La réponse directe
L’amortissement direct réduit immédiatement la dette et le risque de taux. Avec l’amortissement indirect, l’hypothèque reste d’abord constante tandis que le même montant annuel alimente un pilier 3a mis en gage. Le rendement et l’avantage fiscal potentiel ne l’emportent sur les intérêts supplémentaires et l’impôt au retrait que selon vos hypothèses. La comparaison part d’un logement occupé par son propriétaire et traite les versements des deux méthodes de manière identique ; frais de produit, barèmes cantonaux et contrat bancaire nécessitent une analyse plus précise.
Construisez votre scénario dans le texte
Les valeurs soulignées sont modifiables. Chaque changement est repris dans les explications, les fiches de calcul et la réponse. Pour garder la comparaison simple, le modèle utilise aussi la valeur du bien saisie comme valeur de nantissement bancaire.
Dans cet exemple, vous comparez un bien de — avec une hypothèque de — pendant — ans. Le même versement annuel de — permet d’isoler l’effet du remboursement de celui du placement 3a.
Ce qui se passe réellement dans chaque méthode
| Question | Direct | Indirect |
|---|---|---|
| Où va le versement ? | Dans l’hypothèque | Dans un pilier 3a nanti |
| La dette baisse immédiatement ? | Oui | Non |
| L’intérêt reste calculé sur toute l’hypothèque ? | Non, il diminue | Oui |
| Un capital de placement est constitué ? | Fonds propres dans le bien | Avoir 3a |
| Risque principal | Liquidité immobilisée | Rendement, frais, taux et impôt au retrait |
Quel amortissement la banque demande généralement
Pour le logement occupé par son propriétaire, les standards minimaux reconnus prévoient de ramener l’hypothèque aux deux tiers de la valeur de nantissement en quinze ans au maximum. Le ratio hypothèque–valeur est de —. Dans ce scénario, — se situent au-dessus de cette limite ; le repère linéaire est de — par an. — La valeur de nantissement et le contrat bancaire restent déterminants.
Les deux fiches de calcul
Le remboursement n’est pas traité comme une dépense : il devient des fonds propres dans le bien. Le résultat compare intérêts et effet fiscal estimé.
Les versements ne sont pas non plus une dépense : le capital 3a net est compensé. Les frais de produit et variations autres que le rendement net saisi ne sont pas modélisés.
—
Comment l’écart est calculé
Sur — ans, le modèle compare un bien de —, une hypothèque de — et un transfert annuel de —. Il calcule les intérêts directs sur une dette qui baisse chaque année et les intérêts indirects sur une hypothèque constante. Il rémunère le 3a à —, applique — à l’hypothèque, un taux marginal de —, une valeur locative de — jusqu’à fin 2028 et un impôt au retrait de —. Il tient compte de la —. L’écart affiché est de —.
Éléments identiques : hypothèque initiale, durée et transfert annuel de capital. Éléments différents : dette décroissante ou constante, rendement 3a, effet fiscal estimé et impôt au retrait. Le remboursement direct n’est donc pas présenté comme une dépense perdue, ni tout le capital 3a comme un gain gratuit.
Ce qui change dès 2029
Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative disparaît pour les logements occupés par leur propriétaire. Les déductions générales de frais d’entretien disparaissent aussi et la déduction des intérêts privés est fortement restreinte. Dès 2029, le modèle ne retient donc ni valeur locative ni déduction générale des intérêts pour ce logement ; la déduction 3a admise reste prise en compte.
Le modèle n’inclut pas la déduction temporaire des intérêts pour certains premiers acquéreurs, la part liée aux biens loués ou affermés, un éventuel impôt cantonal sur les résidences secondaires ni la progressivité cantonale exacte. Ces éléments peuvent modifier le résultat.
Quand cette réponse simplifiée ne suffit pas
Utilisez le calculateur complet ou une analyse individuelle si les versements direct et indirect diffèrent, si votre cotisation 3a n’est pas entièrement déductible, si plusieurs produits ou frais 3a sont comparés, si le bien est loué ou si une vente ou un retrait intervient avant la fin.