Combien faut-il avoir de côté pour acheter une maison ou un appartement en Suisse ? Le point de départ courant est un financement allant jusqu'à 80 % de la valeur retenue par la banque, mais « 20 % de fonds propres » n'est pas toujours le montant réellement disponible à prévoir. Il faut distinguer la valeur de nantissement du prix, identifier la part qui ne peut pas venir du 2e pilier et ajouter les frais d'acquisition. Dans l'exemple entièrement modifiable ci-dessous, un bien de 900'000 CHF, valorisé 900'000 CHF par la banque, exige 180'000 CHF sur le prix et 207'000 CHF frais inclus.
Les « 20 % » répondent seulement à une partie de la question
| Élément | Ce qu'il finance | Pourquoi il peut changer |
|---|---|---|
| Fonds propres sur le prix | Part du prix non couverte par l'hypothèque | Taux de financement et valeur retenue |
| Part hors 2e pilier | Socle de fonds propres exigé sans avoir LPP | Valeur de nantissement et écart de prix |
| Écart de valorisation | Prix supérieur à la valeur de nantissement | Estimation indépendante de la banque |
| Frais d'acquisition | Notaire, registre, droits ou émoluments et autres frais | Canton, commune, bien et opération |
Valeur de nantissement : le nombre choisi par la banque
La valeur de nantissement est la valeur prudente acceptée comme garantie par la banque. Elle ne correspond pas nécessairement au prix accepté entre vendeur et acheteur. Le modèle applique le financement au plus petit montant entre les deux. Lorsque la banque retient une valeur inférieure au prix, toute la différence échappe au financement hypothécaire et augmente immédiatement l'apport nécessaire.
Quels fonds propres peuvent venir du 2e pilier ?
Pour un logement principal, les standards minimaux reconnus par la FINMA exigent qu'au moins 10 % de la valeur de nantissement proviennent de moyens qui ne sont pas issus du retrait anticipé ou de la mise en gage du 2e pilier. Si le prix dépasse la valeur de nantissement, cet écart doit lui aussi être couvert sans le 2e pilier. Le pilier 3a, l'épargne, certains titres, donations ou prêts postposés peuvent entrer dans l'analyse, mais la banque vérifie leur admissibilité. Utiliser la prévoyance réduit ou immobilise un capital destiné à la retraite : ce n'est pas une source gratuite.
Les frais s'ajoutent à l'apport
Les droits de mutation, émoluments du registre foncier, frais de notaire, constitution des cédules hypothécaires et autres coûts diffèrent selon le canton et le dossier. C'est pourquoi le taux de frais reste modifiable au lieu de prétendre donner un pourcentage suisse universel. Demandez un décompte au notaire et au canton avant de considérer le résultat comme un budget définitif.
Construisez votre financement dans le texte
Les nombres soulignés sont modifiables. Chaque changement est repris dans l'explication, les fiches, le test de capacité et la réponse.
Prix, hypothèque et fonds propres
L'hypothèque est calculée sur le plus petit montant entre prix et valeur de nantissement : 900'000 CHF.
Part hors 2e pilier
Cette fiche ne dit pas que le solde doit venir du 2e pilier : elle montre seulement la part maximale qui pourrait provenir d'autres fonds propres admis après satisfaction du minimum hors LPP.
Liquidité totale avant réserve de sécurité
Les frais d'acquisition modélisés s'ajoutent aux fonds propres affectés au prix et ne remboursent pas la dette.
La capacité financière est un deuxième test
Avoir l'apport ne suffit pas. Le test indicatif ci-dessous utilise 5 % d'intérêt théorique, l'amortissement de la dette au-dessus des deux tiers de la base sur 15 ans, 1 % du prix pour l'entretien et une limite de 33 % du revenu brut. Ce sont des hypothèses bancaires usuelles, pas un droit à obtenir le crédit; chaque établissement applique sa politique et peut tester plus sévèrement.
La réponse directe
180'000 CHF de fonds propres sur le prix + 27'000 CHF de frais estimés. Sur les fonds propres affectés au prix, au moins 90'000 CHF doivent provenir de sources hors 2e pilier. Les 90'000 CHF restants peuvent, dans le modèle, provenir d'autres fonds propres admis; la banque vérifie chaque source.
Ce que change une estimation bancaire plus basse
Le premier rang suppose une valeur bancaire égale au prix; le second reprend la valeur saisie. Les autres hypothèses restent identiques.
| Valeur utilisée | Hypothèque | Fonds propres sur prix | Total avec frais |
|---|---|---|---|
| Valeur égale au prix | 720'000 CHF | 180'000 CHF | 207'000 CHF |
| Valeur bancaire saisie | 720'000 CHF | 180'000 CHF | 207'000 CHF |
Ce que le résultat ne garantit pas
Le modèle vise un logement principal et ne couvre pas les exigences propres aux immeubles de rendement, résidences secondaires, personnes proches de la retraite ou acquéreurs étrangers. Il ne vérifie ni l'admissibilité personnelle au retrait EPL, ni la fiscalité du retrait de prévoyance, ni les critères de crédit, ni les coûts cantonaux détaillés. Le financement à 80 %, le test à 33 % et les frais saisis sont des hypothèses à remplacer par les conditions de votre banque, de votre caisse de pension et du notaire.
- Association suisse des banquiers — exigences minimales applicables depuis 2025
- FINMA — reconnaissance des règles révisées de financement hypothécaire
- FINMA — risques et critères de financement hypothécaire
- Office fédéral des assurances sociales — utilisation du 2e pilier pour le logement principal
- Département fédéral des finances — droits de mutation et différences cantonales