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Amortissement Direct vs Indirect

Comparez le coût des intérêts, l'effet fiscal estimé et le capital constitué par l'amortissement direct ou indirect, avant et après la réforme de 2029.

Pilier 3a CHF 7'258 Économie fiscale Capital accumulé Pré-2029 vs Post-2029 ⚠ Réforme 2029

Paramètres

Bien et Hypothèque

Valeur du Bien

CHF

Montant de l'Hypothèque1er + 2e rang

CHF

Taux d'Intérêthypothèse modifiable

Durée d'Analyse

ans

Fiscalité

Taux Marginal d'Impositioncantonal + fédéral

Pilier 3a — Amortissement Indirect

Cotisation Annuelle Pilier 3amax légal 2026: CHF 7'258

CHF

Rendement Pilier 3ahypothèse modifiable

Impôt estimé au retrait 3ahypothèse cantonale modifiable

Amortissement Direct

Versement Direct Annuelmême montant pour comparaison

CHF

Scénario Post-2029 — Suppression Valeur Locative

Valeur Locative Annuelleenv. 3.5% de la valeur du bien

CHF

↓ Méthodologie ↓

Comment fonctionne ce calculateur — formules & sources

Amortissement Direct

Remboursement annuel = min(versement direct, dette restante)
Dette fin d'année = dette initiale − remboursement
Intérêts annuels = dette en début d'année × taux

Le modèle calcule les intérêts année par année et arrête les remboursements lorsque la dette atteint zéro. Le capital remboursé augmente les fonds propres dans le bien; il n'est donc pas traité comme un coût perdu.

Amortissement Indirect (Pilier 3a)

Cotisation retenue = min(cotisation saisie, CHF 7'258)
Capital 3a fin d'année = capital précédent × (1 + rendement) + cotisation
Capital 3a net = capital brut × (1 − impôt au retrait)

Le plafond correspond à une personne active affiliée au 2e pilier. Le rendement et l'impôt au retrait sont des hypothèses modifiables. Les frais du produit, la volatilité et les conditions de nantissement ne sont pas modélisés.

Impact fiscal estimé

Jusqu'en 2028 : (valeur locative − intérêts − cotisation 3a admissible) × TMI
Direct : (valeur locative − intérêts) × TMI
Dès 2029 : économie 3a estimée = cotisation 3a × TMI

Le taux marginal combine ici les niveaux fédéral, cantonal et communal. Le calcul reste une approximation linéaire : il ne reproduit pas un barème cantonal complet ni les autres revenus, déductions ou impôts.

Réforme 2029 — Suppression Valeur Locative

Dès le 1er janvier 2029 : valeur locative du logement occupé par son propriétaire = 0
Déduction générale des intérêts privés fortement limitée
Pilier 3a : déduction conservée selon les conditions de prévoyance

Le scénario ne modélise ni la déduction temporaire accordée lors de l'acquisition d'un premier logement, ni la part de dettes liée aux immeubles loués ou affermés, ni un éventuel impôt cantonal sur les résidences secondaires.

Écart de résultat modélisé

Résultat direct = − intérêts cumulés − impact fiscal estimé
Résultat indirect = capital 3a net − cotisations − intérêts − impact fiscal
Écart affiché = résultat indirect − résultat direct

Cette présentation neutralise les transferts de capital : un remboursement direct devient des fonds propres, une cotisation devient un actif 3a. Elle compare ensuite intérêts, fiscalité, rendement et impôt au retrait, sans promettre qu'une méthode est universellement supérieure.

Sources officiellesDFF — entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2029 · OFAS — cotisations au pilier 3a · FINMA — standards minimaux d'amortissement hypothécaire

Analyse Comparative

Écart de résultat modélisé

—

Indirect (Pilier 3a)

Intérêts cumulés—

Versements 3a—

Impact fiscal estimé—

Direct

Intérêts cumulés—

Capital remboursé—

Impact fiscal estimé—

Capital constitué sur la durée

Capital 3a net de l'impôt au retrait—

Capital remboursé directement—

Écart de capital constitué—

⚠ Réforme 2029 — Suppression Valeur Locative

—

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Les deux méthodes

Comparer les deux méthodes

Le bon choix dépend notamment du taux hypothécaire, du rendement net du pilier 3a, de la fiscalité, du risque accepté et de la discipline d'épargne.

