Mieten oder kaufen? Bei 550.000 € Kaufpreis und 1.800 € monatlicher Kaltmiete liegt Kaufen nach 10 Jahren um 54.957 € vorn. Das gilt für die unten eingestellte Finanzierung, Kosten und Entwicklung in Bayern. Ändern Sie die Annahmen, ändern sich auch die Antwort und alle Rechenblätter.
Entscheidend ist, wie viel Vermögen nach allen berücksichtigten Kosten übrig bleibt. Eine niedrige Monatsrate allein beantwortet die Frage nicht. Hier sehen Sie, wie Kaufnebenkosten, Tilgung, Wertentwicklung und die Anlage des nicht gebundenen Geldes zusammenwirken.
Was Sie miteinander vergleichen sollten
Vergleichen Sie eine Kaufimmobilie mit einer tatsächlich vergleichbaren Mietwohnung: Lage, Wohnfläche, Zustand und Ausstattung sollten zusammenpassen. München ist das Startbeispiel, kein Durchschnittsobjekt. Die eingestellten Preise sind frei gewählte Annahmen und keine aktuelle Marktbewertung.
Kaltmiete und Eigentümerkosten: Heizkosten, Strom und andere bei beiden Wohnformen vergleichbare Verbrauchskosten bleiben außen vor. Zusätzlich zur Kreditrate zählen beim Kaufen Instandhaltung und Kosten, die in der Kaltmiete bereits enthalten sind, etwa Verwaltung und nicht anderweitig verglichene Eigentümerausgaben. Tragen Sie deshalb nicht einfach das gesamte Hausgeld zusätzlich ein: Umlagefähige Betriebskosten würden sonst leicht doppelt gezählt.
Zinsen und Tilgung: Zinsen sind Finanzierungskosten. Tilgung verringert die Restschuld und erhöht damit Ihr Immobilienvermögen. Trotzdem muss die gesamte Rate jeden Monat aus dem verfügbaren Budget bezahlt werden. Beim Mieten kann das für den Kauf vorgesehene Eigenkapital angelegt bleiben.
Ihr Wohnszenario
Ändern Sie die unterstrichenen Werte direkt im Text. Alle Rechenblätter, Jahreswerte und die Antwort folgen denselben Annahmen. Zinsen und Wachstumsraten sind Planungswerte, keine Angebote oder Prognosen.
Wie viel Geld der Kauf am Anfang bindet
In Bayern beträgt die angesetzte Grunderwerbsteuer 3,5 %. Zusammen mit Ihren Gebühren- und Provisionsannahmen entstehen 49.885 € Kaufnebenkosten. Für Kaufpreisanteil und Nebenkosten benötigen Sie 159.885 € Startkapital; genau dieser Betrag steht beim Mieten zur Anlage bereit.
Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem GNotKG und den konkreten Vorgängen. Die Prozentsätze sind Näherungen, auch zusätzliche Grundschuldkosten müssen in Ihrer Planung enthalten sein. Eine Käuferprovision fällt nur bei entsprechender vertraglicher Verpflichtung an. Der eingestellte Satz ist kein gesetzlich vorgeschriebener Prozentsatz.
Was monatlich aus dem Budget fließt
Zu Beginn beträgt die Kreditrate 2.017 € pro Monat. Mit 250 € zusätzlichen Eigentümerkosten sind das 2.267 € gegenüber 1.800 € Kaltmiete. Die Mieterseite kann zunächst 467 € monatlich anlegen.
Beide Seiten bekommen jeden Monat dasselbe Budget: die höheren der beiden Wohnausgaben. Wer weniger ausgibt, legt die Differenz am Monatsende an. Das gilt auch für die Käuferseite, wenn die Miete später höher ist oder das Darlehen bereits abbezahlt wurde. Die Rechnung setzt voraus, dass Sie diese Sparbeträge tatsächlich anlegen können.
Was am Ende beim Kaufen übrig bleibt
Nach 10 Jahren wurden 105.184 € des Darlehens getilgt; 334.816 € bleiben offen. Der angenommene Immobilienwert wird um Verkaufskosten und Restschuld vermindert. Ein negatives Immobilienvermögen bedeutet, dass der Verkauf die Schulden und Kosten nicht vollständig deckt.
Was am Ende beim Mieten übrig bleibt
Die Mieterseite startet mit genau dem Geld, das beim Kaufen als Eigenkapital und Kaufnebenkosten gebunden wäre. Hinzu kommen die angesparten monatlichen Unterschiede und der angenommene Anlageertrag. Das Depot wird mit einer bereits um Steuern und Gebühren verminderten Rendite gerechnet.
