Kostenloser Immobilien-Rechner

Grunderwerbsteuer Rechner

Q: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Sachsen, Bremen und Hamburg erheben 5,5%. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen 5,0%. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0%.

Q: Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer muss innerhalb eines Monats bezahlt werden. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Q: Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Für selbstgenutzte Immobilien ist die Grunderwerbsteuer nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien gehört sie grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten. Kaufpreis und Nebenkosten sind auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen; nur der Gebäudeanteil kann grundsätzlich in die AfA-Bemessungsgrundlage einfließen.

Q: Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?

Die Faustregel lautet: mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital, plus die gesamten Kaufnebenkosten von ca. 9–12%. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € bedeutet das rund 105.000 € Gesamtkapitalbedarf.

Alle 16 Bundesländer — Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag, Maklerprovision und monatliche Kreditrate auf einen Blick.

Alle 16 Bundesländer Kaufnebenkosten Notargebühren Maklerprovision Monatliche Rate Eigenkapital-Check

Immobiliendaten

Immobilie

Kaufpreis

€

Wohnflächefür €/m²-Berechnung

m²

Bundesland

Finanzierung

Eigenkapitalempfohlen mind. 20% + Nebenkosten

Sollzinsbitte Ihr aktuelles Kreditangebot eintragen

TilgungAnfangstilgung

Nebenkosten (anpassbar)

NotargebührenPlanungswert — tatsächliche Gebühren nach GNotKG

GrundbucheintragPlanungswert — tatsächliche Gebühren nach GNotKG

Makler (Käufer)inkl. 19% MwSt.

Sonstige KostenGutachten, Umzug, etc.

€

↓ Methodik ↓

Wie dieser Rechner funktioniert — Formeln & Quellen

Grunderwerbsteuer

GrESt = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes
Bayern 3,5% · Baden-Württemberg/Niedersachsen/Rheinland-Pfalz/Sachsen-Anhalt/Thüringen 5,0%
Bremen/Hamburg/Sachsen 5,5% · Berlin/Hessen/Mecklenburg-Vorpommern 6,0% · Brandenburg/NRW/Saarland/Schleswig-Holstein 6,5%

Einheitlicher Prozentsatz auf den vollen Kaufpreis — keine Stufenbesteuerung wie in anderen Ländern. Fällig innerhalb eines Monats nach Steuerbescheid. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Grundbucheintragung möglich ist. Grunderwerbsteuer erklärt

Notargebühren & Grundbuch

Der Rechner verwendet anpassbare Richtwerte für Notar und Grundbuch.
Die tatsächlichen Gebühren werden nach dem GNotKG anhand des Geschäftswerts und der konkreten Vorgänge berechnet.
Notar- und Grundbuchkosten sind getrennte Kostenpositionen.

Die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar begleitet typischerweise auch Vormerkung, Vollzug und gegebenenfalls die Finanzierungsgrundschuld. Die im Rechner eingetragenen Prozentsätze sind nur Planungswerte; die tatsächlichen Notar- und Grundbuchgebühren ergeben sich aus dem GNotKG und dem konkreten Vorgang. Grunderwerbsteuer erklärt

Maklerkosten (§§ 656c–656d BGB)

Bei Maklerverträgen mit beiden Parteien müssen Käufer- und Verkäuferanteil gleich hoch sein (§ 656c BGB).
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf die andere Partei höchstens bis zur Hälfte der Maklerkosten belastet werden (§ 656d BGB).
3,57% inkl. MwSt. ist ein häufiger Käuferanteil, aber kein gesetzlicher Höchstsatz.

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Bei Verträgen mit beiden Parteien müssen die vereinbarten Anteile gleich hoch sein; bei einseitiger Beauftragung kann die andere Partei grundsätzlich höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden. Die tatsächliche Provision bleibt vertraglich und regional unterschiedlich. Grunderwerbsteuer erklärt

Gesamte Kaufnebenkosten

Nebenkosten gesamt = GrESt + Notar + Grundbuch + Makler + Sonstige
Die Höhe hängt stark von Bundesland, Maklervertrag und den tatsächlichen Notar-/Grundbuchgebühren ab.
Ob und in welchem Umfang Nebenkosten finanziert werden, hängt vom konkreten Kreditangebot ab.

