Wohnen in Deutschland · Selbst genutztes Wohneigentum

Mieten oder Kaufen Rechner

Vergleichen Sie, welches Vermögen nach Kaufnebenkosten, Finanzierung und laufenden Ausgaben bleibt. Beide Optionen starten mit demselben Kapital und erhalten dasselbe monatliche Budget.

16 BundesländerGleiche BudgetbasisVerkaufskosten enthaltenPDF-Bericht

Erstellt und redaktionell geprüft vom MMDAI-Redaktionsteam am 14. Oktober 2026 anhand der Ländersteuersätze, des GNotKG und von § 23 EStG. Die Ergebnisse sind Bildungs- und Orientierungswerte, keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Ihr Wohnszenario

Wohnen und Vergleich

Bundesland

Der Steuersatz folgt dem gewählten Bundesland.

Kaufpreis

Preis einer mit der Mietwohnung vergleichbaren Immobilie.

Monatliche Kaltmiete

Vergleichbare Verbrauchskosten nicht zusätzlich einrechnen.

Vergleichszeitraum

Vergleich an Jahresenden; 1 bis 50 Jahre.

Finanzierung und laufende Kosten

Eigenkapital auf den Kaufpreis

Kaufnebenkosten kommen zusätzlich hinzu. Höchstens der Kaufpreis.

Jährlicher Sollzins

Konstanter Sollzins über den gesamten Vergleich.

Anfängliche jährliche Tilgung

Mit dem Sollzins bestimmt sie die anfängliche Monatsrate.

Zusätzliche monatliche Eigentümerkosten

Instandhaltung und zusätzliche Eigentümerausgaben; nicht das gesamte Hausgeld doppelt zählen.

Jährliche Änderung der Eigentümerkosten

Nominale Änderung; auch negative Werte sind möglich.

Wertentwicklung und Geldanlage

Jährliche Immobilienwertänderung

Planungsannahme, keine Marktprognose.

Jährliche Mietänderung

Änderung der Kaltmiete ab dem nächsten Jahr.

Jährliche Nettoanlagerendite

Nach Kosten und Steuern der Geldanlage, vor Inflation.

Kauf- und Verkaufskosten

Notarkosten

Planungswert vom Kaufpreis; keine gesetzliche Pauschale.

Grundbuchkosten

Planungswert vom Kaufpreis; tatsächliche Gebühren nach Geschäftswert.

Maklerprovision des Käufers

Ihr vertraglicher Anteil einschließlich Umsatzsteuer; ohne Makler 0.

Verkaufskosten vom Immobilienwert

Zum Vergleich wird ein Verkauf am jeweiligen Jahresende angenommen.

Zusätzliche feste Ausstiegskosten

Zusätzlich zu den prozentualen Verkaufskosten; heutiger fester Planungsbetrag.

Zinsen und Wertentwicklungen sind Annahmen, keine Prognosen.

Wie dieser Rechner funktioniert — Formeln & Quellen

Startkapital und Kaufnebenkosten

Darlehen = Kaufpreis − Eigenkapital auf den Kaufpreis
Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + Käuferprovision
Startkapital = Eigenkapital + Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer folgt dem Bundesland; die übrigen Prozentsätze sind Planungswerte, keine gesetzlichen Pauschalen. Beide Optionen beginnen mit demselben Startkapital.

Darlehen und Monatsrate

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 1.200
Monatszinsen = Restschuld × Sollzins ÷ 1.200
Tilgung = Monatsrate − Monatszinsen

Sollzins und anfängliche Tilgung werden als jährliche Prozentwerte eingegeben. Zinsen fallen monatlich auf die Restschuld an; die übrige Rate tilgt den Kredit. Die letzte Zahlung ist auf Restschuld plus Monatszinsen begrenzt. Ohne Darlehen fällt keine Kreditrate an. Bei 0 % Tilgung und positivem Sollzins bleibt die Restschuld ohne andere Zahlungen unverändert.

