Baufinanzierung in Deutschland · Selbst genutztes Wohneigentum

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ihr finanzierbares Darlehen, die monatliche Rate und der Kaufpreisrahmen. Prüfen Sie Haushaltsbudget, Eigenmittel und die spätere Anschlussfinanzierung zusammen.

16 BundesländerBudget und EigenkapitalZins und TilgungAnschlussfinanzierung

Erstellt und redaktionell geprüft vom MMDAI-Redaktionsteam am 16. Oktober 2026 anhand von § 2 ImmoKWPLV, § 4 ImmoKWPLV und der Ländersteuersätze. Die Ergebnisse sind Bildungs- und Orientierungswerte, keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Ihr Haushalt und Ihr Kauf

Monatliches Haushaltsbudget

Regelmäßiges Nettoeinkommen aller Kreditnehmer. Keine automatische Brutto-Netto-Umrechnung.

Ausgaben nach dem Kauf, ohne die neue Kreditrate. Eine dann entfallende Kaltmiete nicht weiter abziehen.

Monatliche Belastungen, die nach dem Immobilienkauf weiterlaufen.

Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung ohne doppelte Erfassung.

Eigenmittel und gewünschter Kauf

Gesamte verfügbare Eigenmittel vor Abzug der Reserve.

Bleibt unangetastet und darf die Ersparnisse nicht übersteigen.

Preis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten.

Der Grunderwerbsteuersatz folgt dem ausgewählten Bundesland.

Der Rest des Preises und sämtliche Kaufnebenkosten werden aus Eigenmitteln bezahlt. Dieser Anteil ist kein bankseitiger Beleihungsauslauf.

Darlehen und Anschlussfinanzierung

Nominalzins des Darlehens. Er bildet weder den Effektivzins noch eine aktuelle Markt-Offerte ab.

Zusammen mit dem Sollzins bestimmt sie die anfängliche monatliche Annuität.

Zeitraum mit dem eingegebenen Sollzins, in ganzen Jahren.

Veränderbare Planungsannahme. Sie erhöht nur den Zinssatz der späteren Restschuldfinanzierung.

In dieser zusätzlichen Zeit wird die Restschuld im Anschluss-Test vollständig getilgt.

Kaufnebenkosten

Editierbare Kostenplanung inklusive Umsatzsteuer. Die tatsächlichen Gebühren richten sich nach GNotKG und Leistungen.

Für erforderliche Eintragungen einschließlich Grundschuld. Keine exakte Gebührenberechnung.

Tatsächlich vereinbarte Käuferprovision. Ohne Käuferprovision: 0 %.

Zum Beispiel Umzug und anfängliche Arbeiten. Nur Ausgaben, die nicht bereits enthalten sind.

So funktioniert dieser Rechner — Formeln & Quellen
Monatsbudget und Anfangsdarlehen
Budget = Haushaltsnetto − Lebenshaltung − Verpflichtungen − Eigentümerkosten
Anfangsrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 1.200

Die Jahreswerte werden in Prozent eingegeben. Aus dem Budget ergibt sich das Darlehen, dessen erste Rate tragbar ist. Während der Zinsbindung bleibt die Annuität konstant; Zinsen fallen auf die jeweilige Restschuld an. Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind nicht enthalten.

Restschuld und Anschluss-Test
Restschuld Folgemonat = Restschuld × (1 + Monatszins) − Zahlung
Anschlussrate = Restschuld × i ÷ [1 − (1 + i)−n]
Bei Anschlusszins null: Restschuld ÷ n

Die letzte Zahlung ist auf Restschuld plus Zins begrenzt. i ist der monatliche Anschlusszins, n die weiteren Rückzahlungsmonate. Der Zinsaufschlag gilt für die Restschuld nach der Zinsbindung. Das heutige Budget bleibt zum Vergleich konstant. Bei bereits vollständiger Tilgung entfällt der Anschluss-Test.

Eigenmittel und Kaufpreisrahmen
Verfügbare Eigenmittel = Ersparnisse − Reserve
Kauf-Cash = Kaufpreis − Darlehen + Grunderwerbsteuer + Gebühren und weitere Kosten
Preisrahmen = kleinere Grenze aus Ratenbudget und Eigenmitteln

Der finanzierte Preisanteil bleibt genau wie eingegeben. Mehr Einkommen ersetzt deshalb keine fehlenden Eigenmittel. Die Reserve wird nicht ausgegeben. Die Preisobergrenze innerhalb des Modells beträgt 10 Mio. Euro; Eingabegrenzen sind Planungsbereiche und keine gesetzlichen Kreditgrenzen.

Steuer, Gebühren und Grenzen
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes
Notar, Grundbuch und Makler = Kaufpreis × eingegebener Prozentsatz

Die Steuer gilt für einen gewöhnlichen steuerpflichtigen Immobilienkauf. Befreiungen und besondere Bemessungsgrundlagen sind nicht abgebildet. Notar und Grundbuch sind Provisionen, keine GNotKG-Abrechnung. Die Maklerprovision ist der vereinbarte Käuferanteil inklusive Umsatzsteuer. Bankbewertung, Alter, Einkommensanerkennung, Förderdarlehen und individuelle Kreditprüfung werden nicht nachgebildet; spätere Umschuldungskosten sind nicht enthalten.