Die tatsächliche Gesamthöhe hängt von den Eingaben und dem konkreten Erwerbsvorgang ab. Bei vermieteten Immobilien gehören Grunderwerbsteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchkosten grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten. Kaufpreis und Nebenkosten sind steuerlich auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen; nur der dem Gebäude zugeordnete Anteil kann Teil der AfA-Bemessungsgrundlage sein. AfA erklärt

Monatliche Rate

Monatliche Anfangsrate ≈ Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12
Darlehen = Kaufpreis − Eigenkapital
Die tatsächliche Rate richtet sich nach dem Kreditvertrag.

Die Rechnung ist eine anfängliche Annuitäten-Näherung. Nicht enthalten: Hausgeld, Grundsteuer, Instandhaltung oder spätere Anschlusskonditionen. Renditerechner · Grunderwerbsteuer erklärt

AMTLICHE QUELLEN: GrEStG · GNotKG · § 311b BGB · § 873 BGB · § 656c BGB · § 656d BGB · § 7 EStG
Ländersteuersätze wurden anhand amtlicher Landesportale und Landesgesetze geprüft; vor Vertragsabschluss Änderungen beim zuständigen Finanzamt bzw. Landesportal prüfen.

Grunderwerbsteuer — Alle Bundesländer

Ergebnis

3,50%

Grunderwerbsteuersatz

Bayern

Günstigstes Bundesland

Gesamte Nebenkosten

—

Grunderwerbsteuer

—

Monatliche Rate

—

Zins + Tilgung

Benötigtes Kapital

—

EK + Nebenkosten

Preis pro m²

—

Kaufpreis / Fläche

Nebenkosten Aufschlüsselung

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So funktioniert es

Die vier Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf können die Nebenkosten je nach Bundesland, Maklervertrag und tatsächlichen Notar-/Grundbuchgebühren deutlich variieren. Der Rechner verwendet dafür transparente, anpassbare Annahmen.

GRUNDERWERBSTEUER

Die größte Einzelposition

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und variiert je Bundesland zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Bei einem Kaufpreis von 350.000 € macht das den Unterschied zwischen 12.250 € und 22.750 € — ein Unterschied von über 10.000 €, der allein von der Lage abhängt. Grunderwerbsteuer erklärt

NOTARGEBÜHREN

In Deutschland gesetzlich Pflicht

Ein Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Geschäftswert sowie den konkret erforderlichen Tätigkeiten. Der im Rechner voreingestellte Prozentsatz ist deshalb nur ein anpassbarer Planungswert. Der Notar begleitet typischerweise Kaufvertrag, Vormerkung, Vollzug und gegebenenfalls die Finanzierungsgrundschuld. Grunderwerbsteuer erklärt

GRUNDBUCHEINTRAG

Amtliche Eigentumsübertragung

Das Grundbuchamt nimmt unter anderem die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls die Eintragung einer Grundschuld vor. Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG; der im Rechner voreingestellte Prozentsatz ist ein anpassbarer Planungswert und kein gesetzlicher Pauschalsatz. Für den Eigentumserwerb an einem Grundstück sind Einigung und Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB). Bei Finanzierung wird zusätzlich die Grundschuld (Sicherheit der Bank) eingetragen. Grunderwerbsteuer erklärt

MAKLERPROVISION

Seit 2020: gesetzliche Kostenverteilung

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Schließt der Makler Verträge mit beiden Parteien, müssen die vereinbarten Anteile gleich hoch sein. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, kann die andere Partei grundsätzlich höchstens bis zur Hälfte der Maklerkosten beteiligt werden. 3,57% inkl. MwSt. ist ein häufiger Käuferanteil, aber kein gesetzlicher Höchstsatz. Ist kein Makler eingeschaltet, entfällt diese Position. Grunderwerbsteuer erklärt

