Ce que la capacité financière vérifie
L’hypothèque doit correspondre au bien, à vos revenus et à vos fonds propres. Le taux proposé n’exprime qu’une partie de la charge actuelle. Pour apprécier la capacité financière, la banque utilise un taux théorique à long terme et tient compte de l’amortissement ainsi que de l’entretien et des frais annexes. Votre budget familial demande aussi une vérification distincte du revenu net disponible.
Cet article concerne un logement occupé par son propriétaire en Suisse, financé par une hypothèque. Il rapproche trois vérifications : capacité selon le brut, budget net mensuel et fonds propres avec leur origine. Il complète le guide des fonds propres sans remplacer une décision de crédit ni une offre personnalisée.
Distinguer repères et exigences minimales
La quote-part souvent retenue de 33 % et le taux théorique de 5 % sont des hypothèses bancaires et de modèle. Ils ne donnent pas un droit légal universel au crédit. La FINMA précise que les critères de capacité financière reposent sur des principes ; les établissements définissent leurs règles. Vous pouvez donc modifier quote-part, taux théorique et entretien.
Les standards minimaux reconnus par la FINMA traitent séparément fonds propres et amortissement. Avec une hypothèque, une part de 10 % de la base de nantissement est prévue hors deuxième pilier ; un écart positif avec un prix supérieur s’ajoute. La dette au-delà des deux tiers doit en principe être amortie en quinze ans au maximum. Ce scénario limite aussi le financement au repère usuel de 80 %, sans prétendre représenter tous les produits bancaires.
Le brut et le net restent indépendants
Le brut annuel sert à la quote-part. Le net mensuel sert à votre ménage. Le modèle ne déduit pas un revenu de l’autre et ne corrige que le champ modifié. Primes variables, revenus accessoires et revenu futur à la retraite doivent être discutés avec la banque. Pour le net, saisissez l’argent réellement disponible après cotisations et votre provision fiscale.
Votre scénario dans le texte
Les chiffres soulignés sont un exemple de départ modifiable. La vie courante comprend les dépenses et l’épargne régulière après l’achat. Retirez le loyer qui cessera. Les frais de propriétaire sont provisionnés séparément par le taux d’entretien ; ne les comptez pas une seconde fois dans la vie courante.
La capacité selon le revenu brut annuel
Nous additionnons intérêts théoriques, amortissement linéaire et entretien. Les autres engagements sont ajoutés en dépenses annuelles. C’est une convention explicite du modèle ; votre banque peut traiter leasing, pensions et autres dettes différemment dans le revenu reconnu. La quote-part porte ici sur l’ensemble de cette charge définie.
Les intérêts théoriques de 32 000.00 CHF, l’amortissement de 7 111.11 CHF et l’entretien de 8 000.00 CHF représentent 47 111.11 CHF par an. Les autres engagements de 6 000.00 CHF sont ajoutés ici à la charge. Le total de 53 111.11 CHF se compare à 49 500.00 CHF dans votre quote-part. Revenu brut nécessaire : 160 942.76 CHF par an.
Que reste-t-il réellement chaque mois ?
Après vie courante et autres engagements, il reste 5 000.00 CHF du revenu net mensuel pour le logement. Le taux saisi exige 2 325.93 CHF par mois ; le taux théorique exige 3 925.93 CHF. Il reste ensuite 2 674.07 CHF et 1 074.07 CHF. Les deux budgets doivent suffire dans le modèle.
La fiche répartit la charge annuelle initiale sur les mois. Ce n’est ni une mensualité constante d’annuité ni un plan annuel. Avec l’amortissement direct, dette et intérêts diminuent ensuite ; l’amortissement indirect dépend de la prévoyance, des impôts et du contrat. Les impôts ne sont pas estimés à partir du brut et les avantages fiscaux éventuels ne sont pas traités comme du revenu immédiatement disponible.
Nantissement et amortissement
La couverture de 80 % sur 800 000.00 CHF produit une hypothèque de 640 000.00 CHF et 160 000.00 CHF de fonds propres sur le prix. La dette au-delà des deux tiers de la base est amortie linéairement sur 15 ans : 7 111.11 CHF par an. Il ne s’agit pas du remboursement intégral de l’hypothèque.