OFFIZIELLE QUELLEN:§ 2 ImmoKWPLV — Kreditwürdigkeitsprüfung · § 4 ImmoKWPLV — Einkommen, Ausgaben und Risiken · DNotI — Grunderwerbsteuersätze · GrEStG · GNotKG · § 656c BGB — Maklerlohn

Ihr Finanzierungsrahmen

Finanzierbares Darlehen im Kaufbudget
—
Monatliche Anfangsrate: —
—
Kauf innerhalb Ihres Budgets
Kaufpreis bis—
Eigenkapital auf diesen Kaufpreis—
Eigenmittel für Preisanteil und Kosten—
Ratenprüfung
Anschlussrate am Kaufpreisrahmen—
Monatliches Budget für das Darlehen—
Darlehensrahmen vor Eigenmittelgrenze—
Gewünschte Immobilie
Eingegebener Kaufpreis—
Benötigtes Darlehen—
Anfängliche Monatsrate—
Restschuld nach Zinsbindung—
Geprüfte Anschlussrate—
Benötigte Eigenmittel für den Kauf—

Immobilienrechner in Excel

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So funktioniert’s

Was begrenzt Ihren Kauf?

Monatsbudget, Eigenmittel und die spätere Anschlussrate müssen zusammenpassen.

HAUSHALT
Vom Netto zum Ratenbudget

Ziehen Sie Ihre tatsächlichen Ausgaben und anderen Verpflichtungen ab. Das Modell nimmt keinen pauschalen Einkommensmultiplikator als allgemeine Bankregel an.

EIGENMITTEL
Kaufpreis und Nebenkosten unterscheiden

Eigenmittel finanzieren den nicht geliehenen Preisanteil und die Nebenkosten. Die Reserve bleibt getrennt. Selbst mit höherem Gehalt kann die verfügbare Kaufsumme dadurch begrenzt bleiben.

ANNUITÄT
Zins und Tilgung bilden die Rate

Die anfängliche Tilgung ist keine Gesamtlaufzeit. Bei konstanter Annuität sinkt der Zinsanteil mit der Restschuld und der Tilgungsanteil steigt.

ANSCHLUSS
Nur die Restschuld neu finanzieren

Nach der Zinsbindung wird der noch offene Betrag mit einem anderen Zinssatz und den eingegebenen weiteren Jahren geprüft. Der Aufschlag verändert die heutige Rate nicht.

KOSTEN
Landessteuer und eigene Gebührenplanung

Die Grunderwerbsteuer folgt dem Bundesland. Notar, Grundbuch und Käufer-Maklerprovision sind eingegebene Planungswerte. Prüfen Sie die tatsächlichen Beträge und vermeiden Sie doppelte Kosten.

EINORDNUNG
Planung mit Ihren Annahmen

Banken prüfen Einkommen, Ausgaben, Sicherheiten und mögliche Veränderungen individuell. Die ausführliche Erklärung zur Leistbarkeit zeigt die Rechenschritte und weitere Vergleiche.

FAQ

Häufige Fragen

Er gehört zum Kaufpreisrahmen, der sowohl das Monatsbudget als auch die verfügbaren Eigenmittel einhält. Der finanzierte Anteil bleibt genau wie eingegeben. Der Betrag ist eine Haushaltsplanung, keine Bankzusage.
Feste Ausgaben werden zuerst vom Haushaltsnetto abgezogen. Danach können Eigenmittel und Kaufnebenkosten den Kaufpreis begrenzen. Mehr Einkommen ersetzt kein fehlendes Eigenkapital.
Die anfängliche Tilgung bestimmt zusammen mit dem Sollzins die erste monatliche Annuität. Die Zinsbindung bestimmt den Zeitraum dieser Rechnung. Eine Gesamtlaufzeit wird daraus nicht automatisch versprochen; der Anschluss-Test tilgt die danach verbleibende Restschuld in den separat gewählten Jahren.
Nein. Er ist eine veränderbare Planungsannahme für die Anschlussfinanzierung. Die heutige Rate bleibt unverändert. Banken bewerten Einkommen, Ausgaben, Risiken und Sicherheiten nach ihrem Verfahren.
Nein. Notar- und Grundbuchsätze sind hier Kostenprovisionen; tatsächliche Gebühren richten sich nach dem GNotKG und den benötigten Leistungen. Die Käufer-Maklerprovision richtet sich nach dem Vertrag und wird inklusive Umsatzsteuer eingegeben.
Grün: Der gewählte Kauf passt in die Raten- und Eigenkapitalprüfung. Gelb: Die Raten passen, aber es fehlen Eigenmittel. Rot: Eine Rate überschreitet das Budget oder es gibt keinen tragfähigen Kaufpreisrahmen. Angezeigt wird der jeweilige Fehlbetrag.
Ja. Beide Rechner-Links im Artikel übernehmen alle 18 Eingaben im selben Tab. Die lokale Übergabe ist 30 Minuten gültig und wird einmal verwendet. Szenario-Daten werden nicht in die URL geschrieben.