Wie viel Haus
kann ich mir leisten?

Ein leistbarer Kredit ist noch kein leistbarer Kauf

Der Kreditrahmen beschreibt, welches Darlehen Ihre laufenden Einnahmen und Ausgaben tragen können. Der Kaufpreisrahmen berücksichtigt zusätzlich Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Die zwei Beträge sind unterschiedlich: Ein hoher Kreditrahmen hilft wenig, wenn das Geld für die Zahlung beim Kauf fehlt. Viel Eigenkapital beseitigt dagegen kein monatliches Defizit.

Diese Planung richtet sich an Haushalte, die eine Immobilie selbst bewohnen möchten. Sie prüft die erste Kreditrate, eine mögliche Anschlussrate und die Eigenmittel. Die Bank trifft ihre eigene Entscheidung; nach § 505a BGB ist eine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich. Das Ergebnis hier ist keine Finanzierungsbestätigung für einen Kaufvertrag.

Die Begriffe hinter dem Ergebnis

Beim Annuitätendarlehen enthält die Rate Zinsen und Tilgung. Der Sollzins wird auf die verbleibende Schuld berechnet. Die anfängliche Tilgung beschreibt den jährlichen Rückzahlungsanteil zu Beginn, nicht die gesamte Kreditlaufzeit. Während der Zinsbindung bleibt die vereinbarte Rate gleich; der Tilgungsanteil steigt mit sinkender Schuld.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum mit dem vereinbarten Zinssatz. Sie ist nicht automatisch der Zeitpunkt, an dem Sie schuldenfrei sind. Eine verbleibende Restschuld braucht anschließend Eigenmittel oder eine Anschlussfinanzierung. Unser Anschluss-Test setzt für diese Restschuld einen Vergleichszins und einen eigenen Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung an.

Ihre Haushaltsrechnung als veränderbares Beispiel

Die unterstrichenen Zahlen sind ein editierbarer Ausgangspunkt. Tragen Sie verlässliche monatliche Nettoeinnahmen ein, nicht Ihr Bruttogehalt. Lebenshaltung enthält hier auch regelmäßiges Sparen. Eine Miete, die nach dem Kauf entfällt, gehört nicht in das zukünftige Budget; Eigentümerkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld und Instandhaltung müssen dafür eingeplant werden.

Was monatlich für den Kredit übrig bleibt

Rechnen Sie mit dem Budget, das nach dem Kauf wirklich besteht. Jahresrechnungen lassen sich auf Monatsbeträge verteilen. Einmalige Einnahmen, ungesicherte Bonuszahlungen und erwartete Gehaltssprünge sollten nicht schon einen festen Kredit tragen müssen. Die verbleibende Reserve beim Kauf und das regelmäßige Sparen im Monatsbudget erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

Hier gibt es keine vorgeschriebene Einkommensquote. Der Kreditrahmen folgt aus Ihren Ausgaben und den beiden Ratenprüfungen. Eine Bank kann andere Lebenshaltungspauschalen, Beleihungswerte oder Einkommensannahmen verwenden. Ein rechnerisch positiver Restbetrag sagt auch nicht, ob Ihr selbst gewählter Lebenshaltungsbetrag ausreicht.

Von 4.500,00 € Haushaltsnetto bleiben nach 1.600,00 € für Lebenshaltung und Sparen, 150,00 € für andere Kredite und 350,00 € für Eigentümerkosten noch 2.400,00 € monatlich für den neuen Kredit. Die anfängliche Rate erlaubt rechnerisch 523.636,36 € Darlehen. Der Anschluss-Test erlaubt 458.500,92 € Anfangsdarlehen. Der kleinere Betrag ergibt 458.500,92 €.

Zins, Tilgung und Restschuld zusammen lesen

Bei 320.000,00 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die vereinbarte Rate 1.466,67 € pro Monat. Die erste Rate enthält 933,33 € Zinsen und 533,33 € Tilgung. Während der Zinsbindung bleibt die Rate gleich; mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil.

Die Rechnung verwendet monatliche Zahlungen am Monatsende und Sollzins geteilt durch zwölf. Vertragsabhängige Zahlungszeitpunkte, Gebühren und Rundungsvorschriften können den tatsächlichen Tilgungsplan verändern. Sollzins und effektiver Jahreszins sind nicht austauschbar: Für den Zahlungsplan verwenden Sie den Sollzins; für den Angebotsvergleich betrachten Sie zusätzlich die enthaltenen Kosten und den effektiven Jahreszins.

Bis zum Ende der 10-jährigen Zinsbindung wurden 99.502,66 € Zinsen gezahlt und 76.497,34 € Kapital zurückgezahlt. 243.502,66 € bleiben offen. Die Restschuld ist kein zusätzlicher Kaufpreis; sie ist der noch nicht zurückgezahlte Teil des ursprünglichen Darlehens. Künftige Zinsen und Umschuldungskosten sind hier nicht als bereits entstandene Kosten enthalten.

