Un loyer encaissé n’est pas encore un revenu disponible
Le loyer convenu finance d’abord la vacance, la gestion et les frais qui restent à votre charge. Avec une hypothèque, il faut aussi payer l’intérêt et l’amortissement. L’impôt sur le revenu et une réserve pour les travaux à venir réduisent encore la somme que vous pouvez utiliser. Le rendement brut ne suffit donc pas à répondre à la question : combien me reste-t-il réellement ?
Ce scénario concerne un logement suisse entièrement loué et détenu dans la fortune privée. Utilisez le loyer net, hors charges refacturées au locataire. Les dépenses remboursées séparément par celui-ci ne doivent pas être comptées une seconde fois dans vos frais. Le financement est amorti directement ; le modèle ne simule pas un amortissement indirect au moyen de la prévoyance.
Trésorerie et résultat fiscal ne sont pas identiques
L’amortissement direct consomme de l’argent et réduit l’hypothèque. Il n’est pas une charge courante déductible du revenu. De même, une simple réserve mise de côté n’est pas encore une facture payée et déductible. L’entretien, l’assurance du bâtiment et la gestion peuvent en revanche être admis selon les règles applicables. Les travaux apportant une plus-value ne se traitent pas comme ceux qui maintiennent la valeur.
Séparez donc les frais fiscalement admis dans votre situation des autres paiements. Pour une propriété par étages, retenez vos propres parts de dépenses. Une contribution à un fonds de rénovation n’est pas automatiquement une réserve libre supplémentaire : évitez de la compter deux fois et vérifiez son traitement fiscal.
Construisez votre scénario locatif
Les chiffres soulignés forment un exemple de départ modifiable. Remplacez-les par votre loyer, vos factures et vos conditions de financement. Les feuilles de calcul et le montant mensuel disponible suivent les mêmes saisies.
Du loyer net au résultat d’exploitation
Après 30 jours de vacance, les loyers prévus sont 33 041.10 CHF. Les 8 352.05 CHF de frais courants, gestion comprise, laissent 24 689.04 CHF avant financement et impôt sur le revenu.
L’intérêt coûte, l’amortissement constitue du patrimoine
L’hypothèque est de 520 000.00 CHF. L’intérêt annuel sur cette dette initiale est 13 000.00 CHF ; 5 200.00 CHF d’amortissement direct réduisent la dette à 514 800.00 CHF. Au total, 18 200.00 CHF sont versés à la banque. L’intérêt n’est pas recalculé en cours d’année.
Quel montant est retenu pour l’impôt ?
Les loyers sont diminués de 7 752.05 CHF de frais supposés déductibles et de 13 000.00 CHF d’intérêts admis. Le solde est 12 289.04 CHF. Seul un montant positif est taxé au taux saisi ; aucune économie d’impôt liée à un solde négatif n’est présumée.
Ce qui reste après impôt et réserve
Après les frais courants, l’intérêt, l’amortissement direct, 3 686.71 CHF d’impôt estimé sur le revenu et 2 000.00 CHF de réserve, il reste 802.33 CHF par an. Le rendement de trésorerie rapporte ce montant aux 304 000.00 CHF de fonds propres engagés, frais d’achat compris.
C’est une moyenne annuelle, pas un versement mensuel garanti. Gardez des liquidités pour les impôts, les réparations et les interruptions de location.
L’amortissement devient du patrimoine, la réserve reste affectée
Un faible revenu disponible peut coexister avec une constitution de patrimoine grâce à l’amortissement. Ce remboursement reste ensuite immobilisé dans le bien : ce n’est pas un revenu à dépenser. À l’inverse, la réserve reste sur un compte, mais doit pouvoir payer les réparations prévues. Elle ne doit pas simultanément financer votre budget personnel.
Les frais d’achat augmentent le capital engagé, mais ne sont pas soustraits à nouveau du loyer chaque année. Une hausse de valeur ou une revente ne font pas partie de ce rendement de trésorerie. Avec un financement intégral et aucun frais d’achat, le rendement des fonds propres n’est pas calculable, même si un excédent mensuel existe.
Adapter l’impôt à votre situation
Le taux saisi est votre estimation de la charge supplémentaire fédérale, cantonale et communale, pas un taux suisse unique sur les loyers. Vos autres revenus, votre domicile et votre situation personnelle modifient le calcul réel. Une éventuelle charge d’impôt sur la fortune doit aussi être estimée séparément et inscrite parmi les autres paiements.
Le modèle retient des frais effectifs supposés déductibles, sans appliquer un forfait d’entretien. La part des intérêts saisie doit correspondre à la déduction admise dans les limites applicables à l’ensemble du ménage. La feuille ne vérifie pas cette limite. Un solde fiscal négatif donne ici zéro impôt supplémentaire, sans présumer un remboursement.
Et après la réforme fiscale ?
La réforme de l’imposition du logement entre en vigueur le 1er janvier 2029. L’entretien des biens loués restera en principe déductible ; la déduction des intérêts dépendra du rapport entre les immeubles loués et la fortune totale. Ce scénario utilise les principes actuels et ne calcule pas un cas fiscal à partir de 2029. L’usage personnel, l’usage mixte et une location commerciale demandent un examen distinct.
Méthodologie
Loyer annuel × fraction louée d’une année de 365 jours, moins frais courants, intérêt, amortissement direct, impôt estimé sur le revenu et réserve. L’intérêt et l’amortissement sont calculés sur l’hypothèque initiale, comme dans le calculateur suisse de rendement. La baisse de l’intérêt en cours d’année, les changements de taux, les impayés malgré un contrat, la progression fiscale personnelle et la revente ne sont pas simulés.