Cos'è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per le persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo fuori dall'attività d'impresa. In luogo dell'IRPEF ordinaria, con aliquote progressive del 23%, 33% e 43% nel 2026, applica un'imposta sostitutiva a tasso fisso sul canone annuo. L'opzione sostituisce anche le addizionali e, per i contratti interessati, l'imposta di registro e di bollo.
Non è obbligatoria: può essere scelta o revocata secondo le scadenze previste. Anche per gli affitti brevi resta possibile optare per la tassazione ordinaria; scegliendo la cedolare, una unità individuata dal contribuente è tassata al 21% e le altre al 26%. Calcola cedolare secca vs IRPEF
Le tre aliquote della cedolare secca
| Aliquota | Quando si applica | Condizioni |
|---|---|---|
| 21 % | Contratti abitativi a canone libero, normalmente 4+4 | Persona fisica, fuori dall'attività d'impresa |
| 10 % | Contratti a canone concordato (3+2) | Comuni ad alta tensione abitativa — accordo sindacale |
| 26 % | Affitti brevi (≤ 30 giorni) | Unità ulteriori rispetto a quella scelta al 21%; IRPEF ordinaria alternativa |
Cedolare secca vs IRPEF — il confronto che conta
La convenienza della cedolare dipende dall'aliquota marginale IRPEF del proprietario. L'IRPEF si applica sul 95% del canone (deduzione forfettaria del 5%), mentre la cedolare si applica sul 100% del canone — ma l'aliquota fissa è spesso inferiore alla marginale IRPEF.
Quando la cedolare conviene — soglie per aliquota
| Aliquota marginale IRPEF | Cedolare 21 % | Cedolare 10 % (concordato) |
|---|---|---|
| 23 % (reddito fino a 28.000 €) | Da verificare con costi e detrazioni | Aliquota inferiore — differenza lorda ~11,85 pp |
| 33 % (28.001–50.000 €) | Conveniente — differenza lorda ~10,35 pp | Molto conveniente — differenza lorda ~21,35 pp |
| 43 % (oltre 50.000 €) | Molto conveniente — risparmio ~20 pp | Massimo risparmio — risparmio ~31 pp |
La cedolare al 10% per canone concordato ha l'aliquota nominale più bassa tra i regimi qui confrontati, ma richiede un contratto conforme agli accordi territoriali. Va confrontata con il canone di mercato effettivamente ottenibile, i costi e la situazione fiscale personale; la riduzione IMU si applica secondo le regole previste.
Canone concordato — doppio vantaggio fiscale
Chi sceglie il contratto 3+2 a canone concordato ottiene due benefici fiscali cumulabili: la cedolare al 10% sul reddito da locazione e una riduzione del 25% sull'IMU dovuta per quell'immobile. Su un appartamento con IMU annua di 800€, la riduzione vale 200€ in meno ogni anno — da aggiungere al risparmio sulla cedolare.
Cosa esclude la cedolare
Incluso nella cedolare
- Sostitutiva IRPEF sul canone
- Addizionale regionale e comunale IRPEF
- Imposta di registro sul contratto
- Imposta di bollo sul contratto
- Imposta di registro sulle proroghe
Non incluso — si paga comunque
- IMU (ma ridotta del 25 % con concordato)
- TARI (a carico dell'inquilino)
- Detrazioni IRPEF non utilizzabili contro la cedolare stessa
- Contributi previdenziali (se attività d'impresa)
- Spese di manutenzione straordinaria
Affitti brevi — scelta tra cedolare e IRPEF
Per le locazioni brevi non superiori a 30 giorni, il contribuente può scegliere la tassazione ordinaria oppure la cedolare: 21% per una unità immobiliare scelta e 26% per le altre. Gli intermediari che intervengono nel pagamento applicano una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo; l'eventuale saldo viene determinato in dichiarazione. Dal periodo d'imposta 2026, destinare più di due appartamenti alla locazione breve comporta la presunzione di attività imprenditoriale. Confronta affitti brevi e lunghi
La cedolare può essere conveniente quando l'aliquota IRPEF incrementale, le addizionali e l'imposta di registro superano l'imposta sostitutiva. Il canone concordato al 10% offre un'aliquota ridotta, ma richiede di rispettare gli accordi territoriali e va confrontato con il canone di mercato ottenibile. Per gli affitti brevi occorre confrontare 21% o 26% sul corrispettivo lordo con la tassazione ordinaria e considerare costi operativi e adempimenti.