DE Glossar

Steuerliche Abschreibung von Immobilien über die Nutzungsdauer. Vermieter können die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks) jährlich als Werbungskosten absetzen und so die Steuerlast erheblich reduzieren. Eine nicht-zahlungswirksame Abschreibung, die den Cashflow nicht beeinflusst.

Sicherungseintrag im Grundbuch, der das Eigentumsübertragungsrecht des Käufers sichert, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde — noch bevor das Eigentum tatsächlich übertragen ist. Schützt den Käufer vor Doppelverkauf oder Belastungen durch den Verkäufer in der Zwischenzeit.

Das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Beleihungswert der Immobilie. Bestimmt maßgeblich den Zinssatz. Banken beleihen in Deutschland typischerweise bis zu 80% des Beleihungswerts günstig — darüber wird ein Risikoaufschlag fällig.

Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist, gelten besondere Regeln zur Maklerprovision. Je nach Vereinbarung muss der Verkäufer mindestens die Hälfte tragen; der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Die Höhe der Provision ist nicht bundesweit gesetzlich gedeckelt und variiert regional.

Die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, bewertet u.a. durch den SCHUFA-Score. Ein Score über 97% gilt als sehr gut und führt zu den besten Zinskonditionen. Negative Einträge (Mahnbescheide, Zahlungsausfälle) können eine Finanzierung erheblich verteuern oder unmöglich machen.

Der aus eigenen Mitteln finanzierte Anteil beim Immobilienkauf. Empfehlung: mindestens 20% des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) aus Eigenkapital finanzieren. Kaufnebenkosten können nicht über das Darlehen finanziert werden.

Der tatsächliche Gesamtkostensatz eines Darlehens, der alle Kosten einschließt — nicht nur den Nominalzins. Laut EU-Verbraucherkreditrichtlinie müssen Banken den Effektivzins ausweisen. Basis für den Vergleich verschiedener Kreditangebote.

Landessteuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien, die beim Kauf einmalig anfällt. Die Sätze variieren je nach Bundesland erheblich — von 3,5% in Bayern bis zu 6,5% in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.

Öffentliches Register beim Amtsgericht, in dem alle Grundstücke und Immobilien mit ihren Eigentümern, Belastungen (Hypotheken, Grundschulden) und Rechten eingetragen sind. Die Eintragung ins Grundbuch ist konstitutiv — erst mit der Eintragung wird man rechtlicher Eigentümer.

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — ohne Kosten. Die Nettomietrendite zieht alle Bewirtschaftungskosten ab und ist deutlich aussagekräftiger. Guter Richtwert: Nettomietrendite über 4% in gefragten Lagen, über 5–6% in B-Städten.

Jährliche Steuer auf Grundbesitz, erhoben von den Gemeinden. Seit der Grundsteuerreform 2025 wird sie nach neuen Berechnungsgrundlagen ermittelt (Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde). Bei Vermietung grundsätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar.

Monatliche Zahlung der Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Deckung gemeinschaftlicher Kosten (Versicherung, Hausmeister, Rücklage, Verwaltung). Typisch 2,50–4,00 €/m² pro Monat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung immer die aktuellen Hausgeldabrechnungen und Protokolle prüfen.

Alle zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis. In Deutschland besonders hoch im internationalen Vergleich — je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen 9% und 15% des Kaufpreises. Müssen vollständig aus Eigenkapital bestritten werden.

Zeitraum ohne Mieter und damit ohne Mieteinnahmen. In einer seriösen Renditeberechnung sollte ein Leerstandsrisiko von 4–8% der Jahreskaltmiete (ca. 0,5–1 Monat) eingeplant werden. In stark nachgefragten Städten deutlich niedriger; in ländlichen Regionen deutlich höher.

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung von Immobilienkäufen gesetzlich vorgeschrieben. Notargebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt — ca. 1,0–1,5% des Kaufpreises für Beurkundung und Grundbuchvollzug zusammen. Nicht verhandelbar.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen: Zusätzlich zur regulären oder degressiven AfA können in den ersten vier Jahren bis zu 5% jährlich geltend gemacht werden. Für den aktuellen Förderzeitraum gelten unter anderem ein Bauantrag beziehungsweise eine Bauanzeige zwischen 2023 und September 2029, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, Kosten- und Vermietungsvoraussetzungen.

Der Sollzins ist der vereinbarte Zinssatz auf das Darlehen (ohne weitere Kosten). Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate, der den Schuldenstand reduziert. Bei 1% Anfangstilgung und 3,5% Zinsen dauert die vollständige Rückzahlung über 40 Jahre — daher empfehlen Experten mindestens 2–3% Anfangstilgung.

Alle Aufwendungen zur Erzielung von Mieteinnahmen können steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden: Zinsen auf das Darlehen (nicht die Tilgung), Hausgeld (nicht umlagefähige Anteile), Versicherungen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Steuerberatung und die AfA. Führt häufig zu einem steuerlichen Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet wird.

Der Mietspiegel dokumentiert die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Für Städte über 50.000 Einwohner ist seit 2022 ein qualifizierter Mietspiegel verpflichtend. Bei Neuvermietung in Mietpreisbremsen-Gebieten darf die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzins unveränderlich festgeschrieben ist. In Deutschland typisch 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung muss neu verhandelt werden (Anschlussfinanzierung) — zum dann geltenden Marktzins. Längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag.

Von der WEG angesammeltes Kapital für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums. Die Bildung einer angemessenen Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 19 WEG). Beim Kauf einer ETW unbedingt den Kontostand der Rücklage prüfen — eine niedrige Rücklage deutet auf kommende Sonderumlagen hin.