Locazione abitativa ordinaria in Italia

Rendimento dell’affitto

Quanto ti resta ogni mese dopo spese, rate e tasse? Separa il canone lordo dal reddito disponibile e dal rendimento sul capitale investito.

Cedolare o IRPEFSpese e periodi vuotiMutuo e riservaReport PDF

Creato e verificato dalla redazione MMDAI il 19 ottobre 2026, sulla base delle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, delle aliquote IRPEF della legge 199/2025 e delle indicazioni di Banca d’Italia. Stima educativa, non consulenza finanziaria, fiscale o legale personalizzata.

Il tuo immobile in affitto

Immobile e capitale

Il prezzo pagato per il solo immobile, esclusi i costi iniziali.

fuori dal prezzo

Imposte, notaio, agenzia, costi del mutuo e altri esborsi iniziali, senza ricontare l’anticipo.

Il mutuo è una percentuale del prezzo; la concessione effettiva dipende dalla banca.

tasso fisso

TAN costante. Il modello segue le prime dodici rate di un mutuo appena avviato.

Durata totale del nuovo finanziamento; non gli anni residui di un mutuo già in corso.

Canone e costi annuali

Canone contrattuale, senza le spese rimborsate dall’inquilino.

non morosità

Giorni senza locazione su un anno convenzionale di 365 giorni; non morosità.

Percentuale applicata ai canoni dei soli giorni locati.

importo già verificato

Importo effettivo a tuo carico, già verificato con il Comune e dopo eventuali agevolazioni.

Premi annuali a tuo carico.

quota proprietario

Solo la quota che non viene rimborsata dall’inquilino.

Spese effettive dell’anno; non sommare due volte una spesa già inclusa negli altri costi.

non una deduzione

Accantonamento aggiuntivo che resta indisponibile: non è una spesa deducibile né una riparazione già pagata.

Contratto e imposte
requisiti verificati

Scegli il concordato agevolato soltanto se hai verificato i requisiti delle agevolazioni fiscali, territoriali e documentali.

La cedolare rinuncia agli aggiornamenti del canone. Il confronto ordinario usa IRPEF lorda incrementale, senza detrazioni personali.

prima del +5%

Rendita non rivalutata dalla visura, indipendente dal prezzo dell’immobile.

non reddito netto

Reddito imponibile IRPEF preesistente, già al netto degli oneri deducibili: non stipendio netto. Serve al confronto ordinario anche quando scegli la cedolare.

stima complessiva

Aliquota complessiva stimata per il reddito imponibile dell’immobile. Verifica aliquote, soglie ed esenzioni locali.

solo regime ordinario

Quota annua stimata nel regime ordinario, dopo eventuali agevolazioni e ripartizione con l’inquilino. Si azzera con la cedolare e se non vi sono giorni locati.

Come funziona — formule e fonti
Canoni e spese
Giorni locati = 365 − giorni senza contratto
Canoni = canone mensile × 12 × giorni locati / 365
Gestione = canoni × percentuale / 100
Risultato operativo = canoni − gestione − IMU − assicurazione − condominio − riparazioni
I giorni vuoti sono giorni senza contratto, non canoni dovuti ma non incassati. Costi annui a carico del proprietario, senza le somme rimborsate dall’inquilino. L’IMU è un importo inserito dall’utente: non si applicano automaticamente agevolazioni o riduzioni.
Rata e capitale
Mutuo = prezzo × quota finanziata / 100
i = TAN / 1.200; n = durata × 12
Rata = mutuo × i / [1 − (1 + i)−n]
Se i = 0: rata = mutuo / n
Prime dodici rate di un nuovo mutuo a tasso costante. Ogni rata separa interessi sul residuo e capitale rimborsato. Senza finanziamento rate e interessi sono zero. Nessuna detrazione personale del mutuo è presunta.
Cedolare secca
Rendita del periodo = rendita catastale × 1,05 × giorni locati / 365
Base cedolare = max(canoni, rendita del periodo)
Imposta = base × 21% o 10%
Il 10% è riservato al concordato agevolato con requisiti verificati. L’opzione sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo del contratto e comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Spese, riserva e rate non riducono la base imponibile.
Regime ordinario 2026
Base = max(canoni × 95%, rendita del periodo)
Concordato agevolato verificato: base × 70%
IRPEF lorda: 23% fino a 28.000 €; 33% da 28.000 € a 50.000 €; 43% oltre
Imposta incrementale = IRPEF(altri redditi + base) − IRPEF(altri redditi)
Si aggiungono base × aliquota stimata delle addizionali e registro/bollo a tuo carico. Non sono simulate detrazioni, crediti o variazioni delle agevolazioni personali. La riduzione ordinaria del concordato richiede la verifica dei propri requisiti; le addizionali locali non sono automaticamente proporzionali.
Liquidità e rendimento
Saldo annuo = risultato operativo − rate − riserva − imposte − registro/bollo
Media mensile = saldo annuo / 12
Capitale investito = prezzo − mutuo + costi iniziali
Rendimento di cassa = saldo annuo / capitale investito × 100
Il rimborso del capitale è un’uscita di cassa e crea patrimonio: è già incluso nelle rate, non va sottratto due volte. La riserva riduce il denaro disponibile ma non è una deduzione fiscale. Senza capitale proprio il rendimento è non calcolabile; non include rivalutazione, vendita o costo d’opportunità.
Ambito e limiti
Persona fisica · piena proprietà · locazione abitativa ordinaria
Esclusi affitti brevi, società, immobili storici, particolarità di Venezia, comproprietà e locazioni parziali. L’imposizione dei giorni senza contratto e il rapporto IMU/IRPEF vanno verificati separatamente. Le medie non rappresentano il calendario di incassi, acconti e saldi fiscali. Le cifre sono nominali, non una previsione di mercato.
FONTI UFFICIALI: Agenzia delle Entrate — Guida agli affitti Agenzia delle Entrate — Redditi dei fabbricati Normattiva — Legge 199/2025, art. 1, comma 3 Banca d’Italia — Il mutuo ipotecario

