Mutuo e budget d’acquisto in Italia

Quanto mutuo puoi sostenere?

Il mutuo, la rata mensile e il prezzo massimo secondo il tuo budget. Verifica insieme reddito, risparmi, perizia e costi al rogito.

Reddito netto e rateAnticipo e riservaPerizia indipendenteImposte e spese

Creato e verificato dalla redazione MMDAI il 19 ottobre 2026, sulla base delle indicazioni di Banca d’Italia e della guida dell’Agenzia delle Entrate. Stima educativa, non consulenza finanziaria, fiscale o legale personalizzata.

La famiglia e la casa

Budget mensile

Redditi regolari di tutti i richiedenti. Escludi entrate straordinarie su cui non puoi contare.

Spese dopo l’acquisto. Escludi l’affitto che cesserà e non duplicare altre rate o costi della casa.

Rate che continueranno dopo l’acquisto.

Condominio, manutenzione, assicurazioni e tributi effettivi dopo l’acquisto, senza duplicarli nella vita quotidiana.

non è un limite di legge

Include il nuovo mutuo e gli altri prestiti. Il 33% iniziale è una convenzione di pianificazione modificabile.

Risparmi e immobile

Capitale totale prima di separare la riserva.

Non viene utilizzata per il rogito. Deve essere compresa nei risparmi; i due dati restano indipendenti.

Prezzo concordato prima di imposte e costi di acquisto.

indipendente dal prezzo

Valutazione indipendente usata per la garanzia. Non cambia automaticamente quando modifichi il prezzo.

minore tra prezzo e perizia

Applicata al minore tra prezzo e perizia. È un’ipotesi da confermare con la banca.

Mutuo e confronto di tasso
TAN, non TAEG

TAN costante per le rate; non equivale al TAEG.

ipotesi, non previsione

Si aggiunge al TAN per verificare il budget con lo stesso capitale iniziale e durata. Non modifica un contratto fisso.

Da 1 a 40 anni interi nel modello. Non verifica le durate offerte o l’età massima del richiedente.

Imposte e spese iniziali

Dipende dalla vendita, non è una libera scelta di convenienza.

Conferma con il notaio requisiti e categoria catastale. Escluse A/1, A/8 e A/9.

Solo per vendite soggette a registro, quando applicabile e richiesto. Non usato con IVA.

da visura, non prezzo

Rendita non rivalutata da visura. Usata solo a registro con prezzo-valore.

Preventivo della compravendita, senza duplicare imposte e costi del mutuo.

IVA già inclusa

Percentuale complessiva a tuo carico, già comprensiva dell’eventuale IVA.

Istruttoria, perizia, onorario del mutuo e altre spese; imposta sostitutiva calcolata separatamente. Si azzerano senza mutuo.

Altri costi effettivi non già inseriti. Non includere qui la riserva.

Come funziona — formule e fonti
Due limiti mensili distinti
Quota disponibile = reddito netto × quota rate / 100 − altre rate
Budget familiare = reddito − vita quotidiana − altre rate − costi proprietario
La quota rata-reddito è verificata al TAN, il budget familiare al tasso di confronto. I due criteri sono scelte trasparenti di questo modello, non una regola universale di concessione del credito.
Rata e capitale sostenibile
i = TAN / 1.200; n = durata × 12
Fattore rata = i / [1 − (1 + i)−n]
Se i = 0: fattore rata = 1 / n
Capitale sostenibile = rata disponibile / fattore rata
Rate mensili costanti. Il limite da reddito usa il TAN; il limite da budget usa TAN più aumento. Si prende il minore. La prova considera lo stesso capitale e durata iniziali: non simula revisioni future, surroghe o il debito già ammortizzato.
Finanziamento e capitale iniziale
Mutuo = min(prezzo, perizia) × copertura / 100
Capitale disponibile = risparmi − riserva
Capitale necessario = prezzo − mutuo + imposte + spese
Perizia, rendita catastale e importi fissi restano quelli inseriti anche nella ricerca del prezzo massimo. Nessun adeguamento automatico al prezzo; per un altro immobile devi aggiornarli. La riserva rimane separata e non può superare i risparmi.
Imposte di acquisto
Registro con prezzo-valore: base = rendita × 1,05 × 110 prima casa, oppure × 120 ordinaria
Registro = max(1.000 €, base × 2% oppure 9%)
Ipotecaria e catastale = 50 € ciascuna
Con IVA: prezzo × 4% prima casa o 10% ordinaria + 600 € fissi
Solo acquisti abitativi di persone fisiche, escluse categorie A/1, A/8 e A/9. Senza prezzo-valore la base di registro è assunta pari al prezzo; possibili verifiche fiscali non sono simulate. Il regime IVA e le agevolazioni devono essere applicabili e confermati; il modello non ne verifica i requisiti.
Costi e ricerca del prezzo massimo
Agenzia = prezzo × provvigione IVA inclusa / 100
Imposta sostitutiva = mutuo × 0,25% prima casa o 2% ordinaria
Prezzo massimo = maggiore prezzo che supera tutte le verifiche
La ricerca riguarda l’intervallo da 1.000 a 10.000.000 € del modello. Ricalcola finanziamento, anticipo e imposte a ogni prezzo; mantiene indipendenti perizia, rendita e preventivi in euro. Le altre spese del mutuo non si applicano senza finanziamento. I preventivi non sono tariffe legali.
Limiti e uso del risultato
Stima educativa, non delibera bancaria
Non verifica merito creditizio, età, redditi documentati, caratteristiche dell’immobile, disponibilità del prodotto, fondi di garanzia o aiuti. Non include detrazioni personali, inflazione, surroghe o ammortamenti anticipati. Confronta il TAEG e il PIES delle offerte effettive; il TAN da solo non descrive il costo complessivo.
FONTI UFFICIALI: Banca d’Italia — Mutuo ipotecario, reddito e perizia · Banca d’Italia — Guida al mutuo, costi e PIES · Agenzia delle Entrate — Acquisto casa, prima casa e prezzo-valore · Notariato — fiscalità del mutuo