La base la plus basse entre prix et nantissement sert aussi au seuil des deux tiers. Une valeur bancaire supérieure ne gonfle donc ni financement ni seuil d’amortissement au-delà de la base du prix. Une évaluation inférieure exige davantage de fonds propres. Une valeur nulle signifie aucune hypothèque dans le scénario et ne remplace pas une évaluation bancaire réelle.
Choisissez une durée d’amortissement plus courte si la banque l’exige, notamment à l’approche de la retraite. Ce champ ne désigne pas la durée jusqu’au remboursement intégral. Une baisse de revenus à la retraite demande un scénario distinct avec ces revenus et la dette restante.
Les fonds propres doivent aussi avoir la bonne origine
Sur 184 000.00 CHF de fonds propres et frais, 0.00 CHF peuvent être couverts par le versement anticipé confirmé. Il faut donc au moins 184 000.00 CHF hors deuxième pilier, dont 104 000.00 CHF pour la part minimale, l’écart de valorisation et les frais. Vous disposez de 220 000.00 CHF.
Le versement anticipé est utilisé au maximum pour les fonds propres sur le prix au-delà de la part minimale hors deuxième pilier. Les frais et l’écart de valorisation restent à couvrir hors deuxième pilier dans ce modèle. Des avoirs de prévoyance inutilisés n’augmentent donc pas sans limite le prix maximal. Sans hypothèque, la part minimale bancaire modélisée disparaît ; les frais restent séparés.
Le champ de versement signifie un montant confirmé et utilisable, pas l’avoir total ni un nantissement. L’institution de prévoyance vérifie droit, calendrier et effet sur les prestations. Le modèle ne certifie pas ces conditions. Une taxe de retrait ou une autre somme à payer sur vos fonds propres à l’achat appartient aux frais uniques. Ne saisissez pas deux fois des frais déjà inclus dans le taux.
Le taux de frais est votre estimation pour le canton et la transaction. Il ne représente pas un droit de mutation suisse uniforme. Demandez un devis pour notaire, registre foncier, taxes éventuelles et autres frais d’acquisition. La réserve reste entièrement hors achat.
Quel prix correspond à vos données ?
Le prix maximal du scénario est 738 679.25 CHF. Le facteur limitant est la capacité selon le revenu brut. La valeur de nantissement reste 800 000.00 CHF ; la recherche ne l’augmente pas automatiquement avec le prix.
La recherche ne fait varier que le prix et les frais et montants de financement qui en dépendent. Nantissement, revenus, fonds propres et frais uniques restent vos données. Elle conserve la quote-part de financement ; elle n’optimise ni l’emploi de l’épargne ni l’hypothèque. Pour un autre bien, actualisez d’abord valeur bancaire et frais. Une réserve supérieure aux fonds disponibles empêche de valider les fonds propres sans modifier automatiquement les champs.
Capacité selon le brut : non respectée. Budget net : respecté. Fonds propres et origine : suffisants. Il manque 10 942.76 CHF de brut par an, 0.00 CHF de net par mois et 0.00 CHF hors deuxième pilier. Les écarts de revenus relèvent de vérifications séparées et ne s’additionnent pas.
Ce qui reste à vérifier avant un accord
Le résultat est une estimation de modèle, pas un accord de crédit. Il ne vérifie ni autorisation de séjour ou d’achat, ni historique de crédit, capacité après retraite, calcul fiscal cantonal, accord de retrait ou fonds issus d’un nantissement. Travaux, déménagement et équipement appartiennent aux frais uniques s’ils doivent être payés immédiatement sur les fonds disponibles.
Pour choisir entre amortissement direct et indirect, utilisez le calculateur lié. Cet article affiche la charge annuelle requise sans prétendre prévoir une trajectoire fiscale ou patrimoniale à long terme. Comparez les offres sur le même bien, la même hypothèque et la même base de revenus.