Mehr Tilgung verändert Rate und Restschuld

Die Vergleichszeilen ändern nur die anfängliche Tilgung. Kaufpreis, Eigenkapital, Zinsbindung und übrige Eingaben bleiben gleich. Eine höhere Tilgung kostet heute mehr pro Monat, kann aber den später zu finanzierenden Betrag verringern. Welche Rate im Haushalt tragbar ist, müssen Sie für beide Zeiträume betrachten.

Die Anschlussfinanzierung ist eine eigene Prüfung

Nach 10 Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld 243.502,66 €. Wird sie bei 5,5 % in weiteren 20 Jahren vollständig zurückgezahlt, beträgt die neue Monatsrate 1.675,02 €. Gegenüber dem heute eingegebenen Monatsbudget verbleiben 724,98 €. Dieser Vergleich ändert die aktuelle Vertragsrate nicht.

Der Aufschlag ist eine veränderbare Annahme, keine Zinsprognose. Wir halten das heutige Einkommen und die heutigen Ausgaben auch im Anschluss-Test konstant. Bis dahin können Elternzeit, Ruhestand, neue Kredite, Inflation oder veränderte Hauskosten das Budget beeinflussen. Planen Sie solche Änderungen gesondert; der Rechner behauptet nicht, dass Ihre heutige Haushaltsrechnung unverändert bleiben wird.

Die weiteren Rückzahlungsjahre beginnen erst nach der Zinsbindung. Sie werden unabhängig eingegeben und verändern weder die erste Rate noch deren Zinssatz. Eine lange Anschlusslaufzeit kann die neue Rate senken, verlängert aber die Schuldenphase. Prüfen Sie, ob das gewünschte Ende zur geplanten Erwerbsdauer passt. Umschuldungs-, Bewertungs- und Grundbuchkosten der Anschlussfinanzierung sind in dieser Ratenprüfung nicht enthalten.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten begrenzen den Preis

Beim Kaufpreis von 400.000,00 € in Nordrhein-Westfalen deckt das Darlehen 80 % des Preises. Der selbst zu zahlende Preisanteil beträgt 80.000,00 €. Mit 6,5 % Grunderwerbsteuer, den eingegebenen Gebühren und weiteren Ausgaben ergeben sich 53.280,00 € Nebenkosten. Zur Zahlung werden insgesamt 133.280,00 € benötigt; verfügbar sind 105.000,00 €.

Die Grunderwerbsteuer wird hier auf den gesamten Kaufpreis eines gewöhnlichen steuerpflichtigen Erwerbs berechnet. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland des Grundstücks. Steuerbefreiungen, ein gesondert anzusetzendes Inventar, verbundene Bauverträge oder andere besondere Bemessungsgrundlagen sind nicht abgebildet. Auch bei einem Erstkauf wird hier keine allgemeine Steuerbefreiung angenommen.

Notar und Grundbuch sind editierbare Kostenprovisionen, keine exakten Gebührenberechnungen nach GNotKG. Berücksichtigen Sie darin die erforderlichen Eintragungen einschließlich einer Grundschuld. Die Käufer-Maklerprovision wird inklusive Umsatzsteuer eingegeben; ihre tatsächliche Höhe hängt vom Vertrag ab. Eine Renovierung, Umzugskosten und zusätzliche Anfangsausgaben gehören in die weiteren Kosten, soweit sie beim Kauf aus Eigenmitteln bezahlt werden sollen.

Der finanzierte Preisanteil ist kein bankseitiger Beleihungsauslauf. Wir haben keinen separaten Beleihungswert eingegeben. Eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises bedeutet hier weiterhin, dass die Nebenkosten selbst bezahlt werden. Finanzierungen, die auch Nebenkosten enthalten, liegen außerhalb dieses Modells.

Ihr rechnerischer Kaufpreisrahmen

Der Rahmen hält den prozentual finanzierten Preisanteil und die prozentualen Nebenkosten konstant. Zusätzliche Kosten bleiben als fester Eurobetrag stehen. Deshalb verändert mehr Eigenkapital den Preisrahmen anders als eine höhere monatliche Einnahme. Das Ergebnis enthält keine Marktwertprognose und sagt nicht, ob eine passende Immobilie zu diesem Preis verfügbar ist.

Vom Plan zum konkreten Angebot

Stellen Sie für die Finanzierung Einkommensnachweise, Kontoübersichten, laufende Kreditverpflichtungen und Objektunterlagen zusammen. Lassen Sie Kaufnebenkosten und nötige Arbeiten für das konkrete Objekt prüfen. Vergleichen Sie Angebote mit gleicher Darlehenssumme, Tilgung und Zinsbindung; sonst verdeckt eine niedrigere Rate möglicherweise nur eine langsamere Rückzahlung.

Das Modell berücksichtigt einen einzelnen Kredit ohne Sondertilgungen, Tilgungswechsel, Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen, Förderung oder Bausparbausteine. Es bewertet weder Objektzustand noch Bankannahmen zur Sicherheit. Nutzen Sie den Preisrahmen als Arbeitsgrundlage, um offene Punkte mit dem Kreditgeber und gegebenenfalls unabhängiger Beratung zu klären.