Kostenloser Immobilien-Rechner

AfA-Rechner Immobilien

Lineare und degressive AfA, §7b Sonder-AfA, jährliche Steuerersparnis und ein nachvollziehbarer Abschreibungsplan — für deutsche Vermietungsimmobilien. Voraussetzungen werden im Rechner abgefragt.

Linear §7 Abs. 4 Degressiv §7 Abs. 5a (5%) §7b Sonder-AfA Steuerersparnis Jährlicher Abschreibungsplan Linear vs. Degressiv

Immobiliendaten

Immobilie
Kaufpreis
€
Grundstücksanteilnicht abschreibbar
%
Baujahr / Fertigstellung
Baubeginn / wirksamer Kaufvertragfür die degressive AfA und §7b
AfA-Optionen
§7b Sonder-AfA prüfen
+5% p.a. für bis zu 4 Jahre; nur bei erfüllten Voraussetzungen
Wohnflächefür die §7b-Bemessungsgrenze
m²
Anschaffungs-/Herstellungskostenfür die §7b-Kostengrenze
€/m²
Steuer
Grenzsteuersatz
%
Solidaritätszuschlag5,5% der ESt, meist 0%
%
↓ Methodik ↓
Wie dieser Rechner funktioniert — Formeln & Quellen
Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)
Jährliche AfA = Gebäudewert ÷ Nutzungsdauer
Vor 1925: 2,5% (40 Jahre) · Ab 1925: 2,0% (50 Jahre)
Neubauten ab 2023: 3,0% (33 Jahre)
Nur der Gebäudewert ist abschreibbar — nicht der Grundstücksanteil. Der Rechner schätzt den Gebäudewert nach dem eingegebenen Grundstücksanteil. Die AfA beginnt im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung (anteilig nach Monat). AfA erklärt
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)
5% vom Restbuchwert p.a.; bei Baubeginn bzw. Vertragsschluss vom 01.10.2023 bis 30.09.2029
Wechsel zur linearen AfA möglich, wenn linear > degressiv
Die degressive AfA gilt für begünstigte Wohngebäude bei Baubeginn bzw. Vertragsschluss im gesetzlichen Zeitraum. Sie führt in den ersten Jahren zu höheren Abschreibungen als die lineare Methode. Maßgeblich sind die Angaben in § 7 Abs. 5a EStG. AfA erklärt
Sonder-AfA §7b EStG
Zusätzlich: 5% p.a. in den ersten 4 Jahren = 20% gesamt
Bemessungsgrenze: max. 4.000 €/m² Wohnfläche
Unter anderem: EH40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und fristgerechter Bauantrag bzw. Bauanzeige
Die Sonder-AfA nach §7b verlangt unter anderem eine begünstigte neue Mietwohnung, die erforderliche Energieeffizienz, die Kosten- und Bemessungsgrenzen sowie eine fristgerechte Bauanzeige bzw. einen Vertrag. Der Rechner ist eine Orientierung und ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Steuerersparnis
Steuerersparnis = AfA-Betrag × (Grenzsteuersatz + Soli-Aufschlag)
Soli-Aufschlag = Grenzsteuersatz × Soli-Satz
Effektiver Steuersatz = ESt-Satz × (1 + Soli-Satz)
Die Steuerersparnis ist die tatsächliche Liquiditätswirkung der AfA — nicht die AfA selbst. Bei 42% Steuersatz spart 1.000 € AfA genau 420 € Einkommensteuer (+ ggf. Soli). Diese Ersparnis ist realer Cashflow-Gewinn ohne Kapitaleinsatz. AfA erklärt
Kumulierte Steuerersparnis
Kumuliert Jahr N = Σ (AfA-Betrag Jahr i × Steuersatz) für i = 1 bis N
Lineare AfA: konstanter Betrag · Degressiv: fallend
Die 10-Jahres/Projektion zeigt den gesamten steuerlichen Vorteil über die erste Dekade. Bei der degressiven Methode ist die Ersparnis in den Anfangsjahren höher, fällt dann aber ab. Der optimale Wechselzeitpunkt zur linearen AfA wird berechnet. AfA erklärt
Amtliche Quellen: § 7 EStG · BMF-Kaufpreisaufteilung · BMF zu § 7b

AfA-Analyse

—
AfA-Satz
—
—
Steuerersparnis Jahr 1
—
—
AfA §7 Jahr 1
—
Steuerabzug p.a.
§7b Sonder-AfA
—
+4 Jahre zusätzlich
Gebäudewert
—
AfA-Bemessungsgrundlage
Gesamt-AfA Jahr 1
—
inkl. §7b
Kumulierte Steuerersparnis
Jahresplan (erste 5 Jahre)
Linear vs. Degressiv — Vergleich (Neubau ab 2024)

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AfA — der steuerliche Effekt

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WAS IST AfA?
Wertverlust als Steuervorteil

Das Gebäude (nicht das Grundstück) gilt steuerlich als sich abnutzendes Wirtschaftsgut. Dieser fiktive Wertverlust darf jährlich als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden — ohne dass tatsächlich Geld fließt. Bei 42% Grenzsteuersatz spart eine AfA von 9.600 € genau 4.032 € Steuern pro Jahr. AfA erklärt

AfA-SÄTZE
Drei Sätze, ein Baujahr entscheidet

Vor 1925: 2,5% über 40 Jahre. Baujahr 1925–2022: 2,0% über 50 Jahre. Neubau ab 2023: 3,0% über 33 Jahre. Für die degressive AfA sind zusätzlich der gesetzliche Baubeginn bzw. Vertragszeitraum maßgeblich. Der Grundstücksanteil wird vorab abgezogen — er darf nicht abgeschrieben werden. AfA erklärt · Grunderwerbsteuer erklärt

