Quanto capitale serve per comprare casa?

Quanti soldi bisogna avere da parte per comprare casa in Italia? Occorre sommare la quota di prezzo non coperta dal mutuo, le imposte e i costi pagati dall'acquirente. La percentuale non è uguale per tutti: cambiano il valore della perizia, il venditore, i requisiti prima casa, la rendita catastale e i preventivi. Questa guida parte da un esempio semplice e interamente modificabile: un acquisto da privato o impresa esente IVA di 300.000 €, con agevolazioni prima casa e finanziamento stimato all'80%, che richiede 81.240 € prima di un fondo di sicurezza separato.

Che cosa comprende il capitale necessario

Registro o IVA non è una scelta dell'acquirente

Un acquisto da privato, o da impresa quando la vendita è esente da IVA, è normalmente soggetto all'imposta di registro. Con i requisiti prima casa l'aliquota è il 2%, altrimenti il 9%, con minimo di 1.000 €; le imposte ipotecaria e catastale sono 50 € ciascuna. Se la cessione dell'impresa è soggetta a IVA, l'IVA è normalmente il 4% con l'agevolazione prima casa o il 10% senza, mentre registro, ipotecaria e catastale sono 200 € ciascuna. Le abitazioni di lusso soggette a IVA seguono regole diverse e non sono modellate qui.

“Prima casa” è un'agevolazione, non solo il primo acquisto

Seleziona l'agevolazione soltanto dopo aver verificato categoria catastale, Comune di residenza o lavoro e gli altri diritti immobiliari posseduti. I requisiti devono risultare nell'atto e una successiva decadenza può far recuperare imposta, interessi e sanzioni. Il modello confronta il trattamento agevolato e quello ordinario, ma non certifica l'idoneità personale.

Rendita catastale e prezzo-valore: dove trovare il dato

La rendita catastale si legge nella visura catastale e non coincide con il prezzo, il valore di mercato o la perizia bancaria. Quando il prezzo-valore è applicabile a una compravendita abitativa soggetta a registro e viene richiesto al notaio, la base può essere calcolata rivalutando la rendita del 5% e moltiplicandola per 110 con agevolazione prima casa o 120 senza. Se non hai ancora la visura, chiedila al venditore, a un tecnico o al notaio; non inventare il dato per una decisione definitiva.

Che cos'è la perizia del mutuo

La perizia è la relazione di un tecnico indipendente che attesta il valore dell'immobile da ipotecare. Non è la rendita catastale. Di solito arriva durante l'istruttoria del mutuo e la banca la usa, insieme al merito creditizio, per decidere l'importo finanziabile. Se non hai ancora il rapporto, usa il prezzo come punto di partenza e prova anche un valore inferiore: il modello applica la percentuale al minore tra prezzo e perizia, così una valutazione bassa aumenta subito il capitale proprio richiesto.

Costruisci il tuo acquisto nel testo

I valori sottolineati sono modificabili. Ogni variazione aggiorna spiegazioni, schede, confronti e risposta.

Quota propria e mutuo stimato

L'80% si applica a 300.000 €, il minore tra prezzo e perizia. Il mutuo stimato è 240.000 € e restano 60.000 € di prezzo da coprire con capitale proprio.

Imposte, professionisti e costi del mutuo

Con prezzo-valore e agevolazioni prima casa, la base catastale è 115.500 € e le imposte di acquisto sono 2.410 €. Preventivi e costi del mutuo aggiungono 18.830 €.

La risposta diretta

Prima casa e regime ordinario a confronto

Il venditore, il prezzo, la perizia, il finanziamento e i preventivi restano uguali. Cambiano soltanto agevolazioni, base catastale quando applicabile e imposta sostitutiva.

Lo stesso acquisto: registro oppure IVA

Questa seconda lettura non suggerisce una scelta: il regime dipende dalla cessione. Serve a mostrare perché due immobili allo stesso prezzo possono richiedere liquidità diversa.

Che cosa resta fuori dal risultato

Il totale non include un fondo di emergenza, ristrutturazioni successive, arredi, trasloco, assicurazioni, interessi futuri, spese condominiali, costi di vendita di un altro immobile o crediti d'imposta. Non verifica categorie catastali di lusso, pertinenze, comproprietà, caparre già tassate, requisiti prima casa né approvazione bancaria. Un costo finanziato nel mutuo non va contato contemporaneamente come liquidità pagata subito.

Come vengono calcolati gli importi

La base prudente del mutuo è il minore tra prezzo e perizia, moltiplicato per la percentuale inserita; il resto del prezzo è quota propria. Con registro e prezzo-valore, la rendita è rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 o 120; l'imposta è il 2% o il 9%, con minimo di 1.000 €, più 50 € ipotecari e 50 € catastali. Con IVA, si applica il 4% o il 10% al prezzo più tre imposte fisse da 200 €. L'imposta sostitutiva è lo 0,25% del mutuo prima casa o il 2% negli altri casi. Capitale necessario = quota propria + imposte + costi inseriti. Il risultato è una stima arrotondata e non sostituisce i preventivi.