Abitazione principale in Italia · Acquisto e affitto

Comprare o affittare?

Confronta il patrimonio che rimane dopo mutuo, spese e una vendita ipotetica. Stesso capitale iniziale e stesso budget mensile.

Prima casa · prezzo-valoreMutuo e canoneDifferenze investiteReport PDF

Creato e verificato dalla redazione MMDAI il 19 ottobre 2026, sulla base della guida dell’Agenzia delle Entrate, delle indicazioni di Banca d’Italia e del Consiglio Nazionale del Notariato. Stima educativa, non consulenza finanziaria, fiscale o legale personalizzata.

Il tuo scenario abitativo

Casa e confronto

Confronta immobili simili per zona, dimensione, stato e servizi.

Canone di un immobile comparabile, esclusi i costi comuni alle due opzioni.

Confronto alla fine di ciascun anno, fra 1 e 50 anni interi.

da visura, non prezzo

Rendita non rivalutata indicata nella visura; non il valore di mercato.

Mutuo e costi del proprietario
perizia uguale al prezzo

Si applica al prezzo; la perizia è assunta uguale al prezzo. Non è un’offerta bancaria.

TAN, non TAEG

Tasso costante per l’ammortamento mensile. Non equivale al TAEG.

Rate mensili costanti per 1–50 anni interi. Non verifica la disponibilità bancaria.

Manutenzione, assicurazione, spese condominiali e tributi effettivi non sostenuti anche dall’inquilino.

Evoluzione e investimento

Si applica ai costi del proprietario a partire dal secondo anno.

Ipotesi applicata alla fine del primo anno. Prova anche una perdita di valore.

ipotesi, non limite legale

Ipotesi dal secondo anno. Non determina l’aggiornamento legale del contratto.

netto di costi e imposte

Stesso rendimento per entrambe le opzioni, dopo costi e imposte.

Spese di acquisto

Preventivo per la compravendita, senza duplicare imposte o costi del mutuo.

IVA esclusa, aggiunta al 22%

Il modello aggiunge IVA al 22%. Inserisci zero se non è prevista.

Istruttoria, perizia, onorario del mutuo e altri costi, esclusa l’imposta sostitutiva calcolata a parte. Se il mutuo è zero, queste spese non si applicano.

Vendita ipotetica

Percentuale complessiva sul valore di vendita ipotetico; includi l’eventuale IVA nei costi stimati.

imposte da stimare a parte

Stima verificata di spese e imposte non incluse nel costo percentuale. Non calcolate automaticamente.

Tassi e variazioni sono ipotesi, non previsioni.

Come funziona — formule e fonti
Capitale iniziale e fiscalità
Base prezzo-valore = rendita × 1,05 × 110
Registro = max(1.000 €, base × 2%)
Ipotecaria e catastale = 50 € + 50 €
Capitale iniziale = prezzo − mutuo + imposte + spese
Persona fisica, acquisto abitativo non soggetto a IVA, benefici prima casa e richiesta del prezzo-valore nell’atto. Il modello non verifica categoria catastale, requisiti personali o decadenza. Non adatto a immobili A/1, A/8 e A/9, acquisti soggetti a IVA o senza agevolazioni.
Mutuo e costi iniziali
Mutuo = prezzo × finanziamento / 100
Imposta sostitutiva = mutuo × 0,25%
Agenzia = prezzo × provvigione / 100 × 1,22
Perizia assunta uguale al prezzo. Il capitale per l’affitto coincide con quello necessario all’acquisto. Notaio e altre spese sono preventivi dell’utente, non tariffe legali. Le spese del mutuo si azzerano senza finanziamento. La provvigione di acquisto è IVA esclusa; i costi di vendita vanno inseriti già complessivi.
Rata e ammortamento
i = TAN / 1.200; n = durata × 12
Rata = mutuo × i / [1 − (1 + i)−n]
Se i = 0: rata = mutuo / n
Interessi mensili sul debito residuo e rimborso del capitale con il resto della rata. L’ultima rata è limitata a debito e interessi. Dopo l’estinzione non si paga più la rata; senza mutuo la rata è zero.
Budget equivalente e investimento
Spesa acquisto = rata + costi del proprietario
Spesa affitto = canone
Fattore mensile di investimento = (1 + rendimento / 100)1/12
Chi spende meno investe la differenza alla fine del mese. Il portafoglio dell’inquilino parte dal capitale iniziale; quello dell’acquirente da zero. Il rendimento è netto di costi e imposte e identico nelle due opzioni. Canone e costi cambiano dal secondo anno.
Patrimonio finale e vendita
Costi di uscita = valore di vendita × percentuale / 100 + costi fissi
Patrimonio acquisto = valore casa − costi di uscita − debito + portafoglio
Vantaggio acquisto = patrimonio acquisto − patrimonio affitto
La casa cambia valore alla fine di ogni anno. Confronto nominale, senza arrotondamenti intermedi: qui si mostrano centesimi, nell’articolo euro interi. Non si calcolano imposte sulle plusvalenze, recuperi prima casa o effetti Superbonus; inserisci nei costi fissi una stima verificata se pertinente. Non si presume un’esenzione.
Limiti e sensibilità
Uso come abitazione principale per tutto il periodo; tassi costanti
Non include inflazione scontata, detrazioni personali, surroghe, rinegoziazioni, estinzioni anticipate, lavori straordinari non inseriti, traslochi, arredi o riserva personale. Le variazioni del canone non riproducono automaticamente i vincoli legali di un contratto. Prova prezzi in calo, costi maggiori e rendimenti inferiori. Un sorpasso annuale può invertirsi.
FONTI UFFICIALI: Agenzia delle Entrate — Guida per l’acquisto della casa · Banca d’Italia — Il mutuo ipotecario · Banca d’Italia — Perizia nel mutuo · Consiglio Nazionale del Notariato — Acquistare un’abitazione · Notariato — fiscalità del mutuo