Gleiches Monatsbudget und Geldanlage

Wohnausgaben Kaufen = Kreditrate + zusätzliche Eigentümerkosten
Wohnausgaben Mieten = Kaltmiete
Monatliche Anlagerendite = (1 + jährliche Nettoanlagerendite ÷ 100)^(1/12) − 1

Das monatliche Budget ist für beide Optionen gleich hoch. Wer weniger für das Wohnen ausgibt, legt die Differenz jeweils am Monatsende an. Das Mieterkapital beginnt mit dem gemeinsamen Startkapital; die Käuferseite startet ohne zusätzliche Geldanlage.

Vermögen an den Jahresenden

Immobilienvermögen = Immobilienwert − Verkaufskosten − Restschuld
Vermögen Kaufen = Immobilienvermögen + zusätzlich angelegtes Geld
Vermögen Mieten = angelegtes Startkapital + weitere Anlagen + Anlageertrag

Immobilienwert, Kaltmiete und Eigentümerkosten ändern sich jährlich nach Ihren Eingaben. Die erste Änderung der Miete und der laufenden Kosten gilt ab dem zweiten Jahr. Alle Zwischenschritte rechnen ungerundet; nur die Anzeige wird gerundet.

Annahmen und Grenzen

Das Modell rechnet nominal, bei konstantem Sollzins und durchgehender Selbstnutzung. Keine Anschlussfinanzierung, Sondertilgung, Förderung, Umzugs- oder Einrichtungskosten, individuelle Liquiditätsreserve oder Vermietungssteuer. Eine Steuer auf den angenommenen Verkauf wird nicht berechnet; § 23 EStG enthält eine Ausnahme für die dort geregelte Eigennutzung. Der Rechner prüft Ihre tatsächliche Nutzung oder steuerliche Berechtigung nicht. Die Nettoanlagerendite ist bereits nach Anlagekosten und Steuern einzugeben; Inflation wird nicht zusätzlich abgezogen.

Empfindlichkeit des Ergebnisses

Prüfen Sie auch fallende Immobilienwerte, höhere Eigentümerkosten und niedrigere Anlageerträge. Eine niedrige Monatsrate beweist keine langfristige Vorteilhaftigkeit. Vergleichen Sie tatsächlich ähnliche Wohnungen und zählen Sie umlagefähige Betriebskosten nicht doppelt. Ein Jahresvorsprung kann später wieder verschwinden.

Amtliche Quellen: LfSt Bayern — Grunderwerbsteuer · DNotI — Ländersteuersätze · § 3 GNotKG · § 656c BGB · § 23 EStG

Ihr Vermögensvergleich

Ihr Ergebnis

—

Vermögensunterschied am gewählten Ende

Nominale Eurobeträge, auf Cent gerundet. Der zugehörige Artikel rundet seine Anzeigen auf volle Euro. Ein positives Ergebnis ist keine Kaufempfehlung. Persönliche Liquiditätsreserven sind nicht enthalten.

Vermögen Kaufen

—

Nach Verkaufskosten und Restschuld

Vermögen Mieten

—

Mit Anlage der Budgetdifferenzen

Gemeinsames Startkapital

—

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Kreditrate zu Beginn

—

Zinsen und Tilgung pro Monat

Kaufnebenkosten und Startkapital

Grunderwerbsteuer—

Notarkosten—

Grundbuchkosten—

Maklerprovision des Käufers—

Kaufnebenkosten insgesamt—

Eigenkapital auf den Kaufpreis—

Startkapital für beide Optionen—

Darlehen beim Kauf—

Monatliche Ausgaben zu Beginn

Kreditrate—

Kaufen einschließlich Eigentümerkosten—

Kaltmiete—

Anlage Mieterseite zu Beginn—

Vermögen beim Kaufen am gewählten Ende

Angenommener Immobilienwert—

Abzüglich Verkaufskosten—

Abzüglich Restschuld—

Immobilienvermögen nach Ausstieg—

Zusätzlich angelegtes Geld—

Vermögen Kaufen insgesamt—

Vermögen beim Mieten am gewählten Ende

Angelegtes Startkapital—

Zusätzlich angelegte Budgetdifferenzen—

Anlageertrag oder Anlageverlust—

Vermögen Mieten insgesamt—

Kumulierte Zahlungen

Kreditraten insgesamt—

Davon Zinsen—

Davon Tilgung—

Zusätzliche Eigentümerkosten—

Kaltmieten insgesamt—

Jahresübersicht: Kaufen / Mieten / Vorteil Kaufen

Ausgewählte Jahresenden einschließlich des ersten Jahres, des gewählten Endes und eines möglichen ersten Gleichstands. Verkaufskosten und Restschuld sind bereits abgezogen.

