mercato. Il confronto fiscale usa la rendita rivalutata del 5% e rapportata ai giorni locati. L’imposizione dell’immobile nei giorni senza contratto, compreso l’eventuale rapporto fra IMU e IRPEF, va verificata separatamente. L’IMU inserita resta invece un costo annuo del cash.
Il periodo vuoto non rappresenta morosità: i canoni contrattualmente dovuti ma non incassati seguono regole fiscali proprie. Il modello presume che i canoni dei giorni locati siano dovuti e pagati, senza sfratti, riduzioni retroattive o crediti d’imposta. Non tratta immobili storici, particolarità di Venezia, comproprietà o locazioni parziali.
La cedolare comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone durante l’opzione. La simulazione non attribuisce valore a quell’effetto futuro. Le addizionali sono una stima percentuale: aliquote, soglie ed esenzioni dipendono dal territorio. Detrazioni, crediti e agevolazioni personali possono cambiare la convenienza fiscale, anche quando l’imposta lorda sembra maggiore.
Metodo di calcolo
I canoni sono rapportati ai giorni locati. La rata ammortizzabile separa interessi e capitale nelle prime dodici scadenze. La base ordinaria confronta rendita rivalutata e 95% del canone, con l’ulteriore riduzione del 30% nel concordato agevolato verificato; la cedolare confronta rendita e canone intero. Il saldo sottrae spese, rate, riserva e imposte stimate, senza rimborsi o detrazioni personali presunti.