Glossaire CH

Remboursement régulier du capital hypothécaire directement à la banque. L'hypothèque diminue chaque année, tout comme les intérêts déductibles. En Suisse, les banques exigent généralement que le rapport hypothèque/valeur du bien descende à 65% dans les 15 ans (règle de la 1ère et 2ème hypothèque).

Au lieu de rembourser l'hypothèque directement, le montant est versé dans un compte ou une police Pilier 3a. L'hypothèque reste constante — les intérêts (et la déductibilité) restent donc maximaux. Le capital 3a fructifie et sera utilisé pour rembourser l'hypothèque à terme ou à la retraite.

Revenu fictif qu'un propriétaire est supposé percevoir s'il louait son bien à un tiers. En Suisse, ce revenu fictif est imposé comme un revenu réel — contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires. Généralement fixé à 60–70% du loyer du marché par l'administration cantonale.

En Suisse, les banques exigent un minimum de 20% de fonds propres pour financer un bien immobilier, dont au moins 10% doivent provenir de sources « dures » (épargne, héritage, 3a) — pas du 2e pilier. Le Pilier 2 (LPP) peut financer les 10% restants mais génère un avancement de prestation de libre passage.

Depuis l'abandon du LIBOR en 2022, les hypothèques à taux variable suisses sont indexées sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight). L'hypothèque SARON suit les taux directeurs de la BNS — plus flexible mais exposée aux hausses. L'hypothèque à taux fixe offre une sécurité de planification pour 2–15 ans.

Ratio entre le montant de l'hypothèque et la valeur vénale du bien. En Suisse : 1ère hypothèque jusqu'à 65% de la valeur vénale (amortissement non obligatoire) et 2ème hypothèque de 65% à 80% (doit être amortie en 15 ans ou avant la retraite). Au-delà de 80% : financement généralement refusé.

Épargne retraite privée avec avantage fiscal en Suisse. Les cotisations sont entièrement déductibles du revenu imposable (fédéral et cantonal). Le capital est bloqué jusqu'à 5 ans avant l'âge ordinaire de retraite, sauf exceptions (achat résidence principale, remboursement hypothèque, départ de Suisse, invalidité).

La réforme approuvée en votation entre en vigueur le 1er janvier 2029. Elle supprime la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire et limite fortement la déduction générale des intérêts privés.

Critère d'octroi de l'hypothèque : les charges théoriques du bien ne doivent pas dépasser 33% du revenu brut. Les banques utilisent un taux d'intérêt théorique de 5% (taux de stress) — non le taux actuel — pour garantir la soutenabilité même en cas de hausse des taux.

Frais liés au transfert de propriété en Suisse. Varient fortement selon le canton : droits de mutation (0–3,3%), frais de notaire, émoluments du registre foncier. Certains cantons (Zurich, Zoug) n'appliquent pas de droits de mutation. En Suisse romande (Genève, Vaud, Valais), comptez 1,5–3,3% du prix de vente.