DEGRESSIVE AFA
5% vom Restbuchwert — neu und besser

Für begünstigte Wohngebäude mit Baubeginn bzw. wirksamem Vertrag im gesetzlichen Zeitraum kann statt der linearen AfA eine degressive AfA von 5% gewählt werden. Der Satz wird jährlich auf den sinkenden Restbuchwert angewendet, was in den ersten Jahren höhere Abzüge ergeben kann. Ein Wechsel von degressiv zu linear ist zulässig; die Eignung hängt vom Einzelfall ab. AfA erklärt

§7b SONDER-AfA
Bis zu +20% in 4 Jahren

Zusätzlich zur linearen AfA kann für begünstigte neue Mietwohnungen eine Sonder-AfA von bis zu 5% p.a. für vier Jahre möglich sein. Voraussetzung sind unter anderem der gesetzliche Bauantrags-/Bauanzeigezeitraum, die Kosten- und Bemessungsgrenzen, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und die entgeltliche Vermietung. Prüfen Sie die Voraussetzungen im Einzelfall anhand des in der Methodik verlinkten BMF-Schreibens zu §7b.

LINEAR vs. DEGRESSIV
Wann welche Methode?

Die degressive Methode liefert in den ersten Jahren höhere Abzüge, fällt aber mit dem Restbuchwert. Ein Übergang zur linearen AfA ist zulässig, wenn diese günstiger wird. Die §7b-Sonder-AfA knüpft an die lineare AfA nach §7 Abs. 4 EStG an; der Rechner kombiniert sie deshalb nicht mit der degressiven Methode. AfA erklärt

KAUFPREISAUFTEILUNG
Die AfA-Basis optimieren

Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA-Basis. In städtischen Lagen beträgt der Grundstücksanteil oft 30–50% — dann sinkt die abschreibbare Basis entsprechend. Ein Sachverständigengutachten kann helfen, einen marktgerechten (und für den Vermieter günstigen) Gebäudewert zu begründen. Das BMF stellt ein Onlinetool zur Kaufpreisaufteilung bereit. Grunderwerbsteuer erklärt · AfA erklärt

FAQ

Häufige Fragen

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien in Deutschland?
Die lineare AfA hängt vom Baujahr ab: Altbauten vor 1925: 2,5% p.a. über 40 Jahre, Bestandsgebäude 1925–2022: 2,0% p.a. über 50 Jahre und Neubauten ab 2023: 3,0% p.a. über 33 Jahre. Die degressive Methode beträgt 5% vom jeweiligen Restbuchwert, wenn ihre gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert — nicht der Kaufpreis. Der Grundstücksanteil wird vorab abgezogen. AfA erklärt · Grunderwerbsteuer erklärt
Was ist die degressive AfA und für wen lohnt sie sich?
Die degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG) kann für begünstigte Wohngebäude bei Baubeginn bzw. wirksamem Vertrag im gesetzlichen Zeitraum gewählt werden. Der Satz beträgt 5% vom sinkenden Restbuchwert: Bei 320.000 € Gebäudewert sind das im ersten Jahr 16.000 €, im zweiten Jahr 15.200 €. Ein Übergang zur linearen AfA ist zulässig. AfA erklärt
Was ist die §7b Sonder-AfA und wer kann sie nutzen?
Die §7b-Sonder-AfA kann für begünstigte neue Mietwohnungen zusätzlich zur linearen AfA bis zu 5% p.a. für vier Jahre ermöglichen. Die Voraussetzungen umfassen insbesondere den gesetzlichen Bauantrags-/Bauanzeigezeitraum, Kosten- und Bemessungsgrenzen, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse sowie die entgeltliche Vermietung. Für die verbindliche Einordnung gilt das in der Methodik verlinkte BMF-Anwendungsschreiben.
Kann ich Grundstück und Gebäude separat abschreiben?
Nein — nur das Gebäude. Das Grundstück gilt als nicht abnutzbar und darf nicht abgeschrieben werden. Der Kaufpreis muss auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden. Ist im Kaufvertrag keine Aufteilung vereinbart, gilt die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. Das BMF stellt dafür ein Online-Berechnungstool bereit. In Städten mit hohen Bodenpreisen (München, Frankfurt, Hamburg) kann der Grundstücksanteil 40–60% betragen — was die AfA-Basis deutlich reduziert. Grunderwerbsteuer erklärt · AfA erklärt
Ab wann beginnt die AfA?
Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung (§7 Abs. 1 EStG). Wird eine Immobilie im Oktober 2025 erworben, werden im Veranlagungsjahr 2025 nur 3/12 der Jahres/AfA (Oktober, November, Dezember) angesetzt. Die volle Jahres/AfA gilt ab dem Folgejahr. Beim Verkauf endet die AfA mit dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten. AfA erklärt
Was passiert mit der AfA beim Verkauf der Immobilie?
Die AfA mindert den Buchwert und kann damit den steuerlichen Gewinn bei einem Verkauf innerhalb einer maßgeblichen Haltefrist beeinflussen. Es gibt keine pauschale, eigenständige „AfA-Recapture“-Steuer wie in manchen anderen Systemen; die Behandlung hängt vom konkreten Sachverhalt ab. Lassen Sie einen geplanten Verkauf steuerlich prüfen. Renditerechner · AfA erklärt