Die direkte Antwort
Nach 10 Jahren stehen 315.517 € beim Kaufen und 260.560 € beim Mieten gegenüber. Der rechnerische Vorteil für Kaufen beträgt 54.957 €. Das Ergebnis setzt 2 % jährliche Immobilienwertänderung und 3 % Nettoanlagerendite voraus. Es ist keine Preis- oder Renditeprognose.
Erstmals liegt Kaufen am Ende von Jahr 7 mindestens gleichauf. An den folgenden betrachteten Jahresenden bleibt Kaufen mindestens gleichauf. Ein späterer Verlauf außerhalb der Tabelle ist damit nicht vorhergesagt.
Wie sich der Vergleich über die Jahre verändert
Jede Zeile zeigt einen gedachten Ausstieg zum jeweiligen Jahresende: Verkaufskosten und Restschuld sind bereits abgezogen. Ein früher Vorsprung kann später verschwinden. Die Tabelle zeigt Jahresstichtage, keinen taggenauen Break-even.
| Jahr | Kaufen | Mieten | Vorteil Kaufen |
|---|---|---|---|
| 1 | 113.113 € | 170.358 € | -57.245 € |
| 2 | 133.257 € | 180.768 € | -47.511 € |
| 3 | 153.948 € | 191.106 € | -37.158 € |
| 4 | 175.202 € | 201.362 € | -26.160 € |
| 5 | 197.036 € | 211.525 € | -14.489 € |
| 6 | 219.466 € | 221.585 € | -2.119 € |
| 7 | 242.511 € | 231.531 € | 10.980 € |
| 8 | 266.189 € | 241.350 € | 24.839 € |
| 9 | 290.518 € | 251.030 € | 39.488 € |
| 10 | 315.517 € | 260.560 € | 54.957 € |
Wie viel Sie für das Wohnen ausgegeben haben
Im Zeitraum von 10 Jahren fließen 242.000 € in den Kredit und 32.849 € in zusätzliche Eigentümerkosten. Die Mietzahlungen summieren sich auf 236.514 €. Der Tilgungsanteil von 105.184 € ist Vermögensaufbau und kein zusätzlicher Verbrauch.
Diese Ausgaben werden nicht nochmals vom Endvermögen abgezogen: Sie sind bereits in den monatlichen Budgetunterschieden und in der Restschuld enthalten. Kaufnebenkosten sind beim Kauf verbraucht, beim Mieten bleiben sie Teil des angelegten Startkapitals.
Welche Annahmen die Entscheidung drehen
Eine kurze Wohndauer lässt wenig Zeit, die Kauf- und Verkaufskosten auszugleichen. Höhere Zinsen oder große Instandhaltungsarbeiten belasten den Kauf. Steigende Mieten und Immobilienwerte können den Kauf begünstigen; höhere Nettoerträge auf das angelegte Kapital begünstigen das Mieten. Keiner dieser zukünftigen Werte steht heute fest.
Prüfen Sie insbesondere einen unveränderten Immobilienwert, fallende Preise und höhere Eigentümerkosten. Eine höhere Tilgung verändert zugleich Ihre Monatsbelastung und die Restschuld. Sie ist daher nicht automatisch der günstigere Weg. Ob eine höhere Kreditrate zu Ihrem Einkommen passt, bleibt eine separate Haushaltsprüfung.
So wird gerechnet
Die Kreditrate entspricht Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Monatlich werden zuerst die Zinsen auf die Restschuld berechnet; der übrige Teil tilgt das Darlehen. Kaufen und Mieten erhalten dasselbe Startkapital und Monatsbudget. Wer in einem Monat weniger für das Wohnen ausgibt, legt die Differenz mit der eingestellten Nettorendite an.
Immobilienwert, Kaltmiete und Eigentümerkosten verändern sich jährlich nach Ihren Annahmen. Am gewählten Ende werden bei der Kaufseite Verkaufskosten und Restschuld abgezogen. Das Modell rechnet nominal, mit konstantem Sollzins und durchgehender Selbstnutzung; Steuern bei Vermietung, Anschlussfinanzierung, Sondertilgungen, Förderungen, Umzug, Einrichtung und persönliche Liquiditätsreserven sind nicht enthalten. Geldbeträge werden nur für die Anzeige gerundet.