Il tuo confronto patrimoniale

Il tuo risultato
—
Differenza di patrimonio alla fine del periodo
Patrimonio acquisto
—
Dopo vendita e debito residuo
Patrimonio affitto
—
Capitale e differenze investite
Capitale iniziale comune
—
Anticipo, imposte e spese
Rata iniziale del mutuo
—
Interessi e capitale al mese

Acquisto e capitale iniziale

Registro e imposte fisse—
Notaio—
Agenzia, IVA inclusa—
Imposta sostitutiva e altre spese mutuo—
Imposte e spese totali—
Prezzo non finanziato—
Capitale iniziale per entrambe le opzioni—
Mutuo iniziale—

Spese mensili iniziali

Rata del mutuo—
Rata e costi del proprietario—
Canone—
Investimento iniziale della differenza—

Patrimonio finale comprando

Valore ipotetico dell’immobile—
Meno costi di vendita—
Meno debito residuo—
Patrimonio immobiliare netto—
Portafoglio aggiuntivo dell’acquirente—
Patrimonio totale comprando—

Patrimonio finale affittando

Capitale iniziale investito—
Differenze mensili investite—
Rendimento o perdita di investimento—
Patrimonio totale affittando—

Pagamenti cumulati

Rate del mutuo—
Interessi inclusi—
Capitale rimborsato incluso—
Costi del proprietario—
Canoni—

Evoluzione annuale del patrimonio

Confronto alla fine di ciascun anno.

AnnoComprareAffittareVantaggio acquisto

Rate e spese non vengono sottratte di nuovo dal patrimonio finale: sono già riflesse nel debito residuo e nelle differenze investite. Il capitale rimborsato è un’uscita di cassa che aumenta il patrimonio.

Modelli Excel MMDAI

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Capire il confronto

Comprare o affittare — che cosa conta

Rata mensile e patrimonio finale rispondono a domande diverse. Questi sei punti aiutano a interpretare il risultato.

CAPITALE
Lo stesso punto di partenza
Comprando paghi anticipo, imposte e spese. Affittando investi esattamente lo stesso capitale. La riserva di emergenza resta da pianificare a parte.
MUTUO
Interessi e capitale
Gli interessi sono costi di finanziamento. Il rimborso del capitale riduce il debito e crea patrimonio, pur richiedendo il pagamento dell’intera rata.
BUDGET
Investire la differenza
Chi spende meno per abitare investe la differenza mensile. Può essere l’inquilino o l’acquirente; il confronto cambia quando termina il mutuo.
INVESTIMENTO
Rendimento netto
Il rendimento è già al netto di costi e imposte e identico per entrambe le opzioni. Un rendimento positivo non è garantito: prova anche una perdita.
IPOTESI
Immobili comparabili
Prezzo, canone, stato e zona devono essere coerenti. Il modello assume prima casa con prezzo-valore, non qualsiasi operazione immobiliare.
USCITA
Il valore dopo la vendita
Dal valore dell’immobile si sottraggono costi di uscita e debito residuo. Aggiungi le eventuali imposte e i recuperi fiscali pertinenti alla stima fissa.
FAQ

Domande frequenti

Entrambe partono con lo stesso capitale: anticipo, imposte e spese di acquisto. Chi spende meno per abitare investe la differenza alla fine del mese, con lo stesso rendimento netto.
Verde: comprare lascia più patrimonio. Rosso: comprare lascia meno patrimonio rispetto all’affitto. Ambra: i patrimoni coincidono al centesimo. I colori descrivono il confronto, non una raccomandazione di acquisto.
Il modello assume una persona fisica, un’abitazione non di lusso con agevolazioni prima casa, acquisto non soggetto a IVA e richiesta del prezzo-valore nell’atto. Non verifica i requisiti personali. La perizia è assunta uguale al prezzo; il finanziamento è un’ipotesi, non un’offerta bancaria.
Registro al 2% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110, con minimo di 1.000 euro; ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Il mutuo usa l’imposta sostitutiva dello 0,25%. La provvigione inserita è al netto dell’IVA, aggiunta al 22%. Verifica che questi regimi siano applicabili al tuo caso.
No. Si confrontano i patrimoni a fine anno e l’ordine può cambiare in seguito. Prezzi, canoni e rendimenti sono ipotesi, non previsioni; gli aumenti del canone non determinano l’aggiornamento legale del contratto.
No. Non si calcolano detrazioni personali, imposte sulle plusvalenze, recuperi delle agevolazioni prima casa o effetti Superbonus. Inserisci una stima verificata nei costi fissi di uscita se pertinente; non viene presunta alcuna esenzione.
Sì. Entrambi i link dell’articolo trasferiscono tutti i 17 dati nella stessa scheda. Il trasferimento locale scade dopo 30 minuti e viene utilizzato una sola volta. I dati non sono aggiunti all’URL.