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Cedolare Secca vs IRPEF

Scopri quale regime fiscale conviene per il tuo affitto — canone libero, concordato o affitti brevi. Calcola il risparmio annuale in pochi secondi.

Canone Libero 21% Concordato 10% Affitti Brevi 21% / 26% Scaglioni IRPEF 2026 Addizionali incluse

Contenuto verificato l'11 agosto 2026. Regole e aliquote confrontate con la Legge di Bilancio 2026 su Normattiva e con le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate.

Dati dell'Affitto

Immobile e Canone
€/anno
Regime IRPEF
€/anno
€/anno
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↓ Metodologia ↓
Come funziona questo calcolatore — formule e fonti
Cedolare Secca
Cedolare secca canone libero = Canone annuo × 21%
Cedolare secca canone concordato = Canone annuo × 10%
Affitti brevi 1° immobile = Canone × 21% · Dal 2° = Canone × 26%
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che assorbe IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto. Si applica alle persone fisiche che locano immobili abitativi fuori dall'attività d'impresa. Per le locazioni brevi si può scegliere anche la tassazione ordinaria. Cedolare spiegata
IRPEF su Reddito da Locazione
Reddito imponibile locazione = Canone annuo × 95% (deduzione forfettaria 5%)
Reddito imponibile totale = Reddito locazione + Altri redditi − Oneri deducibili
IRPEF = Applicazione scaglioni + Addizionale regionale + Addizionale comunale
Con l'IRPEF ordinaria il reddito imponibile ordinario è generalmente il 95% del canone. Si somma agli altri redditi e viene tassato agli scaglioni progressivi. Le addizionali inserite sono una stima semplificata: aliquote, esenzioni e soglie dipendono da Regione, Comune e reddito complessivo.
Scaglioni IRPEF 2026
0–28.000 €: 23% · 28.001–50.000 €: 33% · Oltre 50.000 €: 43%
+ Addizionale regionale inserita dall'utente
+ Addizionale comunale inserita dall'utente
Il calcolatore applica gli scaglioni nazionali 2026. Il confronto isola l'IRPEF incrementale attribuibile al reddito da locazione; detrazioni, crediti, esenzioni e regole locali non sono modellati integralmente.
Risparmio e Convenienza
Risparmio = IRPEF totale − Cedolare secca totale
Risparmio % = Risparmio ÷ IRPEF totale × 100%
Cedolare conveniente se: Risparmio > 0
L'imposta di registro ordinaria è stimata in base al tipo di contratto e alla quota indicata dal proprietario: 2% per il canone libero, 2% del 70% per il concordato e zero per una locazione breve non soggetta a registrazione. Il risultato resta una stima e può cambiare in base al contratto e alla posizione fiscale personale. Cedolare spiegata
Affitti Brevi — Regole 2026
Una unità scelta dal contribuente: cedolare 21%
Altre unità: cedolare 26%
In alternativa: tassazione IRPEF ordinaria
La ritenuta del 21% è applicata dagli intermediari che intervengono nel pagamento ed è un acconto, non necessariamente l'imposta finale. Dal periodo d'imposta 2026, oltre due appartamenti destinati alla locazione breve scatta la presunzione legale di attività imprenditoriale. Affitti brevi vs lunghi · Cedolare spiegata
Riferimenti ufficialiLegge 199/2025 — Bilancio 2026 · Agenzia delle Entrate — Fabbricati e cedolare · Istruzioni Modello RLI

Confronto Fiscale

Risparmio con Cedolare Secca
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Cedolare Secca
Aliquota—
Base imponibile100%
Imposta totale—
IRPEF Ordinario
Aliquota marginale—
Base imponibile—
Imposta totale—
Scaglioni IRPEF 2026
Fino a 28.000 €23%
Da 28.001 a 50.000 €33%
Oltre 50.000 €43%
Tuo scaglione marginale—

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Con guida fiscale completa — cedolare secca, IRPEF, affitti brevi e quando conviene cosa.

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I regimi fiscali

Tutto quello che devi sapere

Il confronto dipende dal tipo di contratto, dal reddito complessivo e dai costi fiscali effettivamente sostenuti. Ecco le regole chiave.

