Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibung, die Vermieter jährlich als Werbungskosten geltend machen können. Sie soll den wirtschaftlichen Wertverlust eines Gebäudes durch Nutzung und Alterung steuerlich abbilden — obwohl Immobilien in der Realität oft im Wert steigen. Das Finanzamt gewährt die Abschreibung dennoch und schafft damit einen nicht-zahlungswirksamen Steuerabzug, der die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich senkt.
Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Der Grundstücksanteil muss vom Kaufpreis herausgerechnet werden. In deutschen Großstädten kann dieser Anteil 30–50 % betragen, was die AfA-Bemessungsgrundlage entsprechend reduziert.
Die drei AfA-Formen im Überblick
| AfA-Form | Satz | Laufzeit | Gilt für | Status 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Lineare AfA | 2 % / Jahr | 50 Jahre | Fertigstellung 1925–2022 | Aktiv |
| Lineare AfA (Neubau) | 3 % / Jahr | 33⅓ Jahre | Fertigstellung ab 2023 | Aktiv |
| Lineare AfA (Altbau) | 2,5 % / Jahr | 40 Jahre | Gebäude vor 1925 | Aktiv |
| Degressive AfA | 5 % vom Restbuchwert | Wechsel zur linearen AfA möglich | Qualifizierte Wohngebäude im gesetzlichen Zeitfenster | Aktiv |
| §7b Sonder-AfA | 5 % / Jahr × 4 Jahre | 4 Jahre (20 %) | Neubau Mietwohnungen (Bedingungen) | Verlängert bis 2029 |
Lineare AfA — der Standard für Vermieter
Die lineare AfA ist die Standardform für Bestandsimmobilien. Der Abschreibungssatz beträgt gleichmäßig 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes — inklusive anteiliger Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), aber ohne Grundstücksanteil.
Degressive AfA — für Neubauten ab Oktober 2023
Die degressive AfA gilt für qualifizierte Wohngebäude, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder der wirksame Kaufvertrag innerhalb dieses Zeitfensters geschlossen wurde. Der Satz beträgt 5 % pro Jahr vom jeweils verbleibenden Buchwert (degressiv), nicht vom ursprünglichen Anschaffungswert.
Die degressive AfA erzeugt in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen und damit eine stärkere Steuerentlastung am Anfang des Investitionszeitraums. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich — umgekehrt nicht.
§7b Sonder-AfA — maximale Förderung für Neubauvermietung
Die §7b Sonder-AfA erlaubt zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr über vier Jahre auf die begünstigte Bemessungsgrundlage. Sie gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen:
Voraussetzungen §7b
- Neue Mietwohnung; bei Erwerb bis Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft
- Bauantrag oder Bauanzeige vom 01.01.2023 bis 30.09.2029
- Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und Qualitätssiegel
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 5.200 €/m²
- Entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung/Herstellung und neun Folgejahren
Steuerliche Wirkung §7b
- Sonder-AfA zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA
- 20 % Abschreibung in Jahren 1–4
- Hohe Anfangsverluste aus Vermietung
- Verluste verrechenbar mit anderen Einkünften
- Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 €/m² Wohnfläche
- Bei Pflichtverletzung kann die Sonder-AfA rückgängig gemacht werden
Grundstücksanteil richtig bestimmen
Da der Grundstücksanteil nicht abschreibbar ist, lohnt es sich, ihn möglichst präzise zu ermitteln. Das Finanzamt akzeptiert grundsätzlich die Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises (BMF-Excel-Tool). Alternativ kann ein Gutachter eine individuelle Aufteilung erstellen — besonders sinnvoll in Lagen, wo der Bodenrichtwert niedrig ist und ein größerer Gebäudeanteil steuerlich günstiger wäre.
Die AfA ist der wichtigste steuerliche Hebel für Vermieter in Deutschland — eine jährliche nicht-zahlungswirksame Abschreibung, die die Steuerlast auf Mieteinnahmen dauerhaft senkt. Neubauvermietung mit §7b Sonder-AfA kann in den ersten vier Jahren Steuerersparnisse von 40.000–80.000 € erzeugen — vorausgesetzt, die Kostengrenzen und Haltefristen werden eingehalten. Die korrekte Bestimmung des Grundstücksanteils ist dabei genauso wichtig wie die Wahl der AfA-Form. Ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater sollte die Berechnung begleiten.