Jahr	Kaufen	Mieten	Vorteil Kaufen

Die Kreditraten und laufenden Kosten werden nicht nochmals vom Endvermögen abgezogen. Sie sind bereits in der Restschuld und den angelegten Budgetdifferenzen berücksichtigt. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und zugleich eine tatsächliche Zahlung.

Excel-Rechner für Immobilien

Weitere Excel-Rechner für Kaufnebenkosten, Rendite und Abschreibung finden Sie im MMDAI-Katalog.

Excel-Rechner ansehen

Verstehen, bevor Sie entscheiden

Mieten oder kaufen — was zählt?

Kosten, Liquidität und Vermögen sind unterschiedliche Größen. Diese sechs Punkte helfen, Ihre Annahmen einzuordnen.

STARTKAPITAL

Kapital gleich behandeln

Beim Kauf bezahlen Sie Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Beim Mieten bleibt genau dieses Kapital zur Anlage frei. Eine persönliche Liquiditätsreserve ist zusätzlich einzuplanen.

FINANZIERUNG

Zinsen und Tilgung trennen

Zinsen sind Finanzierungskosten. Tilgung verringert die Restschuld und baut Immobilienvermögen auf. Trotzdem muss die vollständige Kreditrate monatlich bezahlt werden.

MONATSBUDGET

Die Differenz anlegen

Wer monatlich weniger für das Wohnen ausgibt, legt die Differenz an. Das kann die Mieterseite oder die Käuferseite sein. Nach vollständiger Tilgung entfällt die Kreditrate.

GELDANLAGE

Netto statt brutto rechnen

Geben Sie die Anlagerendite nach Kosten und Steuern ein. Beide Optionen verwenden denselben Wert. Die Rechnung ist nominal; Inflation wird nicht zusätzlich abgezogen.

WERTENTWICKLUNG

Annahmen prüfen

Künftige Immobilienpreise, Mieten und Kosten sind ungewiss. Prüfen Sie auch fallende Immobilienwerte, höhere Eigentümerkosten und niedrigere Anlageerträge.

AUSSTIEGSKOSTEN

Restschuld berücksichtigen

Immobilienvermögen entspricht dem angenommenen Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten und Restschuld. Ein negativer Wert bedeutet, dass der Verkauf Schulden und Kosten nicht vollständig deckt.

FAQ

Häufige Fragen

Wie werden Kaufen und Mieten fair verglichen?

Beide Optionen beginnen mit demselben Kapital: Eigenkapital auf den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Wer monatlich weniger für das Wohnen ausgibt, legt die Differenz mit derselben Nettoanlagerendite an.

Ist der erste Vorsprung ein garantierter Break-even?

Nein. Der Rechner prüft Jahresenden. Ein Vorsprung kann später wieder verschwinden; zukünftige Immobilienpreise, Mieten und Anlageerträge sind ungewiss.

Sind Notar- und Maklerkosten gesetzlich fest vorgegeben?

Die Prozentsätze sind frei gewählte Planungswerte. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Geschäftswert und dem GNotKG; Ihre Käuferprovision hängt vom Vertrag ab.

Kann ich mein Szenario aus dem Artikel übernehmen?

Ja. Klicken Sie im Artikel auf „Szenario im Rechner öffnen“. Der Rechner übernimmt alle aktuellen Artikelwerte vollständig und berechnet damit Ihr Ergebnis.

Ist dieser Rechner auch für Vermietung geeignet?

Nein. Er vergleicht durchgehend selbst genutztes Wohneigentum mit Mieten. Vermietungssteuern, AfA und Vermieter-Cashflow gehören in den Immobilien-Renditerechner.