Il tuo budget d’acquisto

Mutuo che puoi sostenere
—
—
—

Al prezzo massimo

Prezzo massimo—
Anticipo sul prezzo—
Capitale iniziale necessario—
Rata al tasso di confronto—

La casa scelta

Prezzo scelto—
Mutuo necessario—
Rata mensile al TAN—
Rata al tasso di confronto—
Quota rata-reddito—
Budget familiare alla prova di tasso—
Capitale per il rogito—

Capitale per il rogito della casa scelta

Capitale disponibile dopo la riserva—
Prezzo non finanziato—
Base fiscale—
Imposte di acquisto—
Notaio acquisto—
Agenzia, IVA inclusa—
Imposta sostitutiva del mutuo—
Altre spese del mutuo—
Altre spese iniziali—
Capitale iniziale necessario—

Reddito e limiti mensili

Rata disponibile secondo la quota di reddito—
Budget prima della nuova rata—
Mutuo sostenuto dalla quota di reddito—
Mutuo sostenuto dal budget alla prova di tasso—
Minore dei due limiti di mutuo—
Reddito netto necessario per la casa scelta—

Modelli Excel MMDAI

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Capire il budget

Quanto puoi finanziare — che cosa conta

Reddito, capitale e perizia possono limitare la stessa operazione in modi diversi.

REDDITO
Rate sostenibili
La quota del reddito comprende il nuovo mutuo e i prestiti che continuerai a pagare. Non sostituisce il controllo delle spese reali della famiglia.
BUDGET
Spese dopo l’acquisto
Escludi l’affitto che cesserà. Includi manutenzione, condominio, assicurazioni e tributi effettivi, evitando duplicazioni.
PERIZIA
La garanzia è indipendente
Il finanziamento usa il minore tra prezzo e perizia. Una perizia inferiore richiede più capitale proprio e non aumenta quando modifichi il prezzo.
CAPITALE
Anticipo, imposte e spese
Il capitale per il rogito deve coprire prezzo non finanziato e costi iniziali. Più reddito non crea automaticamente nuovi risparmi.
TASSI
Controllare la tenuta
Il confronto al tasso più alto è una prova sul capitale iniziale, non una previsione. Un contratto fisso non cambia rata per questa simulazione.
FISCO
Applicare il regime corretto
IVA e registro dipendono dalla vendita. Prima casa e prezzo-valore richiedono condizioni da confermare; la rendita non è il prezzo di mercato.
FAQ

Domande frequenti

L’importo principale è il mutuo associato al prezzo massimo che rispetta reddito, budget mensile, capitale iniziale e perizia. La rata principale riguarda quel mutuo. Il dettaglio verifica separatamente la casa scelta e la sua rata.
No. È un’ipotesi iniziale modificabile per tutte le rate sul reddito netto inserito. Banca d’Italia suggerisce prudenza intorno a un terzo del reddito disponibile; ogni banca svolge una propria istruttoria. Qui il budget dopo le spese è verificato separatamente.
Il prezzo può essere limitato dal capitale per anticipo e spese o dalla copertura sulla perizia. Il modello mantiene perizia e rendita catastale indipendenti dal prezzo: più reddito non le aumenta. Il dettaglio indica il vincolo attuale e che cosa verificare.
Si calcola lo stesso mutuo iniziale sulla stessa durata al TAN più l’aumento scelto. Il modello verifica la quota rata-reddito al TAN e il bilancio familiare al tasso di confronto. Non prevede il mercato né modifica un contratto a tasso fisso.
No. Il regime IVA o registro dipende dalla vendita; prima casa e prezzo-valore richiedono condizioni specifiche. Il modello copre abitazioni non appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9. Verifica il regime con il notaio. La provvigione è già comprensiva dell’eventuale IVA.
Verde: la casa scelta rispetta reddito, budget e liquidità. Ambra: le rate sono sostenibili, ma manca capitale al rogito. Rosso: una verifica mensile non regge o non emerge un acquisto nella fascia del modello. I dati incompleti o non validi sospendono il risultato.
Sì. Entrambi i link dell’articolo trasferiscono tutti i 21 dati nella stessa scheda. Il trasferimento locale scade dopo 30 minuti e viene usato una sola volta. I dati non vengono aggiunti all’URL.