Mietrendite, Steuergewinn und verfügbares Geld
Die Bruttorendite setzt die vereinbarte Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie sagt wenig darüber aus, was Sie tatsächlich behalten. Leerstand und Eigentümerkosten verkleinern den operativen Überschuss. Erst nach Kreditraten, Einkommensteuer und einer zusätzlichen Rücklage zeigt sich, ob die Vermietung Geld für Ihren Haushalt liefert oder laufende Zuschüsse benötigt.
Für die Steuer zählt ein anderer Betrag: Zinsen und abzugsfähige Ausgaben mindern die Einkünfte, außerdem die Gebäudeabschreibung (AfA). Die Tilgung gehört nicht dazu. Eine Immobilie kann deshalb steuerlich einen Verlust ausweisen und trotzdem Geld kosten — oder einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen, obwohl nach Tilgung kaum Geld übrig ist.
Ihr Vermietungsszenario
Die unterstrichenen Werte sind ein veränderbares Ausgangsbeispiel. Das Modell betrachtet ein volles Jahr einer dauerhaft zur üblichen Marktmiete angebotenen Wohnung im Privatvermögen, ohne Eigennutzung. Betriebskostenvorauszahlungen und die dazugehörigen umlagefähigen Ausgaben bleiben außen vor; tragen Sie nur Kosten ein, die Sie selbst tragen. Bei Leerstand wird eine fortbestehende Vermietungsabsicht unterstellt.
Von der Kaltmiete zum operativen Überschuss
Miete und Eigentümerkosten
Bei 30 Tagen Leerstand werden 15.419,18 € Kaltmiete erwartet. Nach Verwaltung, laufenden Eigentümerkosten und bezahlten Reparaturen bleiben 11.385,64 € im Jahr vor Kredit und Steuer.
Die Kreditrate ist mehr als der Zinsaufwand
Finanzierung im ersten vollen Jahr
Die Jahresraten von 11.550,00 € enthalten 7.281,97 € Zinsen und 4.268,03 € Tilgung. Die Restschuld beträgt nach zwölf Monatsraten 205.731,97 €. Beim Kauf werden 120.000,00 € eigene Mittel für Preisanteil und Nebenkosten benötigt.
Welcher Teil der Miete wird besteuert?
Überschuss für die Einkommensteuer
Nach Zinsen und 4.800,00 € AfA beträgt das steuerliche Ergebnis -696,32 €. Daraus werden 0,00 € zusätzliche Einkommensteuer geschätzt. Der steuerliche Verlust wird angezeigt, aber keine Erstattung oder Verrechnung mit anderem Einkommen vorausgesetzt.
Was bleibt nach allen Zahlungen?
Verfügbares Geld und Rendite
Im Jahr bleiben -764,36 € nach Kredit, geschätzter Einkommensteuer und Rücklage. Die operative Nettorendite vor Finanzierung und Steuer beträgt 3,45 % auf 330.000,00 € Gesamtkosten. Der verfügbare Betrag entspricht -0,64 % der eigenen Anfangsmittel; die Tilgung ist darin nicht als verfügbarer Ertrag enthalten.
Zusätzliches Geld nötig
Sie müssen durchschnittlich 63,70 € pro Monat zuschießen, um Eigentümerkosten, Kreditraten, geschätzte Einkommensteuer und Rücklage zu decken. Prüfen Sie Miete, Leerstand, Kosten und Finanzierung.
Bezahlte Kosten sind etwas anderes als eine Rücklage
Zu den laufenden Eigentümerkosten gehören hier zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, von Ihnen getragene Versicherungen und Grundsteuer sowie andere laufende Werbungskosten. Erfassen Sie denselben Betrag nicht zugleich als Verwaltung, laufende Kosten und Reparatur. Durchlaufende Betriebskosten erhöhen hier weder Einnahmen noch Ausgaben.