Il tuo reddito da affitto

Disponibile ogni mese, in media
—
Dopo spese, rate, riserva e imposte
Saldo annuo disponibile
—
Dopo la riserva
Rendimento di cassa
—
Sul capitale proprio e costi iniziali
Capitale investito
—
Prezzo non finanziato e costi iniziali
Rata mensile
—
Capitale e interessi

Dal canone al risultato operativo

Canoni teorici su dodici mesi—
Meno giorni senza contratto—
Canoni previsti incassati—
Gestione—
IMU—
Assicurazione—
Condominio e costi non recuperabili—
Riparazioni pagate—
Risultato prima di mutuo e imposte—

Prime dodici rate del mutuo

Mutuo iniziale—
Rate complessive—
Di cui interessi—
Di cui capitale rimborsato—
Debito dopo dodici rate—

Dalle spese al denaro disponibile

Risultato operativo—
Meno rate annuali—
Meno riserva per spese future—
Imposte del regime scelto—
Registro e bollo del regime scelto—
Saldo annuo disponibile—

Confronto fiscale a parità di scenario

Base cedolare—
Cedolare secca—
Base ordinaria—
IRPEF lorda incrementale—
Addizionali stimate—
Registro e bollo in ordinario—
Totale imposte e oneri ordinari—
Liquidità annua con cedolare—
Liquidità annua in ordinario—

Il confronto non include detrazioni personali né il valore futuro degli aggiornamenti del canone a cui rinunci con la cedolare. La riserva è già sottratta; il capitale rimborsato è già compreso nelle rate.

Modelli Excel MMDAI

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Reddito da affitto — che cosa conta

Canone, liquidità e patrimonio misurano cose diverse. Questi punti aiutano a leggere il saldo.

CANONE
Incasso e reddito sono diversi
Il canone lordo deve pagare gestione, IMU, spese del proprietario e riparazioni. Inserisci soltanto la quota che resta a tuo carico.
MUTUO
L’intera rata consuma liquidità
Gli interessi pagano il finanziamento. Il capitale riduce il debito e crea patrimonio, ma non resta sul conto per le prossime scadenze.
IMPOSTE
La base non è il saldo di cassa
Spese reali, riserva e rate non riducono la base della cedolare. Nel regime ordinario la riduzione standard non coincide con le fatture effettive.
RISERVA
Disponibile dopo l’accantonamento
La riserva serve alle spese future. Una riparazione già pagata non va contata anche come accantonamento per lo stesso lavoro.
RENDIMENTO
Il denominatore è il tuo capitale
Il rendimento di cassa rapporta il saldo annuo al prezzo non finanziato più i costi iniziali. Non misura la rivalutazione né il ricavo di una vendita.
PRUDENZA
Una media, non un calendario
Canoni, lavori e imposte arrivano in momenti diversi. Prova più giorni vuoti, spese maggiori e il regime fiscale effettivamente applicabile.
FAQ

Domande frequenti

No. Il modello sottrae anche periodi senza contratto, gestione, spese del proprietario, riparazioni, imposte e riserva. La rata comprende capitale e interessi, che sono mostrati separatamente.
Verde: liquidità disponibile positiva dopo spese, rate, riserva e imposte. Rosso: denaro da aggiungere per coprire l’anno. Ambra: saldo pari a zero al centesimo, senza margine. Non sono un giudizio sulla convenienza complessiva dell’investimento.
No. La cedolare è applicata alla base del canone, con il confronto con la rendita catastale previsto per il periodo locato. Non al guadagno dopo le spese. Il modello non attribuisce una detrazione del mutuo destinato alla locazione.
No. Il canone concordato agevolato richiede un contratto conforme agli accordi e i requisiti territoriali e documentali previsti. Se non li hai verificati, usa il canone libero come scenario.
È denaro che decidi di non spendere. Non è una fattura né una deduzione fiscale. Se un lavoro è già pagato, inseriscilo nelle riparazioni e non conteggiarlo nuovamente nella riserva.
Con finanziamento pari a zero, rate e interessi diventano zero. Le spese, la riserva e le imposte restano. Il capitale investito comprende il prezzo intero e i costi iniziali.
No. Riguarda una locazione abitativa ordinaria di una persona fisica fuori dall’attività d’impresa. Non tratta locazioni brevi, attività ricettive, società, contratti commerciali o regimi speciali.
No. Per il regime ordinario confronta l’IRPEF lorda con e senza il reddito del bene e aggiunge una stima delle addizionali. Detrazioni, crediti, agevolazioni e soglie personali richiedono un confronto fiscale individuale.
Sì. I due link dell’articolo trasferiscono tutti i 19 dati nella stessa scheda. Il trasferimento locale scade dopo 30 minuti, viene usato una sola volta e non aggiunge i dati all’URL.