Comprare o affittare a Milano? Con un prezzo di 450.000 € e un canone di 1.600 € al mese, dopo 10 anni comprare è avanti di 67.649 €. È un esempio modificabile, non una stima del mercato milanese.
La risposta non dipende soltanto dalla differenza tra rata e canone. Comprare trasforma una parte dei pagamenti in capitale nell’immobile, ma richiede imposte e spese iniziali. Affittare lascia disponibile quel capitale, che può essere investito. Per questo il confronto misura il patrimonio finale, non soltanto le uscite mensili.
Un confronto coerente fra le due scelte
| Elemento | Comprare | Affittare |
|---|---|---|
| Capitale iniziale | Anticipo, imposte e spese | La stessa somma viene investita |
| Budget mensile | Rata più costi del proprietario | Canone; l’eventuale differenza viene investita |
| Patrimonio finale | Immobile meno vendita e debito, più risparmi | Portafoglio iniziale, versamenti e rendimento |
Confronta abitazioni davvero equivalenti per zona, metratura, stato e servizi. Le spese comuni a entrambe le soluzioni, come utenze e consumi, restano fuori. Nei costi del proprietario inserisci manutenzione e oneri che non avresti come inquilino, evitando di contare due volte le spese già comparabili.
Costruisci il tuo scenario
Modifica i valori sottolineati. La risposta, le schede e ogni anno della tabella usano immediatamente gli stessi dati. Tassi e crescite sono ipotesi di pianificazione, non offerte o previsioni.
Quanto capitale assorbe l’acquisto
L’acquisto usa le agevolazioni prima casa, il regime di registro e il prezzo-valore. Imposte, notaio, mediazione e costi del mutuo ammontano a 27.435 €. Con 90.000 € di prezzo non finanziato servono 117.435 € all’inizio; nell’alternativa in affitto lo stesso capitale viene investito.
Il modello assume acquisto prima casa da privato o impresa esente IVA e prezzo-valore. La mediazione inserita è una percentuale del prezzo più IVA al 22%. Per un acquisto soggetto a IVA, senza agevolazioni o con perizia inferiore al prezzo, usa il calcolatore completo dei costi di acquisto.
Lo stesso budget ogni mese
La rata iniziale è 1.617 € al mese. Con 300 € di costi aggiuntivi, comprare richiede 1.917 € contro 1.600 € di affitto. Chi affitta investe inizialmente la differenza di 317 € al mese.
Il budget comune è la maggiore tra le due uscite abitative. La parte che spende meno investe la differenza a fine mese. Se negli anni l’affitto supera i costi dell’acquirente, oppure il mutuo termina, il risparmio passa alla parte acquirente.
Il patrimonio di chi compra
Dopo 10 anni, la vendita ipotetica lascia il valore dell’immobile al netto dei costi di uscita e del debito residuo. La quota capitale rimborsata è patrimonio, non un costo consumato.
Il patrimonio di chi affitta
Chi affitta investe subito esattamente la liquidità che l’acquirente usa per anticipo, imposte e spese. Il portafoglio riceve anche le differenze mensili e cresce al rendimento netto impostato.
La risposta diretta
Dopo 10 anni il patrimonio stimato è 253.354 € comprando e 185.705 € affittando. Il vantaggio calcolato di 67.649 € va a chi sceglie di comprare. Il risultato non è una previsione.
Comprare raggiunge o supera l’affitto per la prima volta alla fine dell’anno 5. Nei successivi anni mostrati rimane almeno in parità.
Come cambia il confronto nel tempo
Ogni riga simula un’uscita alla fine dell’anno indicato. Per chi compra, debito e costi di vendita sono già sottratti. Non è un break-even giornaliero: mostra soltanto i valori a fine anno.
| Anno | Comprare | Affittare | Vantaggio comprare |
|---|
Le uscite nel periodo
In 10 anni vengono versati 193.987 € per il mutuo e 39.419 € per i costi aggiuntivi del proprietario. I canoni pagati sommano 210.235 €. Dei pagamenti del mutuo, 81.263 € riducono il debito.
Questi pagamenti non vengono sottratti di nuovo dal patrimonio finale: sono già riflessi nel debito residuo e nei risparmi mensili. Il capitale rimborsato nel mutuo riduce il debito; interessi, imposte e spese sono invece costi.
Che cosa può cambiare la conclusione
Una permanenza breve lascia meno tempo per recuperare i costi iniziali e finali. Tassi più alti, manutenzioni importanti o prezzi immobiliari più deboli penalizzano l’acquisto. Canoni crescenti favoriscono l’acquisto; un rendimento netto maggiore del capitale favorisce l’affitto. Prova scenari prudenti, non soltanto quello che conferma la scelta desiderata.
Il modello usa una rata costante, un tasso invariato e l’uso come abitazione principale per tutto il periodo. Non include surroghe, rinegoziazioni, detrazioni personali, lavori straordinari non inseriti, traslochi, arredi o una riserva di emergenza. Le somme vengono arrotondate soltanto nella visualizzazione.