Die Reparatureingabe setzt voraus, dass die Arbeiten im betrachteten Jahr bezahlt und sofort als Werbungskosten abziehbar sind. Erweiterungen und aktivierungspflichtige Modernisierungen gehören nicht in dieses Feld. Auch anschaffungsnahe Herstellungskosten sind zu prüfen: Bei bestimmten Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung greift eine Grenze von 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gerechnet ohne Umsatzsteuer.
Eine zusätzliche Rücklage bleibt für spätere Ausgaben gebunden und ist hier keine steuerliche Ausgabe. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft reicht die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage noch nicht zum Werbungskostenabzug; entscheidend ist die Verwendung für entsprechende Maßnahmen. Wenn Sie eine solche Einzahlung bei der Rücklage erfassen, zählen Sie sie nicht nochmals zu den laufenden Kosten.
AfA senkt den Steuergewinn, nicht die Kreditrate
Die lineare AfA wird auf die steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes berechnet. Grund und Boden zählt nicht dazu; anteilige Kaufnebenkosten können zur Gebäudebasis gehören. Die übliche lineare AfA beträgt 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023. Maßgeblich ist die Fertigstellung, nicht das Jahr Ihres Kaufs.
Der Abzug wird auf den noch nicht abgeschriebenen Gebäudewert begrenzt. Bei bereits vollständig abgeschriebenen Gebäuden tragen Sie dort null ein. Die steuerliche Basis ändert sich nicht automatisch, wenn Sie einen anderen Kaufpreis testen: Eine belastbare Kaufpreisaufteilung muss separat angepasst werden. Degressive AfA, Sonderabschreibungen, kürzere nachgewiesene Nutzungsdauern und ein unterjähriger Erwerb sind nicht abgebildet.
Der Grenzsteuersatz ist eine Schätzung
Ein positiver Vermietungsüberschuss wird hier mit Ihrem eingegebenen Grenzsteuersatz multipliziert. Der tatsächliche zusätzliche Steuerbetrag folgt dem Einkommensteuertarif und Ihren übrigen Verhältnissen; Ihr durchschnittlicher Steuersatz auf das gesamte Einkommen ist dafür nicht automatisch passend. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht enthalten.
Bei einem Verlust zeigt das Modell null zusätzliche Einkommensteuer und keine Erstattung. Eine mögliche Entlastung durch andere Einkünfte ist gesondert zu prüfen. Ebenso sind verbilligte Vermietung, Eigennutzung und fehlende Einkünfteerzielungsabsicht gesonderte Fälle; die volle Abziehbarkeit der hier eingetragenen Kosten wird dann nicht einfach vorausgesetzt.
Wie Sie das Ergebnis für Ihre Entscheidung nutzen
Ändern Sie zunächst Kaltmiete und Leerstand anhand des konkreten Objekts. Prüfen Sie danach Hausgeldabrechnung, Reparaturbedarf und Kreditangebot. Eine positive operative Rendite reicht nicht, wenn die Finanzierung den Überschuss aufbraucht. Ein negativer verfügbarer Betrag verlangt zusätzliches Haushaltsgeld; eine spätere Wertsteigerung bezahlt die heutigen Raten nicht.
Der Monatsbetrag ist ein Jahresdurchschnitt. Reparaturen, Steuervorauszahlungen und Leerstand können einzelne Monate deutlich stärker belasten. Die ausgewiesene Rendite auf eigene Anfangsmittel beschreibt den verfügbaren Geldbetrag im Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Kapital; sie enthält weder Tilgungsvermögen noch Wertänderungen oder Verkaufskosten.
Methodik
Die Rechnung verteilt die Jahreskaltmiete auf 365 Tage, zieht Eigentümerkosten ab und berechnet zwölf Monatsraten eines Annuitätendarlehens mit unverändertem Zins. Steuerlich werden Kosten, tatsächliche Kreditzinsen und begrenzte lineare AfA abgezogen. Der positive Überschuss mal Grenzsteuersatz ergibt die geschätzte Einkommensteuer. Verfügbar bleibt der operative Überschuss abzüglich vollständiger Raten, Rücklage und dieser Steuer.