CANONE LIBERO — 21%
Il regime più comune

Contratti residenziali a canone libero, normalmente 4+4. La cedolare secca applica il 21% sull'intero canone e sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo. Il vantaggio effettivo dipende dal reddito e dalle detrazioni disponibili. Cedolare spiegata

CONCORDATO — 10%
L'aliquota più vantaggiosa

Contratti a canone concordato, compreso il 3+2 quando ricorrono i requisiti. L'aliquota agevolata è del 10%; il canone deve rispettare gli accordi territoriali e l'attestazione può essere necessaria. Cedolare spiegata

AFFITTI BREVI — 21% / 26%
Una unità agevolata, le altre al 26%

Per le locazioni fino a 30 giorni il contribuente può scegliere una unità al 21%; le altre sono al 26%. È possibile optare per l'IRPEF ordinaria. Dal 2026, oltre due appartamenti opera la presunzione di attività imprenditoriale. Affitti brevi vs lunghi · Cedolare spiegata

BASE IMPONIBILE
La differenza che cambia tutto

La cedolare si applica sul 100% del canone o corrispettivo lordo. Nel regime IRPEF ordinario, la base è generalmente il 95% per canone libero e il 66,5% per concordato agevolato. Il risultato dipende comunque dalla situazione fiscale complessiva.

IMPOSTA DI REGISTRO
Il vantaggio nascosto

Nel regime ordinario l'imposta è normalmente il 2% del canone per il libero e il 2% del 70% per il concordato. Le parti sono solidalmente responsabili; il calcolatore usa la quota indicata dal proprietario. Le locazioni brevi non oltre 30 giorni complessivi sono normalmente registrate solo in caso d'uso.

LIMITI
Quando valutare con attenzione

Con la cedolare si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per il periodo dell'opzione. Il reddito assoggettato a cedolare rileva per diverse soglie e agevolazioni, ma l'imposta sostitutiva non può essere ridotta con detrazioni IRPEF. Crediti e detrazioni utilizzabili contro altra IRPEF richiedono una valutazione separata.

FAQ

Domande frequenti

Quando conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF?
Non esiste una risposta universale. Contano reddito complessivo, aliquota marginale, addizionali, imposta di registro effettivamente sostenuta, detrazioni utilizzabili e rinuncia all'aggiornamento ISTAT. Il calcolatore produce una stima comparativa, da verificare con un professionista prima di esercitare l'opzione. Cedolare spiegata
Qual è la differenza tra canone libero e canone concordato?
Il canone libero, normalmente 4+4, consente di stabilire liberamente l'importo entro le regole del contratto. Il canone concordato, spesso 3+2, deve rispettare gli accordi territoriali. La cedolare è rispettivamente al 21% e, quando spettante, al 10%; nel regime ordinario la base imponibile è generalmente il 95% o il 66,5%. Cedolare spiegata
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Per le locazioni non superiori a 30 giorni, il contribuente può applicare il 21% a una unità immobiliare scelta e il 26% alle altre, oppure optare per la tassazione ordinaria. Gli intermediari che intervengono nel pagamento applicano una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo. Dal 2026, destinare più di due appartamenti alla locazione breve comporta una presunzione di attività imprenditoriale. Affitti brevi vs lunghi · Cedolare spiegata
La cedolare secca si può applicare anche per locazioni commerciali?
No, in via ordinaria. La cedolare secca è riservata alle locazioni abitative effettuate da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa o professionale. Per gli immobili commerciali si applica il regime ordinario; l'imposta di registro è normalmente il 2% del canone, oppure l'1% per fabbricati strumentali quando la locazione è soggetta a IVA.
Rinunciare all'aggiornamento ISTAT è un problema significativo?
Dipende dall'orizzonte temporale e dall'inflazione. In periodi di inflazione bassa (1–2%), la rinuncia all'ISTAT vale pochi euro all'anno — il vantaggio fiscale della cedolare è nettamente superiore. In periodi di inflazione elevata (come il 2022–2023 con ISTAT al 8%), la rinuncia può valere €600–800/anno su un canone di €10.000. Se siete all'inizio di un contratto lungo e prevedete inflazione sostenuta, valutate attentamente. In ogni caso, la maggior parte dei proprietari preferisce la certezza fiscale della cedolare.
Come si calcola l'IRPEF sui redditi da locazione nel 2026?
Nel regime ordinario, il reddito imponibile è generalmente il 95% del canone libero e il 66,5% del concordato agevolato. Si somma agli altri redditi e segue gli scaglioni 2026: 23% fino a 28.000 €, 33% da 28.001 a 50.000 € e 43% oltre 50.000 €. Addizionali e imposta di registro dipendono dalla residenza fiscale, dal Comune, dal contratto e dalla quota effettivamente sostenuta.