DIRECT

Remboursement progressif

L'hypothèque et les intérêts diminuent au fil des remboursements. La dette baisse avec certitude, tandis que l'effet fiscal dépend des règles applicables et de la situation du ménage.

INDIRECT

Hypothèque constante + Pilier 3a

La dette reste constante pendant la constitution du capital 3a. Les cotisations admissibles sont déductibles, mais le résultat dépend du rendement net, des frais, de l'impôt au retrait et des conditions du produit.

PILIER 3A

CHF 7'258 déductibles en 2026

Le calcul retient au maximum CHF 7'258/an pour une personne salariée affiliée au 2e pilier. À un TMI saisi de 30%, la déduction modélisée correspond à CHF 2'177 par année.

RÉFORME 2029

Suppression de la valeur locative

La réforme entre en vigueur le 1er janvier 2029. Elle supprime la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire et limite fortement la déduction des intérêts privés, avec notamment des règles transitoires pour certains primo-acquéreurs.

2e RANG

Standard bancaire d'amortissement

Les standards minimaux reconnus par la FINMA prévoient de ramener la dette aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au maximum. La banque peut appliquer des exigences supplémentaires.

STRATÉGIE

Arbitrer rendement et risque

L'indirect peut bénéficier d'un rendement, mais il conserve une dette plus élevée et expose le capital 3a aux frais et aux fluctuations. Le direct réduit immédiatement la dette et le risque de taux.

FAQ

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre amortissement direct et indirect ?

L'amortissement direct rembourse régulièrement la banque : la dette et les intérêts diminuent. L'amortissement indirect verse le montant dans un pilier 3a nanti : la dette reste constante pendant que le capital 3a se constitue, avec un rendement non garanti.

Quel est le montant maximum du Pilier 3a en 2026 ?

En 2026, le plafond est de CHF 7'258 pour les personnes affiliées à une caisse de pension. Le calculateur est conçu pour ce cas. Les personnes sans 2e pilier relèvent d'un autre plafond et doivent effectuer une comparaison adaptée.

Qu'est-ce que la réforme 2029 sur la valeur locative ?

La réforme entre en vigueur le 1er janvier 2029. La valeur locative des logements occupés par leur propriétaire disparaît et la déduction générale des intérêts privés est fortement limitée. Des exceptions existent notamment pour certains primo-acquéreurs et pour la part de dettes liée à des immeubles loués ou affermés; elles ne sont pas modélisées ici.

Quand peut-on retirer le Pilier 3a ?

Le pilier 3a est lié jusqu'à la retraite, avec des motifs légaux de retrait anticipé, notamment le logement principal et le remboursement de son hypothèque. Le retrait est imposé séparément; le taux dépend du canton, du montant et de la situation.

Pourquoi le taux marginal d'imposition varie-t-il autant selon les cantons ?

En Suisse, l'imposition est tripartite : impôt fédéral direct (taux progressif jusqu'à 11,5%), impôt cantonal et impôt communal. Les cantons fixent librement leurs taux. Zoug et Nidwald ont les taux parmi les plus bas (TMI ~20–22% pour un revenu moyen), tandis que Genève, Vaud et Berne ont des taux plus élevés (TMI ~35–45%). Le calculateur utilise le TMI combiné — vérifiez votre taux auprès de votre administration fiscale cantonale ou utilisez un simulateur officiel cantonal.

Dois-je absolument amortir ma 2e hypothèque ?

Les standards minimaux reconnus par la FINMA demandent aux banques de ramener les nouveaux financements à deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au maximum. Votre contrat peut prévoir des conditions plus strictes; vérifiez-les auprès de la banque.