EIGENKAPITAL

Mindestens 20% + Nebenkosten

Die Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten hängt von Bank, Objekt und Bonität ab. Planen Sie Nebenkosten und Eigenkapital transparent ein und vergleichen Sie konkrete Kreditangebote. Bei 350.000 € Kaufpreis entsprechen 20% Eigenkapital 70.000 €; die tatsächlichen Nebenkosten ergeben sich aus Bundesland, Makler und den eingegebenen Annahmen. Grunderwerbsteuer erklärt

MONATLICHE RATE

Zins + Tilgung = Annuität

Die monatliche Rate setzt sich aus Zinsen (auf die aktuelle Restschuld) und Tilgung zusammen. Bei 3,5% Zins und 2% Tilgung auf ein Darlehen von 262.500 € (75% von 350.000 €) ergibt sich eine Monatsrate von ca. 1.203 €. Die Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) legt den Zinssatz fest — danach folgt die Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen. AfA erklärt

FAQ

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer variiert je Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Das günstigste Bundesland ist Bayern (3,5%). Bremen, Hamburg und Sachsen erheben 5,5%. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen erheben 5,0%. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern verlangen 6,0%. Die teuersten sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5%. Der Rechner oben berechnet den genauen Betrag für Ihr Bundesland automatisch. Grunderwerbsteuer erklärt

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung des Kaufvertrags einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer muss in der Regel innerhalb von einem Monat nach Zustellung des Bescheids bezahlt werden. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein. Die Zahlung ist also Voraussetzung für die rechtswirksame Eigentumsübertragung. Grunderwerbsteuer erklärt

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Für selbstgenutzte Immobilien ist die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien gehört die Grunderwerbsteuer grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten. Kaufpreis und Nebenkosten sind auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen; nur der dem Gebäude zugeordnete Anteil fließt grundsätzlich in die AfA-Bemessungsgrundlage ein. Die lineare Gebäude-AfA hängt vom Fertigstellungszeitpunkt ab. Nach § 7 Abs. 4 EStG gelten grundsätzlich 3% jährlich für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude, 2% für Gebäude von 1925 bis 2022 und 2,5% für vor 1925 fertiggestellte Gebäude. Eine direkte Absetzung der Grunderwerbsteuer im Jahr der Zahlung ist grundsätzlich nicht möglich. AfA erklärt

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?

Die Faustregel lautet: mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital, plus die gesamten Kaufnebenkosten (ca. 9–12%). Bei einem Kaufpreis von 350.000 € bedeutet das: 70.000 € Eigenkapital (20%) + ca. 35.000 € Nebenkosten = rund 105.000 € Gesamtkapitalbedarf. Ohne Makler reduzieren sich die Nebenkosten auf ca. 7–8%, was den Kapitalbedarf auf ca. 94.000–98.000 € senkt. Wer weniger Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und riskiert eine Vollfinanzierung, die viele Banken ablehnen. Grunderwerbsteuer erklärt

Was kostet ein Notar beim Hauskauf?

Notarkosten beim Immobilienkauf richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden anhand des Geschäftswerts und der konkret anfallenden Tätigkeiten berechnet. Grundbuchgebühren sind davon getrennte Gerichtskosten und werden ebenfalls nach dem GNotKG berechnet. Die im Rechner verwendeten Prozentsätze sind daher nur anpassbare Planungswerte; für eine konkrete Transaktion sind die gesetzlichen Gebührenpositionen maßgeblich. Grunderwerbsteuer erklärt

Wie werden die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilt?

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Schließt der Makler Verträge mit Käufer und Verkäufer, müssen die vereinbarten Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB). Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, kann die andere Partei grundsätzlich nur beteiligt werden, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d BGB). Ein Käuferanteil von 3,57% inkl. MwSt. ist häufig, aber kein gesetzlicher Höchstsatz. Prüfen Sie deshalb den konkreten Maklervertrag. Renditerechner · Grunderwerbsteuer erklärt